Kredyty hipoteczne okiem Związku Firm Doradztwa Finansowego

Firmy zrzeszone w Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF)  wskazują, że dostępność kredytów hipotecznych nie powinna ulec dalszemu zmniejszeniu na przestrzeni roku 2009. Zdaniem ekspertów z ZFDF głównym wyznacznikiem sytuacji będzie jednak dostęp banków do źródeł finansowania.

Zagrożeniem dla planowanej prognozy, może stać się rekomendacja T, która stworzy bankom pretekst do zmniejszenia akcji kredytowej. Jednak specjaliści uważają, że banki w większości wyprzedziły zapisy rekomendacji, wprowadzając obostrzenia już w IV kwartale 2008r.

Katarzyna Siwek, analityk,  Expander: – Większe prawdopodobieństwa ma realizacja scenariusza w którym uspokojenie na rynkach finansowych, będzie powodowało pewną, niewielką liberalizację zasad udzielania kredytów od drugiego kwartału 2009 r. 

Aleksander Paszyński, rzecznik prasowy, Dom Kredytowy Notus: – Pierwszych symptomów poprawy można spodziewać się na przełomie II i III kwartału.

Paweł Cymcyk, analityk A-Z Finanse: – Udzielanie kredytów osiągnie równowagę pomiędzy totalnym liberalizmem z połowy ubiegłego roku i absolutnym konserwatyzmem z końca 2008r.

Aleksandra Łukaszewicz, wiceprezes zarządu ZFDF, członek zarządu Open Finance:- Na zwiększenie dostępności kredytów wpłyną obniżki stóp procentowych w Polsce, które będą oznaczać zwiększenie dostępnej kwoty kredytu.

Arkadiusz Rembowski, członek rady nadzorczej ZFDF, Dyrektor ds. rozwoju produktów finansowych, Money Expert: – Rekomendacja „T” może doprowadzić do ograniczenia poziomu LTV, niezależnie od waluty kredytu. To praktycznie zamknie drogę do zaciągnięcia kredytu osobom młodym, które nie mają oszczędności.

Członkowie ZFDF podkreślają, że banki wyprzedziły zmiany wynikające z planowanej rekomendacji – co klienci mogli odczuć już w ubiegłym roku.

Sebastian Saliński, analityk Gold Finance:- Rekomendacja „T” niewiele zmieni, ponieważ wynikające z niej zaostrzenia, banki wprowadziły znacznie wcześniej w bardziej zaostrzonej formule – część banków wręcz złagodzi własne obostrzenia.

Maciej Kossowski, członek rady nadzorczej ZFDF, prezes zarządu Wealth Solutions: – Wiele banków z własnej inicjatywy poszło znacznie dalej niż wskazują proponowane zapisy rekomendacji, obniżając maksymalną relację kredytu do wartości nieruchomości (LTV), podwyższając marże, zaostrzając kryteria obliczania zdolności kredytowej. Projekt rekomendacji zawiera zapis o wymogu 20% wkładu własnego dla kredytów walutowych o okresie spłaty powyżej pięciu lat. Tymczasem niektóre banki już teraz wymagają nawet 30%. Chociaż w rekomendacji nie ma mowy o ograniczeniu LTV dla kredytów złotówkowych, większość banków już dzisiaj wymaga wkładu własnego dla kredytów w PLN.

Katarzyna Siwek, analityk,  Expander: – Obecnie, praktyczne konieczne jest posiadanie wkładu własnego dla  kredytów w CHF, jednak klienci mogą korzystać z kredytów na całą wartość nieruchomości w złotych.

Sylwester Kowalski, wiceprezes zarządu Credit House Polska: – Pozytywnym efektem wprowadzenia rekomendacji może być sprawa uporządkowania kwestii spread’u przy kredytach indeksowanych i walutowych oraz możliwość spłaty tych kredytów w walucie w jakiej są zaciągnięte.

