Taktyka popadania z jednej skrajności w drugą, jaką na przestrzeni ostatnich lat prezentuje rodzimy sektor bankowy w kwestii finansowania rynku nieruchomości, jest nie tylko polityką biznesową wątpliwej jakości, ale przede wszystkim modelową strategią podcinania gałęzi na której się siedzi – uważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Według Jędrzyńskiego, dziś po blisko czterech latach od szczytu nieruchomościowej hossy wiadomo, że praktycznie w stu procentach została ona wykreowana przez boom kredytowy. Wszelkie pozostałe czynniki, którym można by przypisać „winę” mieszkaniowego prosperity, nawet razem wzięte, pozostają jedynie skromnym dodatkiem do „siły wodospadu” szerokiego strumienia kapitału płynącego wówczas z bankowych sejfów wprost na rynek mieszkaniowy. – Byłoby to absolutnie niemożliwe, gdyby polityka kredytowa banków z lat 2006-2008 uwzględniała w zauważalnym wymiarze w swoich rachubach takie pojęcia jak kredytowe lub kursowe ryzyko, czy choćby rynkową cykliczność. Efekty są oczywiste, a najbardziej z nich spektakularny to liczba 300 tys. kredytów mieszkaniowych, których LTV pomimo regularnych spłat, często wielomiesięcznych, wciąż przekracza 100% – uważa analityk portalu RynekPierwotny.com.
Dziś po prawie czterech latach od rynkowego przesilenia oraz w trakcie mocno już zaawansowanej korekty cen mamy z kolei sytuację dokładnie odwrotną. „Banki przewidują dalsze zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych w I kwartale 2012 r. Oczekiwania takie sformułowało około 86% banków, zaś ponad 40% z nich określiło zaostrzenie jako znaczne. Żaden z ankietowanych banków nie przewiduje złagodzenia polityki kredytowej w nadchodzącym kwartale” – czytamy w raporcie NBP o sytuacji na rynku kredytowym w 1Q 2012. Z lektury opracowania można wywnioskować, że „dalsze zaostrzenie kryteriów” to już nie kwestia rekomendacji KNF-u, ale inicjatywa własna branży: „W porównaniu z poprzednią edycją ankiety wzrósł odsetek banków tłumaczących zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych ryzykiem związanym z przewidywaną sytuacją gospodarczą. Odpowiedzi takiej udzieliło niemal trzy czwarte banków, przy czym niemal 40% z nich określiło wpływ tego czynnika jako znaczny”- podaje raport NBP.
– Problem polega na tym, że obecna „jastrzębia” polityka sektora bankowego w kwestii finansowania rynku nieruchomości (nie tylko w odniesieniu do gospodarstw domowych, ale co gorsza także do deweloperów) może okazać się przysłowiowym „strzałem w stopę” – uważa Jarosław Jędrzyński i wyjaśnia. – Po pierwsze, dlatego że tak jak strategia boomu kredytowego windowała ceny, tak obecna taktyka „zakręcania kurka” musi wywołać skutek odwrotny – istotny spadek wycen m kw. mieszkania – podkreśla analityk z portalu RynekPierwotny.com. Czy to źle? Z pewnością z punktu widzenia potencjalnych klientów deweloperskich biur sprzedaży to perspektywa najlepsza z możliwych. Jednak dla banków im niższe ceny nieruchomości mieszkaniowych, tym gorsza jakość już posiadanego portfela kredytów hipotecznych i, co za tym idzie, groźny wzrost ryzyka operacyjnego. Nie wiadomo więc, czy uczestniczące w ankiecie NBP banki, uzasadniając swoją strategię „ryzykiem związanym z przewidywaną sytuacją gospodarczą”, tak naprawdę nie obawiają się – być może nie do końca świadomie – ryzyka impasu polskiego systemu bankowo-finansowego wykreowanego przez własną zachowawczą politykę kredytową.
Po drugie natomiast wiadomo, że rynek nieruchomości nie znosi próżni, zwłaszcza takiej, jaka powstaje w miejscu bankowego kredytowania hipotecznego. Rodzą się więc pomysły na jej wypełnienie. Autorem ciekawej inicjatywy, wspomagającej finansowanie zakupu własnego „M” na rynku pierwotnym jest firma deweloperska INTER-ES z Wrocławia.
