W kolejnej edycji Rankingu kredytów mieszkaniowych bliżej przyglądamy się ofercie banków w zakresie refinansowania kredytów. W kontekście „szlabanu” na franki szwajcarskiej sprawdzamy w których bankach można pożyczyć więcej wybierając tę właśnie walutę – dla części osób osiągających niskie dochody może to być ostatnia szansa, by kupić wymarzone mieszkanie.
Dokładniej przyglądamy się też kosztom kredytów zaciąganym bez wkładu własnego. Jest poważne ryzyko, że kredyt we frankach szwajcarskich na 100 proc. wartości nieruchomości – dziś towar „powszechnego użytku” – wkrótce stanie się dobrem luksusowym.
Zamień kredyt na tańszy
Zaciągnięcie nowego kredytu na spłatę starego ma sens wówczas, gdy oznacza to znaczną redukcję oprocentowania. Spadek kosztów obsługi kredytu powinien być na tyle znaczący, by oszczędności na miesięcznych ratach w rozsądnym czasie (np. 12 miesięcy) zrekompensowały koszty całej operacji.
Koszty ostatnio topnieją w oczach. Nie chodzi wyłącznie o wspomniany spadek opłat sądowych. Okazuje się, że same banki często rezygnują z prowizji za udzielenie kredytu jeśli klient chce nim spłacić swoje zadłużenie, a nawet obniżają oprocentowanie i zwracają koszty ubezpieczeń. W takiej sytuacji warto czasem zmienić bank dla oprocentowania niższego np. o 0,5 pkt proc. Oczywiście po uprzednim sprawdzeniu czy nasz dotychczasowy bank, w obawie przed utratą klienta, nie zdecyduje się na ustępstwa.
Prowizji za udzielenie kredytu walutowego nie pobierają: BGŻ, BZ WBK, Lukas Bank, mBank, MultiBank, Millennium, PKO BP (w przypadku kredytów powyżej 100 tys. zł, od niższych 0,5 proc. prowizji) oraz Santander Consumer Bank. ING Bank Śląski w ramach aktualnej promocji nie pobiera prowizji od wszystkich kredytów mieszkaniowych w tym refinansowych. MultiBank i mBank dodatkowo biorą na siebie koszty ubezpieczenia niskiego wkładu oraz ubezpieczenia pomostowego.
Jeśli refinansujemy kredyt walutowy bardzo istotne jest, by możliwe było przeniesienie zadłużenia wyrażonego w walucie obcej bez przechodzenia przez złotówki.
O co chodzi? Przeanalizujmy to na przykładzie. Masz 50 tys. CHF do spłaty w banku X. Kurs spłaty wynosi 2,47 zł więc musisz w nowym banku pożyczyć równowartość 123 500 zł, by pozbyć się długu. Tę kwotę pożyczasz na kursie kupna w nowym banku (np. 2,36 zł za CHF) więc Twój dług po takim przeliczeniu rośnie do ok. 52 330 franków. Rata wyniesie 685 zł. Gdybyś przeniósł pierwotną kwotę w CHF do nowego banku (bez przejścia przez złotówki) wówczas rata wyniosłaby 654 zł. Obie raty zostały wyliczone dla oprocentowania 2,5 proc. przy 20 letnim okresie spłaty.
Wypłata kredytu w walucie obcej możliwa jest w Nykredit (ale brak CHF w ofercie), Fortis Banku, Deutsche Banku PBC i BZ WBK. Banki, które skłonne są przyjąć spłatę w walucie obcej to poza wymienionymi powyżej także: BGŻ, BPH (o ile przewiduje to umowa kredytowa), Millennium (o ile wybraliśmy taką opcję) oraz PKO BP
Refinansowanie kredytu mieszkaniowego to dodatkowe formalności, a biurokracji nikt przecież nie lubi. Nieliczne banki starają się ułatwić życie klientom. Zdecydowanie wyróżniają się mBank i MultiBank, które nie wymagają przedstawiania dokumentów potwierdzających wysokość dochodów, a decyzja podejmowana jest nawet w ciągu godziny na podstawie dokumentów przysłanych faksem. Na wypłatę środków czeka się tylko 4 dni.