Aleksander Paszyński, Dom Kredytowy Notus: – Dużo zależeć będzie od rekomendacji „T”. Jej wpływ na rynek będzie zróżnicowany. W przypadku kredytów hipotecznych zaostrzone kryteria zdolności kredytowej i tak już zostały wprowadzone przez same banki. Również możliwość monitorowania kredytu i domagania się przez bank większych zabezpieczeń nie stanowi przełomu – prawo bankowe daje kredytodawcy takie uprawnienia.

Promocje dla bogatych

Doradcy nie spodziewają się szalonych promocji kredytów hipotecznych, podobnych do tych z ubiegłych lat. Prognozują jednak okresowe obniżanie marż i nowe oferty w złotych. Zdaniem ekspertów ZFDF rok 2009 będzie okresem walki o klienta zamożnego, stąd spodziewane są promocje adresowane do tej grupy.

Aleksandra Łukaszewicz, wiceprezes zarządu ZFDF, członek zarządu Open Finance:- Poszukiwanie alternatywy dla franka szwajcarskiego sprawia, że klienci zaczynają interesować się innymi walutami, np. euro lub dolarem. Finansowanie w tych walutach jest łatwiejsze do pozyskania, więc możliwe są akcje promujące kredyty np. w euro.

Wymóg posiadania wkładu własnego może skutkować powstawaniem rozwiązań dla osób nie posiadających takiej gotówki (np. zabezpieczenie na nieruchomości osoby trzeciej, lub na posiadanych produktach finansowych).

Kredyty walutowe są dostępne głównie dla klientów zamożnych. Można spodziewać się więc wykreowania rozwiązań zwiększających atrakcyjność kredytów złotowych.

Dorota Cieciuk, doradca kredytowy RealFinance: – Prawdopodobnie już wiosną pojawią się promocje kredytów skierowane do klientów zamożnych. Promocje będą dotyczyły głównie kredytowania nieruchomości z rynku wtórnego.

Katarzyna Siwek, analityk, Expander: – Oprocentowanie kredytów będzie spadać za sprawą spadających stóp procentowych – zarówno w Polsce, strefie euro jak i w Szwajcarii. Prowizje powinny pozostać na niezmienionym poziomie. W związku z wprowadzeniem Rekomendacji S(2) w drugiej połowie roku znacząco powinny spaść koszty wynikające ze spreadu walutowego.

Arkadiusz Rembowski, członek rady nadzorczej ZFDF, Money Expert: – Można spodziewać się odnowienia konkurencji, ale nie będzie ona już tak zmasowana i skoncentrowana na warunkach cenowych (w szczególności nie w odniesieniu do walut obcych) jak dotychczas. Banki mogą komunikować możliwość uzyskania kredytu w krótkim czasie lub atrakcyjne oprocentowanie w PLN, dostępne pod warunkiem np. zakupu innych produktów (karty kredytowe, rachunek osobisty, lokata bankowa). Banki chętniej będą udzielać kredytów osobom o długim stażu pracy, wysokich dochodach, braku zaległości w BIK. Do lamusa odejdą odstępstwa związane z zaległościami w spłacie kredytów lub nieregularne dochody z najmu czy zlecenia.

Sebastian Saliński, analityk Gold Finance: – W aspekcie nowej ordynacji podatkowej możemy się spodziewać szczególnych promocji dla osób prowadzących działalność gospodarczą lub posiadających udziały w spółkach (chodzi o aspekt badania zdolności kredytowej). W drugiej połowie roku mogą pojawić się promocje, w szczególności dotyczące kredytów w PLN.

Michał Macierzyński, członek zarządu ZFDF, analityk Bankier: – W przypadku kredytów hipotecznych promocje będą ograniczone do czasowej obniżki prowizji i marży. Promocje będą kierowane przede wszystkim do klientów zamożnych, zarabiających powyżej średniej krajowej.  Kredyty na 100% w walutach praktycznie znikną z rynku, nawet bez wdrożenia rekomendacji T. Znacznie trudniej będzie też zaciągnąć kredyt w rodzimej walucie. Pojawią się dodatkowe prowizje i opłaty, np. obowiązkowe ubezpieczenie.

