Decydując się na inwestowanie w nieruchomości mamy kilka opcji. Możemy to robić samodzielnie, poprzez fundusze inwestycyjne lub uczestnicząc w spółkach celowych.
Planując zakup mieszkań w celach inwestycyjnych mamy możliwość dokładnego zapoznania się z tematem. Liczne raporty publikowane w mediach przedstawiają aktualną sytuacje na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dzięki internetowi możemy bardzo szczegółowo przyjrzeć się nieruchomości jaką zamierzamy kupić, zapoznać się z najbliższą okolicą i opiniami na jej temat. Pozwala to na samodzielne podjęcie decyzji o zakupie konkretnych lokali. W przypadku ziemi nie dysponujemy tyloma narzędziami, dlatego warto zastanowić się czy inwestować samemu czy może wspólnie.
Indywidualne zakupy
Na samodzielne inwestowanie w grunty powinny decydować się osoby, które posiadają jakąś wiedzę i doświadczenie w tym zakresie oraz… spory kapitał. W przeciwnym wypadku istnieje ryzyko, że zakup nie będzie opłacalny. Wybierając konkretną działkę trzeba ją dokładnie sprawdzić, zaczynając od lokalizacji, dostępu do mediów a – w przypadku gruntów rolnych – także pod kątem przekształcenia na cele budownictwa mieszkalnego.
Do tych informacji mamy oczywiście dostęp, jednak bez wiedzy na temat inwestowania w grunty ciężko nam będzie oszacować czy dana inwestycja jest opłacalna. W tej sytuacji możemy skonsultować się z doradcą, który z pewnością nie pomoże nam za darmo.
Indywidualne nabywanie działek wiąże się z koniecznością osobistego zaangażowania nie tylko przy wyborze inwestycji ale również w zarządzanie ziemią. Gdy już poradzimy sobie z formalnościami – a proces „odralniania” do najprostszych nie należy – przyjdzie moment sprzedaży. I wtedy najczęściej wychodzą na jaw powody, dla których dana działka miała okazyjną cenę.
Niewątpliwą zaletą indywidualnych zakupów jest brak dodatkowych kosztów zarządzania. Ponadto możemy sami zdecydować o wartości i horyzoncie czasowym inwestycji. – Jeśli jednak chcemy stosować strategię: „kupić tani hektar, sprzedać drogi metr”, czyli inwestować w duże działki rolne z zamiarem ich odrolnienia i podziału, musimy przygotować się na poważne wydatki. Każda działka, która nadaje się do takich działań, to wydatek rzędu 0,5-1,5 mln zł. Samodzielna budowa portfela kilku takich gruntów to już zatem zajęcie dla krezusów – mówi Kuba Karliński z Wealth Solutions-Inwestycje Ziemskie, spółki zarządzającej wspólnymi inwestycjami na rynku nieruchomości gruntowych.
Fundusz, czyli w grupie siła
Osoby, które chcą inwestować w grunty, a nie znają się na tym, mogą wybrać fundusze zamknięte. W tym wypadku nasze zaangażowanie ogranicza się do wpłacenia określonej kwoty (ustalanej w zależności od konkretnego funduszu). Fundusz zarządzany jest przez specjalistów, którzy decydują co najlepiej kupić, a co sprzedać w danym momencie. Zaletą funduszu jest oczywiście dywersyfikacja portfela. Nabywając certyfikaty inwestycyjne nie jesteśmy ograniczeni na przykład tylko do jednej działki, a stajemy się udziałowcami w wielu inwestycjach.