Dokumentowania dochodów nie wymaga także Santander Consumer Bank w ramach tzw. procedury uproszczonej. Jest ona dostępna również dla osób zaciągających kredyt na zakup mieszkania jednak tylko wówczas, gdy kwota kredytu nie przekracza 300 tys. zł a wkład własny wynosi min. 30 proc.
GE Money Bank załatwia za kredytobiorcę formalności związane z wpisaniem nowej hipoteki (opłata sądowa doliczana jest do pierwszej raty). Millennium skłonny jest zrezygnować z zaświadczenia o stanie zadłużenia w starym banku (takie zaświadczenie kosztuje z reguły ok 50 zł).
Istotnym kosztem dla osoby, która spłaca stary kredyt będzie prowizja za wcześniejszą spłatę pobrana przez bank, który opuszcza. Czy nowy kredytodawca może jakoś pomóc? Owszem. Część banków zastrzega sobie wysoką prowizją za całkowitą wcześniejszą spłatę kredytu. Spłata częściowa jest znacznie tańsza. Można więc spłacić np. 99 proc. kredytu na warunkach spłaty częściowej, a potem oddać resztą i zapłacić prowizję od spłaty całkowitej. Niezbędna jest do tego jednak współpraca banku w którym zaciągamy kredyt refinansowy.
Taka operacja, po indywidualnych ustaleniach z klientem, możliwa jest w mBanku, MultiBanku, Fortis Banku, Deutsche Banku PBC, GE Money Banku, Lukas Banku, Invest-Banku, Santander Consumer Banku oraz Nykredit Realkredit.
Oczywiście najważniejszym parametrem kredytu refinansowego jest oprocentowanie. Wszystkie banki, z wyjątkiem mBanku, pobierają w przypadku kredytów refinansowych takie same odsetki jak przy standardowych kredytach na zakup nieruchomości. W wyborze oferty pomocna więc będzie tabela zamieszczona w dalszej część tekstu. mBank natomiast kusi oprocentowaniem 1,6 proc. we frankach i 4,8 proc. w złotówkach w pierwszym roku spłaty (później odpowiednio 2,5 proc. i 5,8 proc.) i są to stawki niezależne od wskaźnika LTV i znacznie niższe niż standardowe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w tym banku (patrz tabela).
Okiem doradcy. Mało czyli dużo?
Michał Wąsikowski, doradca fianansowy w firmie Expander
Nawet niewielka redukcja oprocentowania przekłada się na znaczne oszczędności na odsetkach. Załóżmy, że spłacamy 100 tys. zł z przy oprocentowaniu 3,5 proc, a kredyt został zaciągnięty dwa lata temu na 20 lat. Rata wynosi 560 zł. Zamieniając go na kredyt w cenie 2,5 proc. oszczędzimy blisko 6000 zł, a koszty refinansowania można „zbić” do kilkuset złotych. Utrzymując ratą na poprzednim poziomie przy niższym oprocentowaniu spłacimy kredyt o 13 miesięcy wcześniej. Oczywiście oszczędności będą zdecydowanie wyższe przy przeprowadzce ze złotówek na franki szwajcarskie jednak nie każdy kredytobiorca chce się godzić na ryzyko kursowe. Analizę opłacalności przeprowadzki z banku do banku powinny przeprowadzić przede wszystkim osoby, które zaciągnęły kredyt ponad 3 lata temu – wówczas warunki cenowe były znacznie gorsze niż obecnie.
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (stan na 1 marca 2006 r.).