Sylwester Kowalski, wiceprezes zarządu Credit House Polska: – W drugiej połowie roku może nastąpić powrót do procedur kredytowych sprzed załamania rynku. Co do ceny kredytów, nie należy spodziewać się obniżenia marż.

Oprocentowanie powinno ulegać zmniejszeniu ze względu na obniżenie się wskaźników WIBOR, LIBOR i EURIBOR. Wszystko zależy od tego, po jakim koszcie banki będą mogły pozyskiwać środki na akcję kredytową.

Szał na kredyty z dopłatami

Eksperci ZFDF podkreślają, że rok 2009 przyniesie wzrost znaczenia kredytów z dopłatami. Będzie to spowodowane spadkiem cen mieszkań, który sprawi, że większa ilość klientów zyska szansę na uzyskanie dopłaty. Uzyskanie kredytu z dopłatą stanie się łatwiejsze dzięki wprowadzeniu tego produktu do oferty większości dużych banków.

Sebastian Saliński, analityk Gold Finance: – Dzięki nowelizacji program rządowy „Rodzina na swoim” będzie bił rekordy popularności. Program będzie oferowany przez 15 dodatkowych banków.   

Maciej Kossowski, członek rady nadzorczej ZFDF, prezes zarządu Wealth Solutions: – W miarę spadku cen mieszkań, coraz większa część oferty rynkowej będzie objęta dopłatami.

Aleksandra Pogorzelska, dyrektor ds. produktów bankowych, Goldenegg: – W ramach wzrostu oprocentowania kredytów walutowych i przy jednoczesnym zwiększeniu dostępności tego kredytu (poprzez wskaźnik ceny za m2), osoby poszukujące środków na lokum zwrócą większą uwagę na ten produkt. Istnieje jednak niebezpieczeństwo, że w budżecie państwa nie przewidziano odpowiednio dużych środków na dofinansowania.

Banki obetną marże?

Dorota Cieciuk, doradca kredytowy, RealFinance: – Na pewno przez pierwsze pół roku kredyty nie będą tańsze. Na obniżki możemy liczyć od miesięcy letnich.

Sebastian Saliński, analityk Gold Finance: – Marże dla kredytów złotowych będą wynosić ok. 1%. Możemy spodziewać się topnienia marż kredytów walutowych do poziomu zbliżonego do PLN.

Maciej Kossowski, przewodniczący rady nadzorczej ZFDF, prezes zarządu Wealth Solutions: – Marże powinny zacząć spadać już w połowie roku. Zakładam, że będzie to poziom 1,5-2 pkt proc dla kredytów złotowych. Marże kredytów walutowych będą zróżnicowane, z uwagi na różną sytuację banków w zakresie dostępu do walut.

Aleksandra Pogorzelska, dyrektor ds. produktów bankowych, Goldenegg: – Marże raczej się nie zmienią, natomiast mogą lekko wzrosnąć prowizje. Większych wzrostów można spodziewać się w przypadku cen ubezpieczeń finansowych związanych z kredytami hipotecznymi.

Michał Macierzyński, członek zarządu ZFDF, analityk Bankier: – Marża kredytów złotowych może wynosić nawet ponad 2,5%. Średnie ważone oprocentowanie kredytów złotowych będzie wynosić 6-6,5%. W przypadku kredytów zaciąganych przez doradców, może być niższe – 5,5-6%. Oprocentowanie kredytów we franku wyniesie 5,5-6%.

Rynkowy „nr 1”

Większość doradców ze ZFDF pytanych o prognozy dotyczące potencjalnego  „hitu rynkowego” nie wskazuje żadnego produktu. Popularnością mają cieszyć się kredyty złotowe.

Mateusz Ostrowski, analityk Open Finance: – Tegorocznym hitem rynkowym będą kredyty hipoteczne w złotych. W związku ze spadającymi stopami procentowymi w tym roku oprocentowanie kredytów w złotych będzie systematycznie malało.