– Wprowadziliśmy nową możliwość finansowania zakupu wybranych lokali mieszkalnych z naszej oferty polegającej na finansowaniu 70% ceny zakupu ze środków własnych przedsiębiorstwa. Ponieważ na dzień dzisiejszy firma nasza posiada nadpłynność finansową mogliśmy podjąć decyzję przeznaczenia części środków na sfinansowanie powyższego programu sprzedaży. Jest to program sondażowy, chcemy sprawdzić, jak zareaguje rynek na tego rodzaju ofertę. Jeśli potwierdzą się nasze badania marketingowe, jakie zostały przeprowadzone w ciągu ostatnich 6 miesięcy przez nasz dział marketingu, i program cieszył się będzie dużym zainteresowaniem ze strony klientów, to wdrożymy go, oferując możliwość zakupu wszystkich budowanych przez nas lokali w tym systemie sprzedaży. W takim przypadku będziemy finansować się ze środków pozyskanych z jednego z wiodących banków działających bardzo dynamicznie w sektorze kredytów inwestycyjnych – wyjaśnił Piotr Ponikowski właściciel i dyrektor zarządzający firmy INTER-ES, zapytany przez portal RynekPierwotny.com.
Podstawowe założenia przedsięwzięcia to udział własny nabywcy na poziomie 30% wartości lokalu oraz maksymalny okres kredytowania 15 lat. Oprocentowanie: WIBOR 3M plus 2,5%. Żadnych dodatkowych prowizji czy ubezpieczeń. Prawo własności lokalu przechodzi na kupującego z chwilą spłacenia całej kwoty należnej sprzedającemu, jednak prawa kupującego do lokalu są zabezpieczone na hipotece przedmiotowego lokalu. Jeśli klient zaprzestanie spłacania udzielonego przez INTER-ES kredytu, to zgodnie z umową po zaległości przekraczającej wysokość trzymiesięcznej raty umowa zostanie wypowiedziana z winy kupującego. W takim przypadku wszystkie zaliczki wpłacone przez klienta zostaną mu zwrócone bez odsetek, a z wpłaconego udziału własnego zostanie potrącona kwota przeterminowanych zobowiązań klienta oraz koszty przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego. Klientowi przysługuje również prawo, przeniesienia praw z umowy na osobę trzecią, która przyjmie wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy.
Poszukiwanie sposobu na uniezależnienie prowadzonego biznesu od kapryśnej polityki kredytowej rodzimych banków staje się także udziałem innych, w tym także największych firm deweloperskich. Ostatnio Puls Biznesu informował o prowadzonych przez właściciela JW Construction pracach nad alternatywnym wariantem finansowania zakupu mieszkań oraz prowadzonej działalności deweloperskiej. Miałby on polegać na wspólnej wraz z pozyskanym zagranicznym partnerem finansowym emisji długoterminowych obligacji, dla których zabezpieczeniem byłyby budowane mieszkania. Z kolei pomysł Związku Banków Polskich przewiduje tworzenie przez deweloperów inwestycji mieszkaniowych w formie funduszy inwestycyjnych zamkniętych, których certyfikaty byłyby wymieniane na mieszkania.
W ten sposób krajowa mieszkaniówka wzbogaca się o kolejny dylemat: czy poszukiwanie i ewentualne znalezienie przez deweloperów alternatywnych form finansowania własnej działalności oraz zakupu mieszkań przez ich klientów to dobre rozwiązanie? – Z pewnością funkcjonowanie obok kredytów hipotecznych uzupełniających form pożyczania pieniędzy na własne lokum, tak jak w przypadku INTER-ES, jest w pełni uzasadnione. Mogłyby z nich korzystać osoby, których wiarygodność kredytową zakwestionowały banki. Natomiast próba budowania przez branżę deweloperską alternatywnego systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego w oderwaniu od krajowego sektora bankowego, to rzecz mało realna – uważa Jarosław Jędrzyński, analityk z portalu RynekPierwotny.com. – Byłby to eksperyment nie posiadający precedensu na rozwiniętych rynkach nieruchomości, a więc niepewny i ryzykowny. Raczej nie pozostaje nic innego, jak tylko przeczekać nienajlepsze obecnie nastroje rodzimych bankowców, spowodowane niepewną sytuacją makroekonomiczną. Jest pewne, że raczej prędzej niż później banki zmuszone będą do rozsądnej liberalizacji polityki kredytowej w zakresie budownictwa mieszkaniowego, ponieważ jest oczywiste, że długoterminowe utrzymywanie obecnej strategii najbardziej szkodzi im samym – podsumowuje swoją opinię Jarosław Jędrzyński.
Źródło: rynekpierwotny.com
Wojciech Boczoń