| Bank | Waluta | Kredyt 100 tys. zł wartość nieruchomości 100 tys. zł spłata 20 lat | Kredyt 150 tys. zł wartość nieruchomości 200 tys. zł splata 20 lat | Kredyt 250 tys. zł wartość nieruchomości 250 tys. zł spłata 20 lat | Kredyt 500 tys. zł wartość nieruchomości 500 tys. zł spłata 20 lat |
| BGŻ | PLN | 5,24% (M: 1,2) (1) | 5,24% (M: 1,2) (1) | 5,24% (M: 1,2) (1) | 5,24% (M: 1,2) (1) |
| CHF | 3,17% (M: 2) | 3,17% (M: 2) | 3,17% (M: 2) | 3,17% (M: 2) | |
| BOŚ | PLN | 6,06% (M: 2) (2) | 5,86% (M: 1,8) (2) | 6,06% (M: 2) (2) | 6,06% (M: 2) (2) |
| CHF | 4,84% (M: 3,5) (2) | 4,24% (M: 2,9) (2) | 4,84% (M: 3,5) (2) | 4,84% (M: 3,5) (2) | |
| BPH | PLN | 5,06% (M: 1,5) | 5,31% (M: 1,25) | 5,31% (M: 1,25) | 5,31% (M: 1,25) |
| CHF | 2,85% (M: 1,5) | 2,6% (M: 1,25) | 2,6% (M: 1,25) | 2,6% (M: 1,25) | |
| BZ WBK | PLN | 5,06% (M: 1) (3) | 5,06% (M: 1) (3) | 5,06% (M: 1) (3) | 5,06% (M: 1) (3) |
| CHF | – | 3,59% (M: 2,25) | – | – | |
| Deutsche Bank PBC | PLN | 6,35% (M: 2,25) | 6,10% (M :2) | 6,35% (M: 2,25) | 6,35% (M: 2,25) |
| CHF | 3,68% (M: 2,50) | 3,83% (M: 2,25) | 3,68% (M: 2,50) | 3,68% (M: 2,50) | |
| Dom (oddział Getin Banku) | PLN | 7,21% (M: 2,90) W | 6,46% (M: 2,15) W | 7,21% (M: 2,90) W | 7,21% (M: 2,90) W |
| CHF | 2,67% (M: 1,65) W | 2,47% (M: 1,45) W | 2,67% (M: 1,65) W | 2,67% (M: 1,65) W | |
| Fortis Bank Polska | PLN | 5,90% (M: 1,55) | 5,80% (M: 1,45) | 5,85% (M: 1,5) | 5,85% (M: 1,50 |
| CHF | 2,90% (M: 1,7) | 2,90% (M: 1,7) | 2,90% (M: 1,7) | 2,90% (M: 1,7) | |
| GE Money Bank | PLN | 6,55% (M: 1,83) W | 5,95% (M: 1,23) W | 6,15% (M: 1,43) W | 6,15% (M: 1,43) W |
| CHF | 3,35% (M: 2,44) W | 2,60% (M: 1,69) W | 3,05% (M: 2,14) W | 3,05% (M: 2,14) W | |
| ING Bank Śląski | PLN | 5,61% (M: 1,5) (4) | 5,11% (M: 1) | 5,61% (M: 1,5) (4) | 5,61% (M: 1,5) (4) |
| Invest-Bank | PLN | 5,88% (M: 1,8) | 5,78% (M: 1,7) | 5,78% (M: 1,7) | 5,78% (M: 1,7) |
| Kredyt Bank | PLN | 5,91% (M: 1,75) | 5,86% (M: 1,7) | 5,86% (M: 1,7) | 5,86% (M: 1,7) |
| CHF | 3,68% (M: 2,5) | 3,43% (M: 2,25) | 3,43% (M: 2,25) | 3,43% (M: 2,25) | |
| Lukas Bank | PLN | 6,18% (M: 2) W | 5,68% (M: 1,5) W | 5,68% (M: 1,5) W | 5,68% (M: 1,5) W |
| Mbank | PLN | 6,55% D | 6,05% D | 6,55% D | 6,45% D |
| CHF | 2,95% D | 2,65% D | 2,95% D | 2,75% D | |
| Millennium | PLN | 5,85% (M: 1,25) | 5,6% (M:1) | 5,85% (M:1,25) | 5,85% (M:1,25) |
| CHF | 3,11% (M: 2,1) | 2,61% (M:1,6) | 2,91% (M:1,9) | 2,91% (M:1,9) | |
| MultiBank | PLN | 5,8% D | 5,7% D | 5,7% D | 5,6% D |
| CHF | 2,95% D | 2,65% D | 2,65% D | 2,45% D | |
| Nordea Bank Polska | PLN | 5,31% (M: 1,25) (5) | 5,06% (M: 1) (5) | 5,06% (M: 1,25) (5) | 5,31% (M: 1,25) (5) |
| CHF | 3,64% (M: 2,3) | 3,14% (M:1,8) | 3,24% (M: 1,9) | 3,24% (M: 1,9) | |
| Nykredit Realkredit | PLN | – | 5,426% (M: 1,346) (6) | – | – |
| EUR | – | 3,942% (M: 1,346) (6) | – | – | |
| Pekao SA | PLN | 5,13% (M: 0,85) (7) W | 5,13% (M: 0,85) (7) W | 5,13% (M: 0,85) (7) W | 5,13% (M: 0,85) (7) W |
| PKO BP | PLN | 5,76% (M: 1,9) | 5,46% (M: 1,4) | 5,76% (M: 1,6) | 5,76% (M: 1,6) |
| CHF | 3,46% (M: 2,3) | 2,96% (M: 1,8) | 3,06% (M: 1,9) | 3,06% (M: 1,9) | |
| Santander Consumer Bank (d. PTF Bank) | PLN | 5,46% (M: 1,4) (8) | 5,06% (M: 1) (8) | 5,46% (M: 1,4) (8) | 5,46% (M: 1,4) (8) |
| CHF | 3,14% (M: 1,8) | 2,74% (M: 1,4) | 3,14% (M: 1,8) | 3,14% (M: 1,8) | |
| Raiffeisen Bank Polska | PLN | 7,25% D | 6,8% D | 6,75% D | 6,75% D |
| CHF | 3,5% D | 2,95% D | 3,25% D | 3,25% D |
(1) w pierwszym roku marża 0,5 pkt proc.