Katarzyna Siwek, analityk,  Expander: – Hitem rynkowym pozostanie kredyt na 100% wartości nieruchomości, o ile będzie on ciągle dostępny. W związku z doświadczeniem przez klientów skutków kryzysu, zwiększy się oferta ubezpieczeń związanych z kredytami. Banki zaoferują także możliwość zastosowania dłuższych wakacji kredytowych lub zmiany wysokości rat w trakcie trwania umowy.

Aleksander Paszyński, Notus: – W przypadku kredytów, szansę by stać się przysłowiowym „hitem rynkowym” mają kredyty z dopłatą – choć z uwagi na obecne zapisy ustawy nie są one dostępne dla wszystkich.

Złoty na salonach

Niemal wszyscy eksperci ze Związku wskazali, że rok 2009 upłynie pod znakiem kredytów w rodzimej walucie. Ich popularność będzie wynikać ze spadających stóp procentowych oraz relatywnie mniejszej dostępności i wyższych kosztów kredytów walutowych.

Aleksander Paszyński, Notus: – Dla osób ceniących przysłowiowy „spokojny sen”, dobrym rozwiązaniem będzie kredyt w PLN, a także w euro (biorąc pod uwagę perspektywę przyjęcia wspólnej waluty w perspektywie kilku lat i stabilność kursu, wynikającą z udziałem w mechanizmie ERM2).

Sebastian Saliński, analityk Gold Finance: – W roku 2009 najbardziej atrakcyjnymi walutami będą PLN i USD, w których można uzyskać największą zdolność kredytową. 

W zależności od poziomu LTV kolejnymi pod względem atrakcyjności walutami będą USD i CHF. Przemawia za nimi niski poziom stóp referencyjnych oraz – w perspektywie – spadek kursu.

Paweł Cymcyk, analityk A-Z Finanse: – Zdecydowanie polecałbym euro. Oprocentowanie kredytów w tej walucie jest niższe niż w złotych, a stabilność większa niż w CHF. Dodatkowym plusem jest fakt, że przyjęcie wspólnej waluty automatycznie zlikwiduje ryzyko walutowe.

Michał Kowalski, wiceprezes zarządu Wealth Solutions: – Niestety praktycznie nie ma już rozsądnych propozycji w walutach obcych. Dostępne kredyty są oferowane ze zbyt wysokimi marżami. Gdyby się to jednak zmieniło, wówczas byłby to moment na pożyczanie we frankach. Marża jest jednak kluczowa. Nie można akceptować kredytów z marżą na poziomie 4 czy 5 pkt. proc.

Mateusz Ostrowski, analityk Open Finance: – Dobrą walutą będzie polski złoty. Oprocentowanie takich kredytów będzie systematycznie spadać, pod koniec roku może zejść do 5-6%. Dla tych, którzy nie obawiają się ryzyka kredytowego i mogą się pochwalić wysoką zdolnością kredytową oraz wkładem własnym, dobrym rozwiązaniem może być kredyt w euro ze względu na korzystny przelicznik.

Arkadiusz Rembowski, członek rady nadzorczej ZFDF, Money Expert: – Rok 2009 to czas kredytów w PLN. Wiele banków będzie w dalszym ciągu ograniczać możliwość udzielenia kredytu w walutach obcych, choćby przez podwyższenie marż. Dotychczas głównym atrybutem kredytów w CHF była wysoka różnica w racie w odniesieniu do kredytu w PLN, co bilansowało w pewnym sensie ryzyko walutowe. Teraz stracimy wspomnianą korzyść.

Michał Macierzyński, członek zarządu ZFDF, Bankier: – W 2009r. opłacać się będzie zaciąganie kredytów w PLN. Kredyty walutowe będą drogie i mało dostępne.

Sylwester Kowalski, wiceprezes zarządu Credit House Polska: – Rok 2009 będzie należał do PLN. Wzrostowi popularności zobowiązań w złotych będą sprzyjać wysokie marże kredytów w CHF i lęk kredytobiorców przed osłabianiem się złotówki. Pozytywne informacje związane z wprowadzeniem euro mogą skutkować zainteresowaniem kredytami w euro.
Źródło: Związek Firm Doradztwa Finansowego