Drugi kwartał na wrocławskim rynku mieszkaniowym minął pod znakiem bardzo wysokich wskaźników sprzedaży oraz stale poszerzającej się oferty deweloperów. Ceny utrzymywały się na stałym poziomie, a osoby, które chciały skorzystać z dofinansowania w ramach MdM nie mogły narzekać na brak lokali spełniających wymogi programu.
Szczytowa forma
Sytuacja w stolicy Dolnego Śląska to nie wyjątek. Jak wynika z raportu opublikowanego przez REAS drugi kwartał 2016 r. był rekordowy dla krajowego rynku mieszkaniowego. W sześciu największych miastach polski (Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu) sprzedano w tym okresie ponad 15 tysięcy lokali, czyli 5% więcej niż w I kw. 2016. Jednak pełną skalę sukcesu najlepiej obrazuje porównanie z rokiem ubiegłym – historycznie najepszym dla deweloperów. W analogicznym okresie w 2015 r. sfinalizowano o jedną piątą mniej transakcji z klientami niż między kwietniem a czerwcem w 2016 r. Bardzo duży, bo prawie trzydziestoprocentowy wzrost zauważyć można także w liczbie lokali wprowadzonych na rynek, których w II kwartale 2016 było aż 17,7 tysięcy.
Odzwierciedlenie hossy na polskim rynku mieszkaniowym widać również we Wrocławiu. W stosunku do pierwszego kwartału tego roku liczba sprzedanych mieszkań w stolicy Dolnego Śląska wzrosła o niemal 12%. Ten sam okres w 2015 r. charakteryzował się wskaźnikami niższymi o 44,2%. Ogromny popyt na mieszkania nie wpłynął jednak na ich dostępność. Wyniki raportu jednoznacznie wskazują, że wrocławscy deweloperzy wsłuchali się w potrzeby rynku, wprowadzając do sprzedaży niemal 32% więcej lokali niż w poprzednim kwartale. Kontrast z okresem analogicznym w 2015 r. ukazuje jeszcze bardziej pracowitość wrocławskich przedstawicieli branży. W ostatnim kwartale we Wrocławiu na rynek wprowadzono aż 130% więcej lokali niż przed rokiem.
– Zachowanie optymalnych proporcji między popytem a podażą jest bardzo istotne, ale też trudne przy tylu podmiotach działających na rynku- tłumaczy Mirosław Półtorak, wiceprezes wrocławskiego Oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – W przypadku, gdy liczba osób, które chcą kupić mieszkanie przewyższa liczbę dostępnych w ofercie lokali, dysproporcja taka doprowadzić może np. do wzrostu cen za metr kwadratowy. Z takim problemem zmagał się w ostatnim czasie np. Gdańsk . Odwrotna sytuacja też jest niezdrowa. Jako PZFD staramy się te aspekty regularnie monitorować – podsumowuje Mirosław Półtorak.
Jak wynika z raportu REAS ceny wrocławskich mieszkań utrzymywały się w drugim kwartale 2016 r. na stałym poziomie. Dane Bankier.pl i Otodom.pl pokazują, że pod koniec czerwca średnia cena, jaką trzeba było zapłacić za mkw w Stolicy Dolnego Śląska wynosiła 6052 zł. Trzy miesiące wcześniej była ona jedynie o ok. 50 zł wyższa. Z kolei w Gdańsku ta sama amplituda wynosiła 535 złotych.
Silny wpływ programu MdM
Niezwykle istotnym czynnikiem na wzrost sprzedaży mieszkań był program „Mieszkanie dla Młodych”. Cieszący się bardzo dużą popularnością program wsparcia osób kupujących pierwszą nieruchomość motywował osoby myślące o własnym M do podjęcia decyzji o zakupie. Oferty deweloperów odpowiadały wymogom BGK, dzięki czemu wybierać można było z dużej puli dostępnych lokali. Zainteresowanie programem MdM było jednak na tyle duże, że już połowa środków przeznaczonych na dopłaty w roku 2017 została wykorzystana. Kolejne 50% puli dopłat zostanie odblokowane z nadejściem nowego roku. Można się zatem spodziewać, że druga połowa 2016 roku będzie pod względem liczby podpisywanych umów z deweloperami spokojniejsza – przynajmniej jeśli chodzi o beneficjentów „Mieszkania dla młodych”.
„Przynajmniej”, ponieważ motywatorem do zakupu własnego M jeszcze w tym roku mogą się okazać zmiany związane z Rekomendacją S, mającą na celu zaostrzenie polityki kredytowej realizowanej przez banki. Jej skutkiem będzie kolejne już podniesienie progu obowiązkowego wkładu własnego, który w 2017 roku wyniesie 20% (obecnie jest to 15%). W związku z wyższymi stawkami, które inwestorzy będą musieli wnosić, część zainteresowanych z pewnością będzie chciała zdążyć z zakupem jeszcze w tym roku.
– Wielu kupujących nie jest w stanie sprostać wymogom Komisji Nadzoru Finansowego i wzrost obowiązkowego wkładu własnego w zakup nieruchomości, choćby o 5%, może spowodować, że plany zakupu mieszkania będą musieli odłożyć na przyszłość. Przy wielu kosztach związanych z opłatami wstępnymi wymaganymi chociażby przez bank, wykończeniem lub remontem mieszkania, dodatkowa kwota może stanowić duży problem – komentuje Tomasz Stoga, prezes Profit Development.
Przykładowo, przy cenie mieszkania sięgającej 350 tysięcy złotych, kupujący obecnie musi dysponować minimalnym wkładem własnym sięgającym 52500 zł. W przyszłym roku będzie to kwota 70 tys. złotych.
Nieruchomość jest także dobrym sposobem na ulokowanie środków finansowych. Z uwagi na niskie oprocentowanie lokat bankowych, inwestycja w mieszkanie, przy obecnie dużym zainteresowaniu – zarówno wśród kupujących, jak i wynajmujących – jest dobrą alternatywą. – Aby inwestycja była w pełni rentowna, trzeba pamiętać o odpowiedniej lokalizacji mieszkania, przemyśleć jej przeznaczenie, dobrze oszacować wydatki związane ze stałymi płatnościami, aby zarządzanie nieruchomością i wkład w nie wniesiony w dłuższej perspektywie przerodziły się w realne korzyści – komentuje Piotr Baran, wiceprezes oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Polski Związek Firm Deweloperskich
Wojciech Boczoń