Uczestnictwo w funduszu inwestycyjnym może być jednak dość drogie. Koszty wcale nie ograniczają się do tego co znajdziemy w materiałach informacyjnych. Warto przejrzeć sprawozdania finansowe funduszy i sprawdzić jakie są łączne koszty potrącane z aktywów. Będą one szczególnie wysokie w przypadku funduszy, które zebrały niewielkie aktywa (np. kilka milionów złotych). Warto też zdawać sobie sprawę, że fundusze dają sobie sporą swobodę w wyborze inwestycji. W efekcie, zamiast ziemi, w portfelu mogą znaleźć się np. akcje spółek deweloperskich. I wreszcie, oferta rynkowa tego typu funduszy jest bardzo wąska.
Generalnie jednak fundusz zamknięty może być skutecznym narzędziem pozwalającym drobnym inwestorom zarabiać na rynku, który w inny sposób byłby dla nich niedostępny. Trudno przecież wyobrazić sobie zakup centrum handlowego czy biurowca przez przeciętną osobę fizyczną. A takie możliwości dają fundusze. W mniejszym stopniu fundusze angażują się w innych, mniej regulowanych, a często bardziej zyskownych segmentach rynku nieruchomości – w szczególności właśnie na rynku ziemi.
Spółki celowe
Inną formą inwestowania, dedykowaną tym, którzy nie znają się za bardzo na rynku ziemi i nie chcą osobiście uczestniczyć w zarządzaniu, są spółki celowe. Od strony prawnej jest to przejrzyste i bezpieczne. Po wpłacie wymaganego wkładu inwestor przystępuje do spółki, stając się współwłaścicielem nabytych nieruchomości.
Podobnie jak ma to miejsce w funduszach inwestycyjnych, zarządzaniem portfelem nieruchomości zajmuje się zespół specjalistów. Dzięki temu mamy pewność, że portfel będzie różnorodny i monitorowany na bieżąco. Oczywiście taka konstrukcja wiąże się z dodatkowymi kosztami, których nie ma w przypadku inwestycji bezpośrednich. Jednak dzięki temu nie musimy się osobiście angażować w pracochłonne i wymagające sporych kompetencji działania podnoszące wartość ziemi.
W porównaniu do funduszy koszty działania spółek celowych są bardzo niskie. Nie muszą one bowiem spełniać szeregu wymogów formalnych jakie prawo stawia przed funduszami inwestycyjnymi. Trzeba jednak pamiętać, że zysk wypracowany w większości rodzajów spółek będzie podwójnie opodatkowany (podatek od dywidendy oraz podatek od dochodów osobistych inwestora). – Nie dotyczy to m.in. spółek komandytowych, dlatego są one optymalnym rozwiązaniem prawnym dla wspólnych inwestycji w ziemię – wyjaśnia Kuba Karliński z Wealth Solutions-Inwestycje Ziemskie.
Warto dodać, że minimalne wpłaty wymagane od poszczególnych inwestorów w przypadku spółek celowych nie mogą być tak niskie jak w funduszach. Zarządzanie pulą kilku tysięcy wspólników byłoby bardzo trudne dlatego minima inwestycyjne to z reguły ok. 100 tys. zł co ogranicza liczbę inwestorów. Jest to jednocześnie znacznie mniej niż cena przeciętnej kilkuhektarowej działki rolnej w pobliżu aglomeracji. Tak więc spółka celowa również spełnia swoją funkcje pozwalając inwestorowi uczestniczyć w zyskach na trudno dostępnym rynku. Jeśli jednak szukamy dostępu do rynku nieruchomości z kwotą 5 czy 10 tys. złotych wówczas jedyną opcją jest fundusz.
– Inwestowanie w ziemię stało się w ostatnich latach dobrą alternatywą do przeszacowanego rynku mieszkaniowego. Jednak bardzo łatwo o popełnienie błędu i ulokowanie pieniędzy w coś, co w najlepszym wypadku nie przyniesie nam żadnego zysku. Dlatego lepiej zapłacić za profesjonalną usługę czy to korzystając z funduszu inwestycyjnego czy też przystępując do spółki celowej – mówi Kuba Karliński.
Źródło: Wealth Solutions
Wojciech Boczoń