(2) dla kredytów udzielanych we współpracy z deweloperami i pośrednikami marża niższa o 0,4 lub 0,5 pkt proc.
(4) marża zostanie obniżona o 0,5 pkt proc. po spłacie przez klienta kwoty kredytu stanowiącej różnicę pomiędzy wymaganym wkładem własnym (20 proc.) a wniesionym
(3) w dwóch pierwszych latach marża 0,5 pkt proc.
(5) w pierwszym roku marża 0,5 pkt proc.
(6) do 30 września 2006 roku marża dla PLN i EUR 0,673 pkt proc. (połowa standardowej marży)
(7) marża 0,5 pkt proc. przez pierwszy rok spłaty lub pierwsze dwa lata spłaty (pierwsza opcja w przypadku kredytów zaciąganych na okres do 15 lat.
(8) marża 0,25 pkt proc. przez pierwszy rok spłaty
Legenda: D – oprocentowanie ustalane decyzją zarządu; M: 1 – marża 1 pkt proc.; W – zmienność oprocentowanie ograniczona wskaźnikiem zmienności (patrz: komentarz poniżej)
Okiem doradcy. Patrz na marżę.
Anna Kuźmiak, doradca finansowy w firmie Expander
W tabeli podajemy nie tylko wysokość oprocentowania, lecz także poziom marży banku. Ma to w tej chwili kluczowe znacznie. Może się okazać, że bank który ma wyższą marżę ma niższe oprocentowanie. Wynika to stąd, że banki w różny sposób i z różną częstotliwością dostosowują swoje ceny do zmian stóp procentowych na rynku. Jeden może to robić raz na kwartał, inny raz na miesiąc a jeszcze inny oprze oprocentowanie nowego kredytu na aktualnej stawce WIBOR czy LIBOR. Do tego dochodzą tzw. wskaźniki zmienności, które – w przypadku niektórych ofert – ograniczają zmiany oprocentowania z miesiąca na miesiąc czy z kwartału na kwartał. W obecnej sytuacji rynkowej jest to ograniczenia jego spadku. Warto dokładnie poznać system ustalania oprocentowania po to, by móc rzetelnie porównać ceny.
Od zera do 234 tysięcy
Sprawdziliśmy na jaki kredyt może liczyć 4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 2500 zł netto. Dla banków ważne jest miejsce zamieszkania kredytobiorcy zakładamy więc, że jest to miasto o liczbie mieszkańców 100 tys. Nasza rodzina ma samochód (w większości banków uznawany za dodatkowy koszt) i nie spłaca żadnych innych kredytów. Zakładamy, że chce wziąć kredyt przy możliwe niskim wkładzie własnym (dla większości banków jest to 0 proc.) i spłacać równe raty kapitałowo-odsetkowe.
