We wrześniu kredyty mieszkaniowe znowu staniały

Już od ponad 2 lat rośnie w Polsce zdolność kredytowa. W ostatnich tygodniach dostęp do kredytów na zakup mieszkań ułatwił spadek oprocentowania. Zawdzięczamy to póki co jedynie zmianie oczekiwań co do polityki monetarnej w przyszłości.

718 tys. złotych – tyle przeciętnie może dziś pożyczyć na zakup mieszkania trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z danych zebranych przez HREIT. To o ponad 17% więcej niż rok wcześniej. Wynik ten wpisuje się w trwający już ponad dwa lata trend odbudowy zdolności kredytowej.

Obraz trwającej od 26 miesięcy poprawy w dostępie do kredytów mieszkaniowych psuje nam fakt, że we wrześniu 2024 roku przeciętna zdolność kredytowa była o około 10 tys. złotych niższa niż w sierpniu. Póki co odczytujemy to jednak jako efekt czysto techniczny. Wszystko dlatego, że zmieniło nam się grono banków biorących udział w badaniu. Gdyby nie doszło do tej zmiany, to przeciętna zdolność kredytowa poszłaby do góry. Przyczyna jest bardzo prosta – większość instytucji, które w ankiecie biorą udział cyklicznie, deklarowała we wrześniu chęć pożyczenia naszej przykładowej rodzinie wyższej kwoty niż miesiąc wcześniej.

Warto przypomnieć, że niewiele ponad dwa lata temu, a dokładnie w lipcu 2022 roku mieliśmy do czynienia z apogeum hipotecznej posuchy. Wtedy nasza przykładowa familia mogła na zakup mieszkania pożyczyć mniej niż 400 tysięcy złotych. W porównaniu do tamtej sytuacji deklarowana przez banki kwota, którą skłonne byłyby pożyczyć przykładowej trzyosobowej rodzinie, wzrosła o ponad 81%. Na taki wynik składają się dynamiczny wzrost wynagrodzeń, zmiany w regulacjach dotyczących badania zdolności kredytowej oraz spadek oprocentowania hipotek.

Stopy jeszcze nie spadły, ale oprocentowanie już zdążyło

W tym kontekście nie sposób nie wspomnieć o najświeższych zmianach – od sierpnia br. przybywa bowiem banków, które zgłaszają chęć udzielenia kredytu ze stałym oprocentowaniem na poziomie poniżej 7%.

Jest to o tyle ciekawe, że przecież formalnie nic się jeszcze nie stało – stopy procentowe nie zostały w ostatnich tygodniach obniżone. Mimo tego kredyty mieszkaniowe staniały. Wszystko przez graczy rynkowych, którzy zaczęli bać się recesji na świecie i mocno uwierzyli w to, że amerykański bank centralny zaproponuje niższe stopy procentowe i to już na posiedzeniu 18 września. Byłaby to na tyle ważna decyzja, że mogłaby mieć wpływ na politykę monetarną analogicznych instytucji w innych krajach.

Czy tak się stanie, to się dopiero okaże. Niemniej oczekiwania te już zaczęły wpływać na kontrakty terminowe na stopy procentowe i to nie tylko w USA, ale też w Polsce. Przypomnijmy więc, że na ten moment ani amerykański FOMC, ani tym bardziej rodzima RPP nie zdecydowały się na obniżenie stóp procentowych.

Nie przeszkadza to jednak notowaniom rynkowym. Efekt jest taki, że już sama zmiana oczekiwań ma wpływ na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i zdolność kredytową wyliczaną przez rodzime banki. Widać to na przykładzie kredytów ze stałym oprocentowaniem. W ich przypadku koszt kredytu składa się z marży banku oraz stawki IRS. Ta druga to kontrakt na stopę procentową, który zawierany jest na dłuższy czas np. na pięć lat. W oczekiwaniu na niższe stopy procentowe kontrakt ten w ostatnich tygodniach zaliczył spory spadek. W połowie lipca pięcioletni IRS był notowany na poziomie około 5%, w połowie sierpnia na około 4,4%, a w połowie września na około 4,25%. Banki wykorzystują te okazje do oferowania tańszych kredytów ze stałym oprocentowaniem. Przecież jeszcze w lipcu 2024 roku przeciętne oprocentowanie oferowane przez banki biorące cyklicznie udział w naszej ankiecie opiewało na prawie 7,6%. W ramach naszej wrześniowej ankiety banki deklarowały za to chęć pożyczania pieniędzy na niewiele ponad 6,9% w skali roku.

