NBP opublikował dane na temat transakcyjnych cen mieszkań w IV kw. 2019 r. Ceny niemal we wszystkich miastach są rekordowe. Jednak dla przeciętnego nabywcy najistotniejsza jest wysokość raty oraz wkładu własnego, jaki trzeba zgromadzić, żeby uzyskać kredyt. Z wyliczeń Expandera wynika, że raty rosną jeszcze mocniej niż ceny mieszkań, gdyż dodatkowo podbija je coraz wyższe oprocentowanie. Dla przykładu w Warszawie wciągu 4 lat ceny na rynku wtórnym wzrosły o 26%, a rata aż o 33%, a w Gdańsku odpowiednio o 52% i 60%.
Para, która planuje założenie rodziny i chce kupić pierwsze w życiu mieszkanie, nie ma tak wysokich oszczędności, które wystarczyłyby na zakup mieszkania. Zwykle muszą oni zaciągnąć kredyt hipoteczny. Z tego względu cena lokalu ma dla nich tylko pośrednie znacznie. Głównie będą się oni kierowali wysokością raty kredytowej. Ta zależy natomiast nie tylko od ceny mieszkania, ale również od oprocentowania kredytu oraz wysokości wkładu własnego. Załóżmy, że taka para chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 i zgromadzi minimalny wymaga wkład, czyli 10% ceny mieszkania.
Osoby, które zakupu dokonywały 4 lata temu, były w lepszej sytuacji niż dziś nie tylko ze względu na niższe ceny mieszkań. W 2015 r. zdecydowanie niższe było również oprocentowanie kredytów hipotecznych, szczególnie tych z najniższym wkładem własnym. W IV kwartale 2015 r. było to średnio 3,70%, a w IV kw. 2019 r. już 4,21%. To sprawia, że rata w tym okresie wzrosła jeszcze bardziej niż cena mieszkania. Najgorzej jest w Gdańsku i Gdyni, gdzie wysokość raty w ciągu 4 lat wzrosła aż o 60%. Ceny mieszkań podskoczyły tam natomiast odpowiednio o 52% i 51%.
Zmiany cen mieszkań i rat kredytowych
Oprocentowanie podwyższa podatek i spowolnienie gospodarcze
Oprocentowanie kredytów wzrosło, choć stopy procentowe ustalane przez NBP nie uległy zmianie w omawianym przez nas okresie. Przyczyną są zmiany marż wprowadzane przez banki. Pierwsza fala podwyżek miała miejsce w 2016 r. i była związana z wprowadzeniem podatku bankowego. Kolejna miała miejsce w ubiegłym roku. Był to wynik obaw związanych z nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym. Banki chciały utrudnić dostęp do kredytów dla tych osób, które mogą sobie nie poradzić w trudniejszych czasach. Poza tym, popyt na kredyty był bardzo wysoki, więc banki mogły sobie pozwolić na podwyżki bez obawy o to, że stracą klientów.
W Gdańsku wymagany wkład własny wzrósł o 14 000 zł
Kolejny problem polega na tym, że aby uzyskać kredyt, trzeba posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego. Te 10% oznacza jednak znacznie wyższą kwotę niż jeszcze 4 lata temu. Dla przykładu w IV kw. 2015 r. mieszkanie o powierzchni 50 m2 w Gdańsku kosztowało 270 000 zł. Wkład musiał więc wynosić nie mniej niż 27 000 zł. Według cen z IV kw., 2019 r. wkład własny na takie mieszkanie nie może być niższy niż 41 000 zł, co oznacza wzrost aż o 14 000 zł. Innymi miastami, w których kwota wkładu wzrosła o ponad 10 000 zł są Gdynia i Wrocław.
Problemy łagodzi wzrost wynagrodzeń
Żeby obraz sytuacji był kompletny, to należy dodać, że ciągu tych 4 lat istotnie wzrosły również wynagrodzenia. To częściowo złagodziło wzrost cen mieszkań. Dla przykładu w 7 największych miastach ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły w omawianym okresie o 31%. Z drugiej strony rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m2 w 2015 r. pochłaniała 22% dochodu netto pary, zarabiającej łącznie dwie średnie pensje. W IV kw. 2019 r. rata zabierała 25% ich dochodu. Pogorszenie sytuacji jest więc widoczne, ale nie jest zbyt duże. Poza tym, aby kupić wspomniane mieszkanie potrzeba 101 średnich pensji netto. Cztery lata temu było to 96 pensji. Dla porównania w latach 2007-2008 było to aż 150-180 pensji.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