Jak widać w poniższej tabeli większość banków skłonna jest pożyczyć więcej jeśli kredytybiorca wybierze franki szwajcarskie. Tylko PKO BP, Nordea Bank Polska, MultiBank i mBank – spośród banków, które są w stanie cokolwiek pożyczyć w tym przypadku – liczą zdolność kredytową dla waluty tak jakby klient pożyczał złotówki. Mimo to to właśnie PKO BP skłonny jest udzielić kredytu na najwyższą kwotę. Oczywiście także wydłużenie okresu spłaty powoduje zwiększenie dostępnej kwoty kredytu.
| Bank | Złotówki na 20 lat | Franki szwajcarskie na 20 lat | Złotówki na maksymalnie długo (w nawiasie liczba lat spłaty) | Franki szwajcarskie na maksymalnie długo (w nawiasie liczba lat spłaty) |
| BGŻ | 90 000 | 100 000 | 110 000 (30) | 120 000 (30) |
| BOŚ | 103 797 | 99 144 | 137 636 (35) | 149 224 (35) |
| BPH | 144 000 | 136 000 | 178 000 (30) | 184 000 (30) |
| Deutsche Bank PBC | Brak zdolności | Brak zdolności | Brak zdolności | Brak zdolności |
| Dom (oddział Getin Banku) | 75 000 | 125 000 | 95 000 (30) | 150 000 (30) |
| Fortis Bank | 142 707 | 165 463 | 181 646 (35) | 211 085 (30) |
| GE Money Bank | 114 000 | 141 000 | 135 000 (30) | 191 000 (30) |
| ING Bank Śląski | 73 469 | Brak w ofercie | 89 340 (30) | Brak w ofercie |
| Invest-Bank | 146 400 | Brak w ofercie | 163 100 (25) | Brak w ofercie |
| Kredyt Bank | 125 000 | 161 100 | 150 000 (30) | 210 000 (30) |
| Lukas Bank | 122 000 | Brak w ofercie | 150 000 (30) | Brak w ofercie |
| Mbank | 87 500 | 87 500 | 113 130 (45) | 113 130 (45) |
| Millennium | 137 500 | 156 000 | 170 000 (40) | 201 500 (35) |
| MultiBank | 84 189 | 84 189 | 106 300 (45) | 106 300 (45) |
| Nordea Bank Polska | 103 200 | 103 200 | 126 060 (30) | 126 060 (30) |
| Nykredit Realkredit | Brak zdolności | Brak zdolności | Brak zdolności | Brak zdolności |
| PKO BP | 195 000 | 195 000 | 234 000 (30) | 234 000 (30) |
| Santander Consumer Bank | 150 000 | 166 000 | 180 000 (30) | 217 000 (30) |
| Raiffeisen Bank Polska | 114 000 | 128 000 | 134 000 (30) | 172 000 (30) |
Okiem doradcy. Kto da więcej?
Tymoteusz Tonkiel, doradca finansowy w firmie Expander
W naszej tabeli podajemy zdolność kredytową dla osób osiągających dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony. Nie każdy ma jednak szczęście pracować na etacie. W przypadku umowy o dzieło, a szczególnie indywidualnej działalności gospodarczej banki mogą być znacznie mniej hojne. Maksymalna zdolność kredytowa zależy także od miejsce zamieszkania – Warszawiak może liczyć na niższy kredyty przy takich samych dochodach niż np. mieszkaniec Łukowa. W różny sposób, zależnie od banku, zdolność kredytową obciążają takie produkty jak karta kredytowa czy kredyt odnawialny.
Mieszkanie bez pieniędzy
Nadzór bankowy niepokoi się tym, że banki chętnie udzielają kredytów w walutach obcych na 100 proc. wartości nieruchomości. Wśród propozycji nadzoru jest utrudnienie bankom takich praktyk.
Niezależnie od tego czy jest to kierunek słuszny czy nie dla kredytobiorców oznacza jedno: wkrótce może być trudniej o kredyt walutowy bez własnych oszczędności. Choćby dlatego w naszej tabeli oprocentowania sporo miejsca poświęcamy kredytom z zerowym wkładem własnym. Teraz sprawdzimy dodatkowe koszty takiego kredytowania.
| Bank | Maksymalny LTV | Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu * | Powyżej jakiego poziomu LTV konieczne jest ubezpieczenie |
| BGŻ | 100% | 3,5% za 3 lata | 85% |
| BOŚ | 100% | 4% za 5 lat | 80% |
| BPH | 100% | 3,5% za 5 lat | 80% |
| BZ WBK | 100% dla PLN
80% dla walut obcych |
6% za 10 lat | 90% dla PLN (dla CHF brak możliwości ubezpieczenia) |
| Deutsche Bank PBC | 100% | 3,8% za 5 lat | 90% dla PLN; 80% dla walut obcych |
| Dom (oddział Getin Banku) | 100% (125% dla osób wykonujących zawody prawnicze) | 3,6% za 3 lata | 80% |
| Fortis Bank | 100% | 3,5% za 3 lata | 90% dla PLN; 85% dla walut obcych
(ubezpieczenie niskiego wkładu nie jest wymagane przy spłacie w ratach malejących) |
| GE Money Bank | 100% | 3,6% za 3 lata | 80% |
| ING Bank Śląski | 100% | 0,7% rocznie | 80% |
| Invest-Bank | 100% | 1,1% za rok
3,4% za 3 lata 3,97% za 5 lat 7,94 za 10 lat |
80% |
| Kredyt Bank | 100% | 3,5% za 4 lata | 80% dla PLN; 70% dla walut obcych |
| Lukas Bank | 100% | 3,5% za 3 lata
4,1% za 5 lat |
80% |
| MBank | 110% (10% na opłaty) | 3,5% za 3 lata | 80% |
| Millennium | 100% | 3% za 3 lata | 90% dla PLN; 80% dla walut obcych |
| MultiBank | 110% (10% na opłaty) | 3,6% za 3 lata | 80% |
| Nordea Bank Polska | 100% | Oprocentowanie podwyższone o 0,25 pkt proc. do dnia w którym LTV wyższe od 80% | 80% |
| Nykredit Realkredit | 80% | Nie dotyczy | Nie dotyczy |
| Pekao SA | 104% (4% na opłaty) | 3,25% za 5 lat
7,5% za 10 lat |
80% |
| PKO BP | 100% | 2,9% za 5 lat (PZU)
3,5% za 5 lat (Europa); zwrot niewykorzystanej składki |
80% |
| Santander Consumer Bank | 100% | 3,4% dla 5 lat dla LTV do 95%
3,92% za 5 lat dla LTV pow. 95%; zwrot niewykorzystanej składki |
90% |
| Raiffeisen Bank Polska | 100% | 3,97% za 5 lat | 70-90% zależnie od waluty i celu kredytowania |
* Jak to się policzy? Pożyczasz 100 tys. zł na zakup nieruchomości wartej 100 tys. zł. Bank wymaga 20 proc. wkładu własnego (powyżej 80 proc. LTV), a więc składkę ubezpieczenia płacisz od 20 tys. zł. Gdyby składka wyniosła 3,5 proc. za 5 lat wówczas będzie to 700 zł. Gdyby bank wymagał ubezpieczenia po przekroczeniu 90 proc. LTV wówczas wówczas składka spada do 350 zł.
Okiem doradcy. Dlaczego warto pożyczać bez wkładu?
Anna Kuźmiak, doradca finansowy w firmie Expander
Kredyt mieszkaniowy to najtańszy pieniądz na rynku. Warto wykorzystać go w maksymalnym stopniu nawet wówczas, gdy mamy sporo własnych oszczędności. Załóżmy, że potrzeba nam 100 tys. zł na zakup mieszkania. Mamy w kieszeni 20 tys. zł. Możemy więc wziąć kredyt na 80 tys. zł lub na całe 100 tys. zł, a 20 tys. zł wpłacić np. w funduszu inwestycyjnego. Przy założeniu, że oprocentowanie kredytu wynosi 5 proc., zysk w funduszu inwestycyjnym to 8 proc. rocznie, okres spłaty kredytu i okres oszczędzania to 20 lat wybór drugiej opcji da nam 47 tys. zł oszczędności (zysk z zainwestowanych 20 tys. zł pomniejszony o koszty wyższego kredytu)
Szybki kredyt
Kredytu mieszkaniowego nie wolno brać w pośpiechu nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by całą procedurę załatwić szybko. Doradcy Expandera, na podstawie swoich doświadczeń z bankami, wybrali te, które wyjątkowo sprawnie rozpatrują wnioski kredytowe, szybko przygotowują umowy i bez zbędnej zwłoki wypłacają pieniądze.
Ranking powstał na podstawie opinii 45 najbardziej doświadczonych doradców Expandera. Doradcy przyznawali bankom punkty – najszybszy bank otrzymywał 3 punkty, drugi z kolei 2 punkty i trzeci 1 punkt. Poniżej pięć banków, które zebrały najwięcej punktów.
1. BGŻ – 44 pkt
2. GE Money Bank – 35 pkt
3. PKO BP – 31 pkt
4. mBank – 25 pkt
5. BOŚ – 19 pkt
Kosztowne widełki
Cenę kredytu walutowego podnosi tzw. spread, czyli różnica między kursem wypłaty kredytu (kurs kupna waluty przez bank) a kursem jego spłaty (kurs sprzedaży waluty). Im szerszy spread tym droższy kredyt.
O ile droższy? Załóżmy, że pożyczasz 100 tys. zł na 20 lat przy oprocentowaniu 3 proc. Kurs wypłaty wynosi 2,50 zł masz więc zadłużenie w wysokości 40 tys. franków szwajcarskich. Rata wyniesie niespełna 190 franków i tę kwotę musisz bankowi co miesiąc oddać w złotówkach według aktualnego kursu spłatu. Przy kursie 2,60 zł masz do oddania 493 zł. Gdyby wypłata i spłata były rozliczane po tym samym kursie wówczas rata miesięczna wyniosłaby 474 zł. Ratę 493 zł zapłacilibyś przy oprocentowaniu 3,4 proc.
Poniżej pięć banków, w których różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży franka szwajcarskiego jest najmniejsza (dane zebrane 20 lutego)
| Bank | Spread (grosze) |
| Nordea | 7,25 |
| Millenium | 7,98 |
| Santander Consumer Bank | 8,17 |
| Kredyt Bank | 8,46 |
| MultiBank/mBank | 8,70 |
Na dowolny cel
Expander wybrał najtańsze pożyczki hipoteczne przy założeniu, że pożyczanmy 100 tys. zł na 10 lat. Wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki to 200 tys. zł. Przy tak krótkim okresie spłaty walutą kredytu raczej powinny być złotówki – oszczędności odsetkowe nie będą na tyle wysokie, by opłącało się ponosić ryzyko kursowe.
| Bank | Oprocentowanie |
| Nykredit Realkredit | 5,22 (1) |
| MultiBank | 5,50 |
| Fortis Bank | 5,55 |
| Nordea Bank Polska | 6,56 |
| Millennium | 6,85 |
| Santander Consumer Bank | 6,86 |
| Kredyt Bank | 6,96 |
| BPH | 7,56 |
| Invest-Bank | 7,58 |
| Mbank | 7,65 |
| Pekao SA | 7,78 |
| PKO BP | 7,86 |
| Raiffeisen Bank Polska | 8,00 |
| BOŚ | 8,06 |
| ING Bank Śląski | 8,11 |
| GE Money Bank | 8,25 |
| BGŻ | 8,28 |
| BZ WBK | 8,31 |
| Dom (oddział Getin Banku) | 9,64 |
(1) Połowa marży do 30 września 2006 r.
Tylko Dom (oddział Getin Banku) i Fortis Bank skłonne są udzielić pożyczki hipotecznej do 100 proc. wartości nieruchomości (Dom nawet do 125 proc. wartości w przypadku osób wykonujących zawody prawnicze). W pozostałych bankach maksymalna kwota pożyczki to od najczęściej 60-80 proc. wartości nieruchomości przy maksymalnym okresie spłaty do 10-20 lat. Spośród badanych banków tylko Nykredit udziela pożyczek hipotecznych z oprocentowaniem takim samym jak dla kredytów mieszkaniowych.
Okiem doradcy. Tanio na samochód
Anna Kuźmiak, doradca finansowy w firmie Expander
Pożyczka hipoteczna to alternatywa np. dla kredytu samochodowego. Powinny się nią zainteresować przede wszystkim osoby kupujące używane auta w cenie przynajmniej 30 tys. zł. W przypadku nowych pojazdów można liczyć na atrakcyjne promocje w tzw. bankach samochodowych. Tymczasem kredyty na auta używane są znacznie droższe (im starszy samochód tym droższy kredyt). Bank będzie także wymagał wykupienia kosztownego ubezpieczenia AC, które nie jest obowiązkowe. W przypadku kredytów samochodowych wyższe są także prowizje (a dokładnie opłaty przygotowawcza) – mogą sięgać 7 proc.
