Dla kogo
Rodziny lub osoby samotnie wychowujące dzieci, które kupią lub zbudują tanie mieszkanie czy dom mogą liczyć na zwrot z budżetu Państwa znacznej części odsetek kredytowych w pierwszych 8 latach spłaty długu. Mieszkanie nie może być jednak większe niż 75 m.kw., a powierzchnia domu nie może przekroczyć 140 metrów. Sama dopłata obejmie 50 lub 70 metrów powierzchni odpowiednio: mieszkania lub domu.
Koszt wybudowania lub zakupu nieruchomości nie może być jednak wyższy niż średnia z dwóch ostatnio ogłoszonych tzw. wskaźników kosztu odtworzenia m.kw. powierzchni mieszkaniowej. I tutaj zaczynają się schody, bo wskaźniki te wyraźnie nie nadążają za cenami rynkowymi. Szczególnie w dużych miastach gdzie podaż i popyt na nieruchomości są największe.
Niski limit
W Warszawie ustawowy sufit to obecnie 4300 zł za metr, podczas gdy średnia rynkowa to 7350 zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa – 2841,50 zł wobec 7200 zł na rynku! W efekcie, jeśli dołożyć ograniczenie powierzchni nieruchomości okaże się, że nieruchomości spełniających warunki jest bardzo niewiele. Zdaniem Macieja Dymkowskiego z redNet Property Group w Warszawie zaledwie 0,3 proc. mieszkań kwalifikuje się do dopłat.
Jak przystało na produkt trudno dostępny oferta jest dość atrakcyjna – daleko bardziej niż tzw. kredyt Pola, na który skusiło się kilkaset osób. Przez 8 pierwszych lat spłat kredytu odsetki są refundowane z budżetu. Sam mechanizm nie jest jednak taki prosty jak często przedstawiają media. Nie chodzi o zwrot połowy odsetek, które faktycznie płacimy. Z powrotem dostajemy więcej.
Zero odsetek?
Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 100 000 zł na 20 lat. Przy oprocentowaniu 5,3 proc. rata wynosi 676,64 zł z czego 441,67 zł to odsetki, a 234,97 zł to kapitał (część kredytu którą oddajemy bankowi). Dla porównania, rata kredytu we frankach szwajcarskich w tym przypadku to ok. 550 zł.
Jest zostanie policzona dopłata? Bank najpierw obliczy tzw. stopę referencyjną. W naszym przypadku to 6,2 proc. (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża – 2 pkt proc.). Następnie, od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 100 tys. zł) zostaną obliczone odsetki wg połowy stopy referencyjnej, a więc 3,1 proc. Przy pierwszej racie dopłata wyniesie zatem 258,33 zł. W efekcie rata po dopłacie to 418,31 zł. Taką ratę równą zapłacilibyśmy gdyby kredyt miał oprocentowanie… 0,05%.
Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty zadłużenia pomniejszonej o to co spłaciliśmy w pierwszym miesiącu. W drugim miesiącu dopłata wyniesie niespełna 258 zł a rata 418,91 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 490 zł a więc tyle ile przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 1,7 proc.
Konkurencja dla franka
Gdyby ktoś postanowił po 8 latach sprzedać mieszkanie i nie spłacał dalej kredytu wówczas dzięki dopłatom odda bankowi 15,3 tys. zł zamiast 36,9 tys. zł odsetek. W przypadku spłaty w ratach malejących kwota dopłaty będzie niższa, lecz niższe też będą same odsetki (proporcja między dotacją a sumą odsetek będzie zachowana). Wynika to stąd, że w przypadku tego systemu spłaty szybciej oddajemy bankowi dług i w efekcie odsetki są liczone od mniejszych kwot zadłużenia.
Relatywnie hojną dotację zawdzięczmy temu, że ustawa była tworzona nieco w oderwaniu od realiów rynkowych. Bazą do dopłat jest 3-miesięczny WIBOR powiększony o 2 punkty procentowe podczas, gdy marże rynkowych kredytów w złotówkach to spadły do 1 pkt proc. lub nawet niżej.
Kredytobiorcy, którym uda się załapać na dopłaty z pewnością powinni z nich skorzystać. Szczególnie wówczas, gdy planują spłatę kredytu w 10 czy 15 lat. Jest to z pewnością – przynajmniej w teorii – konkurencja dla kredytów we frankach szwajcarskich, które dla osób o niższych dochodach od lipca 2006 roku są trudniej dostępne.
Korzyści z dopłat
|
Nieruchomość |
Suma odsetek bez dopłaty |
Odsetki po dopłacie |
Zysk dzięki dopłacie |
|
Mieszkanie 50 m.kw. |
124 787 zł |
81 575 zł |
43 212 zł |
|
Mieszkanie 75 m.kw. |
124 787 zł |
95 979 zł |
28 808 zł |
|
Dom 140 m.kw. |
124 787 zł |
103 181 zł |
21 606 zł |
Dane dla kredytu w kwocie 200 tys. zł, okres spłaty 20 lat w ratach równych. Oprocentowanie: 5,3 proc., WIBOR 3-miesięczny: 4,2 proc.
Oferta PKO BP na tle konkurencji
Oprocentowanie kredytów w złotówkach kształtuje się na średnim rynkowym poziomie przy czym bank pobiera wyższe stawki w przypadku kredytów na niskie kwoty. Na przykład przy kredycie w wysokości 40 tys. zł i niskim wkładzie własnym oprocentowanie to aż 6,59 proc. (marża 2,4). Dopłaty do odsetek będą dostępne głównie dla osób z mniejszych miast pożyczających niewielkie kwoty dlatego ten element oferty banku nie jest zbyt korzystny. Tym bardziej, że wiele banków w tej chwili oferuje kredyty w złotówkach ze stałą marżą na poziomie ok. 1 pkt proc. niezależnie od wkładu własnego (BZ WBK, ING Bank Śląski, Pekao SA). Jednocześnie, powszechne są promocje polegające na redukcji marży w pierwszym roku lub dwóch latach spłaty (w PKO BP takiej promocji nie ma). Jedna z zalet oferty PKO BP to możliwość skredytowania opłat związanych z transakcją także wówczas, gdy pożyczamy środki na zakup całej nieruchomości (czyli kredyt na ponad 100 proc. wartości nieruchomości), a także brak prowizji za wcześniejszą spłatę i pierwsze przewalutowanie. Innowacją jest tzw. bilansowanie – każda wpłata na specjalny rachunek zmniejsza saldo zadłużenia i w efekcie płacimy niższe odsetki. Niestety kredyt jest wówczas droższy o 1 pkt proc. To znacznie osłabia konkurencyjność tej oferty w stosunku do tego co proponują mBank i MultiBank, które jako pierwsze na rynku zaoferowały takie rozwiązanie. Ciekawostką w PKO BP jest dołączana do kredytu karta kredytowa, która daje prawo do rabatów w sklepach z wyposażeniem mieszkań.
