BGŻ kusi stałym oprocentowaniem hipotek. Za wcześnie?

Kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową to u nas nadal egzotyka. Hipoteki, która pozwala sobie zagwarantować „na zawsze” stałą wysokość raty nadal na próżno szukać na polskim rynku, ale kilka banków promuje oferty, gdzie przynajmniej przez kilka lat kredytobiorca może uwolnić się od śledzenia odczytów WIBOR-u. Właśnie dołączył do nich BGŻ, który proponuje stałą stawkę 5,55% przez pierwsze 5 lat spłaty zobowiązania.

Kredyt hipoteczny na 30 lat z zagwarantowanym stałym oprocentowaniem na poziomie 3,5%? O tym możemy co najwyżej pomarzyć, ale Amerykanie, którzy dziś zaciągają zobowiązanie na zakup nieruchomości, mogą skorzystać z rekordowo niskich stawek i zapewnić sobie stałą wysokość raty przez kolejne dziesięciolecia.

Niezmienność oprocentowania ma niezaprzeczalne zalety. Planowanie domowego budżetu staje się nieco łatwiejsze, a kredytobiorca nie musi obawiać się nagłego wzrostu obciążeń, gdy inflacja i stopy procentowe poszybują w górę. Są także wady – obniżki stóp procentowych nie przekładają się na wysokość raty i po pewnym czasie może okazać się, że doskonała okazja sprzed paru lat dziś prezentuje się blado na tle ofert konkurencji. Kredytobiorcy mają wówczas jedno wyjście – refinansowanie. Niestety zmiana kredytodawcy często oznacza dodatkowe koszty, zwłaszcza jeśli odbywa się wkrótce po zaciągnięciu zobowiązania.

Fixed rate po polsku

Na polskim rynku ze świecą szukać produktów, które Amerykanie określają mianem „fixed rate mortgage”. Winę za to ponosi m.in. sposób finansowania przez banki akcji kredytowej. Kredytodawcy zza oceanu mogą m.in. liczyć na duet „Freddie & Fannie”, czyli agendy FNMA i FHLMC zapewniające refinansowanie długoterminowych kredytów i biorące na siebie ryzyko zmiany stopy procentowej. W Polsce banki liczą przede wszystkim na zasoby własne i spółek-matek, a akcja kredytowa finansowana jest w dużej mierze z krótkoterminowych depozytów. Nic więc dziwnego, że na rynku dominują produkty ze zmiennym oprocentowaniem – inne rozwiązanie narażałoby kredytodawców na poważne ryzyka.

Polscy kredytobiorcy mieli możliwość skorzystania z kredytów ze stałym oprocentowaniem, ale produkty tego typu oferowane przez banki hipoteczne (np. BPH i Nykredit) nie cieszyły się zainteresowaniem nawet w czasach hipotecznego boomu. Na tle ofert banków uniwersalnych były drogie, a klienci woleli pozornie tańsze zobowiązania, zwłaszcza w modnym wówczas franku szwajcarskim.

Dziś kredyty ze stałą ratą proponuje PKO Bank Polski, Bank Zachodni WBK oraz Getin Bank. Stałe oprocentowanie obowiązuje jednak tylko przez określony czas – od 2 do 10 lat. Później kredyt przekształca się w standardowe zobowiązanie, gdzie o oprocentowaniu obowiązuje najczęściej stawka WIBOR 3M oraz marża. Proponowane przez banki ceny mogą nie wydawać się zbyt atrakcyjne, zwłaszcza jeśli porównać je z aktualnymi notowaniami WIBOR-u. Przykładowo BZ WBK życzy sobie przez pierwsze 5 lat 7,60%, a później do międzybankowej stawki dolicza 1,9 pp. marży. PKO BP z kolei do obliczenia wysokości oprocentowania używa notowania 2-letnich swapów na stopę procentową (IRS 2Y), do której dodaje swoją marżę.

Na nieco inne rozwiązanie zdecydował się Nordea Bank, który gwarantuje stałą wysokość raty, ale nie zamraża stawki oprocentowania. Wraz ze wzrostem lub spadkiem oprocentowania zmienia się okres spłaty kredytu. Dopasowuje się on do ceny pieniądza na bieżąco.

BGŻ pod znakiem piątki

25 lutego w ofercie BGŻ pojawił się kredyt ze stałą stopą procentową. Klienci mają gwarancję niezmiennej raty przez pierwszych 5 lat spłaty. W tym czasie oprocentowanie wynosić będzie 5,55%, a później zobowiązanie przekształci się w zwykły kredyt o oprocentowaniu zmiennym, opartym na stawce WIBOR 3M i wynegocjowanej marży (od 1%). BGŻ standardowo kredytuje do 80% wartości nieruchomości, przez 30 lat, ale klienci spełniający specjalne wymagania mogą liczyć na 90-procentowe LTV i 35-letni kredyt.

Trzeba przyznać, że oferta startuje w niezłym momencie. WIBOR zalicza rekordowy dołek, a stopy procentowe NBP przeżyły właśnie serię cięć. Decydując się jednak na kredyt ze stałym oprocentowaniem, obstawiamy swego rodzaju zakład. Jeśli RPP zmieni kierunek i w najbliższych latach czeka nas seria podwyżek, to ci, którzy zdołali „zablokować” sobie niskie oprocentowanie zyskają. Jeśli natomiast po bardzo prawdopodobnych kolejnych cięciach stopy referencyjnej, czeka nas dłuższy okres niskiej inflacji oraz stagnacji ceny pieniądza, to w lepszej sytuacji będą ci, którzy wybiorą zobowiązanie o zmiennym oprocentowaniu. Osobom, które wybrały stałe oprocentowanie pozostanie refinansowanie, opłacalne tylko pod warunkiem, że niższe raty zrekompensują z nawiązką opłaty za wcześniejszą spłatę (w BGŻ – 2% długu).

Dziś stawkę 5,55% można porównać z konstrukcją WIBOR 3M (3,75%) plus marża 1,8 p.p. Początkowo rata będzie zatem wyższa niż w znaczącej większości kredytów ze zmienną stopą procentową. Z tym jednak należy się liczyć – potencjalne oszczędności w przyszłości mogą zrekompensować dzisiejsze wydatki.

Kredyty z pseudo-stałym oprocentowaniem zapewne nie będą rynkowym hitem. Kredytobiorcy są bardzo wrażliwi na cenę i to raczej w jej krótkoterminowym wcieleniu. Osoby mające w sobie żyłkę hazardzisty mogą zdecydować się na takie rozwiązanie i, być może, zbiorą premię za odważną decyzję. Osobiście trochę obawiam się jednak, że za kilka lat usłyszymy o klientach „wrobionych” w stałe oprocentowanie, narzekających, że wszyscy wokół płacą znacznie niższe raty.

Michał Kisiel, analityk Bankier.pl

// ++e++); // ]]>

m.kisiel at bankier dot pl