Kredyty do jednego worka
Nieruchomość można wykorzystać także jako sposób na pozbycie sie drogich kredytów konsumpcyjnych. Służą do tego kredyty konsolidacyjne – ma je w ofercie większość banków biorących udział w rankingu.
Oprocentowanie kredytów konsolidacyjnych w złotówkach i walucie obcej. Założenie: łączna kwota konsolidowanych kredytów to 50 tys. zł, wartość nieruchomości 100 tys. zł. Spłata przez 10 lat.
| Bank | Oprocentowanie kredytu w złotówkach | Bank | Oprocentowanie kredytu w walucie obcej (2) |
| Nykredit Realkredit | 5,22 (1) | Dom (oddział Getin Banku) | 3,27 |
| MultiBank | 5,5 | BPH | 3,35 |
| BPH | 6,06 | Nykredit Realkredit | 3,77 |
| Mbank | 6,15 | Mbank | 4,15 |
| Deutsche Bank PBC | 6,29 | MultiBank | 4,2 |
| Santander Consumer Bank | 6,46 | Deutsche Bank PBC | 4,35 |
| ING Bank Śląski | 6,61 | Millennium | 4,51 |
| PKO BP | 6,66 | Santander Consumer Bank | 4,54 |
| Nordea Bank Polska | 6,79 | GE Money Bank | 4,55 |
| Millennium | 6,85 | PKO BP | 4,66 |
| GE Money Bank | 7,25 | Nordea Bank Polska | 4,73 |
| BOŚ | 7,31 | BOŚ | 5,84 |
| Invest-Bank | 7,58 | Raiffeisen Bank Polska | 6,1 |
| Raiffeisen Bank Polska | 8,1 | ||
| Dom (oddział Getin Banku) | 9,49 |
(1) Połowa marży do 30 września 2006 r.
(2) We wszystkich bankach franki szwajcarskie z wyjątkiem Nykredit – oferta w euro.
W przypadku, gdy w skład konsolidowanych kredytów wchodzi kredyt hipoteczny, niektóre banki stosują dla celu mieszkaniowego marżę niższą niż dla celów konsumpcyjnych. Takie rozwiązanie stosują Millennium, GE Money Bank i Dom (oddział Getin Banku). Oprocentowanie kredytu konsolidacyjnego jest wówczas średnią ważoną dwóch stawek oprocentowania – im większy udział kredytu mieszkaniowego tym tańszy kredyt konsolidacyjny.
Okiem doradcy. Co za długo to za drogo
Tymoteusz Tonkiel, doradca finansowy w firmie Expander
Kredyty konsolidacyjne można spłacać nawet 30 lat. Jeśli jednak pozbywamy się kilku krótkoterminowych pożyczek wówczas takie wydłużenie okresu spłaty kredytu konsolidacyjnego nie ma sensu. Mimo niskiego oprocentowania koszty odsetkowe będą znacznie wyższe niż suma odsetek sprzed konsolidacji. Dodatkowo, dzięki znacznemu obniżeniu miesięcznych obciążeń możemy mieć pokusę, by dodatkowo się zadłużyć. Najbardziej racjonalne jest zaciągnięcie kredytu konsolidacyjnego na okres zbliżony do średniego (ważonego ich kwotą) okresu spłaty kredytów przed konsolidacją.
Informacja:
W rankingu kredytów mieszkaniowych uwzględniliśmy oferty 21 najważniejszych banków działających na tym rynku: BGŻ, BOŚ, BPH, BZ WBK, Deutsche Bank PBC, Dom (oddział Getin Banku), Fortis Bank Polska, GE Money Bank, ING Bank Śląski, Invest-Bank, Kredyt Bank, Lukas Bank, mBank, Millennium, MultiBank, Nordea Bank Polska, Nykredit Realkredit, Pekao SA, PKO BP, Santander Consumer Bank (d. PTF Bank), Raiffeisen Bank Polska. W rankingu dotyczącym szybkości przyznawania kredytów wzięły udział banki współpracujące z Expanderem (wszystkie powyższe z wyjątkiem Santander Consumer Bank i Dom – oddziału Getin Banku).