Rodzina pożyczy już nawet ponad 800 tysięcy

Spadek oprocentowania wpływa nie tylko na wysokość raty, ale też na wzrost zdolności kredytowej. W niemal wszystkich bankach, które wzięły udział w badaniu, odnotowaliśmy wzrost deklarowanej zdolności kredytowej. Warto ponadto dodać, że wspomniana wcześniej kwota, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (718 tys. złotych) to mediana.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 11 437 zł netto
Nazwa Banku	Maksymalna zdolność kredytowa	Oprocentowanie kredytu	Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować
Alior Bank S.A.	803 846 zł	7,02%	90%
VeloBank	760 456 zł	6,76%	90%
PKO Bank Polski	741 300 zł	6,81%	90%
PKO Bank Hipoteczny	741 300 zł	6,81%	90%
ING	694 672 zł	7,02%	80%
mBank	676 076 zł	6,94%	90%
Santander	641 663 zł	7,30%	90%
BNP Paribas	549 941 zł	6,80%	80%
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 11 437  zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 12.09.2024 r.)

To znaczy, że połowa instytucji deklaruje możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a połowa mniejszej. W efekcie znaleźć możemy instytucje, które skłonne byłyby pożyczyć naszej przykładowej familii około 750 tys. złotych lub nawet ponad 800 tysięcy. Po taki dług należałoby udać się do Aliora, Velobanku czy PKO BP. Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt, szybki proces udzielania kredytu lub preferencje dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.

Niższe stopy procentowe dopiero w 2025 roku?

Dostępne dziś prognozy (np. formułowane w ramach projekcji inflacji i PKB przygotowywanej przez analityków NBP) sugerują, że choć wynagrodzenia w Polsce mają dalej rosnąć, to dynamika tych pozytywnych dla naszych portfeli zmian, będzie stopniowo spadała. Z drugiej strony na dalszy wzrost zdolności kredytowej wcześniej czy później pozytywnie powinny zacząć wpływać też oczekiwane przez ekonomistów cięcia stóp procentowych. Aktualnie racjonalne wydają się prognozy sugerujące cięcia stóp procentowych w 2025 roku, choć znaleźć możemy też opinie o możliwości takich ruchów zarówno wcześniej jak i później. Jeśli ponadto wierzyć w profetyczne zdolności kontraktów terminowych, to te sugerują, że w połowie 2026 roku WIBOR 3M może być notowany na poziomie około 3,5%. Dla porównania dziś jest to mniej niż 5,9%. Dawno już notowania kontraktów FRA nie niosły tak optymistycznej perspektywy.

Poziom stóp jest o tyle ważny, że wpływa na oprocentowanie kredytów, a im tańsze kredyty, tym bank przy danym wynagrodzeniu jest skłonny pożyczyć więcej. Póki jednak RPP nie obniży stóp, to patrząc w przyszłość mówimy jedynie o przewidywaniach rynkowych. Te mogą się sprawdzić, ale nie muszą. Przecież jeszcze kilka miesięcy temu rynek (kontrakty FRA) dyskontował możliwość nawet kilku cięć stóp procentowych w 2024 roku. Dziś te oczekiwania przesunęły się na początek przyszłego roku. Nie ulega przy tym wątpliwości, że przewidywania rynkowe dotyczące dalszej ścieżki stóp procentowych potrafią diametralnie zmieniać się pod wpływem bieżących danych, wydarzeń geopolitycznych czy po prostu ewolucji nastrojów rynkowych.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT