„Polak marzy o domu służącym mu przez całe lata, a taki projekt w praktyce jest nieosiągalny. Pozostaje mieszkanie w domu za małym na początku lub zbyt dużym u schyłku życia”, mówi rozmówca Bankier.pl – Zbigniew Maćków, założyciel i główny projektant w Pracowni Projektowej Maćków.
Malwina Wrotniak, Bankier.pl: Czy mieszka Pan w domu własnego projektu?
Zbigniew Maćków: Tak, od sześciu lat.
 Zbigniew Maćków, fot. Katarzyna Lisiak |
Co było priorytetem w tworzeniu bryły idealnej dla siebie?
Z. M.: W moim wypadku najważniejsze były uwarunkowania urbanistyczne. Bardzo dużo zawsze zależy od lokalizacji, a ja znalazłem działkę, na której ‘wpisywałem’ się swoim domem pomiędzy istniejące zabudowania z lat 30-tych. Bardzo zależało mi na tym, aby pojawiając się tam z nową bryłą 70 lat później, nie zakłócić bardzo subtelnej harmonii panującej w okolicy.
Czy ten projekt przypadłby do gustu przeciętnemu Kowalskiemu?
Z. M.: Nie sądzę. Wbrew większości wyobrażeń o projektowaniu domu, tu funkcja została wpisana w określoną formę i w związku z tym pewnie ten dom inaczej jest poukładany, niż byłby bez tego bardzo określonego kontekstu urbanistycznego. Na przykład, aby uzyskać założone proporcje bryły, musiałem poszczególne funkcje powydzielać od siebie w pionie. Stąd w domu na przykład siedem poziomów użytkowych…
O jakim domu marzy zatem statystyczny Polak?
Z. M.: Myślę, że zwykle marzy o domu bardzo uniwersalnym, służącym mu przez całe lata, zarówno w okresie intensywnego rozwoju rodziny i jej potrzeb przestrzennych, jak i wygodnego i ekonomicznego w utrzymaniu na starość. W praktyce jednak taki ‘elastyczny’ projekt jest niemal nieosiągalny.
Dlatego należy z góry przewidzieć jedną z dwóch opcji: dostosowywanie domu (w obu kierunkach) do bieżących potrzeb poprzez rozbudowę lub wynajmowanie i zmianę domu przy zmieniających się potrzebach. Niestety nasi rodacy niechętnie widzą tą alternatywę, zatem pozostaje im opcja trzecia: mieszkanie w za małym domu na początku lub w zbyt dużym u schyłku życia.
Wygoda i koszty nieustannie grają więc pierwsze skrzypce. Czy architektura i funkcjonalność budynku mają szansę kiedykolwiek realnie wpływać na nasze wybory mieszkaniowe?
Z. M.: Zdecydowanie tak. W miarę nasycania popytu mieszkaniowego, czynniki takie jak lokalizacja, dobry układ funkcjonalny czy wysoka jakość architektoniczna będą odgrywały coraz większą rolę przy decyzji o zakupie mieszkania. W tej chwili jest to jeszcze przede wszystkim cena. Jednak dzisiejsi kupujący powinni sobie zdawać sprawę, że za kilka lat, zgodnie z prawidłami opisanymi powyżej (a które w zacznie większym stopniu dotyczą rynku mieszkaniowego) będą sprzedającymi, a wtedy przy prawdopodobnie dużej konkurencji na rynku wtórnym, właśnie te czynniki będą odgrywały rolę ‘języczka u wagi’.
Załóżmy idealistycznie, że cena nie odgrywa wiodącej roli. Co w zakresie samej architektury budynku, ale i mieszkania powinno odwieść nas od decyzji o kupnie?
Z. M.: Uważam, że zdecydowanie zbyt mało uwagi zwracamy na lokalizację inwestycji. Jeżeli nawet, to poświęcamy uwagę tylko sytuacji bieżącej, nie patrzymy w przyszłość, w to, co ‘mówią’ miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i studium opracowane dla Wrocławia. Stąd później wiele niepotrzebnych konfliktów. Powinniśmy też baczniej zwracać uwagę na tzw. ‘gęstość’ zabudowy, na właściwe odległości od sąsiadów i nowoprojektowanych obiektów.
Oczywiście każdy deweloper zmuszony jest do przestrzegania przepisów, jednakże te nie zawsze są wystarczająco ‘humanitarne’ w tym zakresie. Dlatego polecam odwiedzić siedzibę dewelopera i przyjrzeć się makiecie, wypytać dokładnie o przyszłe etapy inwestycji (często nieukazywane w fazie sprzedaży pierwszych mieszkań).
Ze względu na niższą cenę, jedynymi nieruchomościami, po jakie może sięgnąć wiele osób są wciąz mieszkania z „wielkiej płyty”. Niemcy burzą pustoszejące blokowiska. Wierzy Pan, że udana rewitalizacja da im drugie życie?
Z. M.: Wierzę w analityczne podejście do tego problemu. Część z tych założeń jest bardzo wartościowa urbanistycznie i architektonicznie i przy pewnych nakładach będzie znakomitym materiałem do rewitalizacji. Część rzeczywiście pewnie trzeba będzie za jakiś czas wyburzyć. Przywoływani powyżej Niemcy też tak podchodzą do tego problemu. Każdy przypadek należy indywidualnie przeanalizować i dobrać rozwiązanie najbardziej uzasadnione przestrzennie i ekonomicznie. Nie ma tu jedynej słusznej doktryny. Jednak problem dotknie nas w skumulowanym natężeniu i trzeba się do niego już intensywnie przygotowywać.
Fakt – rychły koniec „wielkiej płyty” wieszczy się i w Polsce. Będziemy zatem obserwatorami masowej ucieczki z wielkich osiedli mieszkaniowych?
Z. M.: Nie sądzę. Mamy diametralnie odmienną sytuację demograficzną od naszych sąsiadów i u nas popyt mieszkaniowy wciąż jeszcze jest i będzie niezaspokojony. Nie mamy też odpowiednich środków własnych na przeprowadzenie tak kosztownego programu, a zewnętrznych funduszy też jakoś nie widać. Zatem czeka nas pewnie jeszcze jakiś czas wyczekiwania. Oby krótszy niż czas nadejścia pierwszych poważnych problemów technicznych z tymi budynkami.
Myślę, że nie należy też traktować rewitalizacji wybranych obiektów w tej technologii jako ‘zła koniecznego’. W większości założeń, po pokonaniu problemów technicznych, uzyskamy w pełni wartościową tkankę mieszkaniową, o rewelacyjnych współczynnikach gęstości zabudowy, ‘wyrośniętej’ zieleni, utrwalonej strukturze powiązań socjologicznych. Część z dzisiejszych przedsięwzięć deweloperskich może tylko ‘pomarzyć’ o takich parametrach.
Wśród projektów wychodzących spod ołówka architektów Pracowni Maćków są apartamenty, wielorodzinne budynki mieszkalne, ale i domy dla zaledwie kilku rodzin. Jeśli budować, to dla określonego profilu mieszkańców – młodych małżeństw, seniorów, VIP-ów, czy na miksując różne grupy społeczne?
Z. M.: Zdecydowanie ‘zdrowiej’ dla określonej społeczności jest gdy funkcjonuje ona w pełnym przekroju. Każda próba ‘profilowania’ dużego obszaru zabudowy prowadzi zwykle do wynaturzeń i nie pomagają tu nawet duże nakłady inwestycyjne. Najlepszym przykładem są powstałe (na szczęście głównie w Warszawie) ‘getta dla bogatych’ w formie zamkniętych, monitorowanych osiedli mieszkaniowych. O ich mieszkańcach powstają już nie tylko popularne seriale, ale tez bardzo poważne prace naukowe zajmujące się patologiami w społeczeństwie. Zatem mieszanina standardów i funkcji, oczywiście nie przypadkowa i chaotyczna, ale przemyślana i generująca na ich ‘stykach’ tzw. wartość dodaną, moim zdaniem jest podstawą funkcjonowania zdrowych organizmów miejskich.
Gdy jednak schodzimy do skali pojedynczego budynku, będzie nam ciężko zaprojektować go dla każdego użytkownika. Inne wymagania co do przestrzeni wspólnych mają wynajmujący mieszkania ludzie młodzi, inne – rodziny z kilkorgiem dzieci, a jeszcze inne ludzie w podeszłym wieku. Za tymi potrzebami idą określone standardy przestrzenne i materiałowe, a zatem i cena. Trudno zatem byłoby o taki kompromis w obrębie jednego budynku.
Jednak powiązania w strukturze przestrzennej występują w skali kwartału lub małego osiedla i tu trzeba bardzo uważnie mieszać poszczególne standardy i funkcje.
Rozmawiała Malwina Wrotniak
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
