Ciąg dalszy wzrostu cen
W ciągu pierwszych miesięcy tego roku obserwowano wzrost cen na rynku nieruchomości, który był kontynuacją tendencji z roku poprzedniego. Agnieszka Mrozińska, Menedżer ds. Sprzedaży Kredytów Hipotecznych w firmie emFinanse, Doradcy Finansowi. – W ciągu dwóch kwartałów widoczny był kilku- a nawet kilkunastoprocentowy wzrost wartości nieruchomości w największych miastach Polski – mówi Agnieszka Mrozińska, ekspert emFinanse. – Tendencje te zauważalne były zarówno w przypadku lokali nowych, jak i używanych.
W pierwszych trzech kwartałach najbardziej wzrosły ceny w Trójmieście. O ile na początku roku za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić około 5,3 tysiąca złotych, o tyle w trzecim kwartale cena przekroczyła 7,2 tysiąca złotych. We wrześniu ponad 7,5 tys. za metr kwadratowy nowego mieszkania zapłacić musieli krakowianie, poznanianie, oraz wrocławianie. W tym samym czasie w stolicy średnia cena zbliżyła się do 9, a nawet 10 tys. – Wzrost cen mieszkań spowodowany był między innymi rosnącym popytem kupujących, którzy chcieli zdążyć przed zapowiadanymi, dalszymi podwyżkami – tłumaczy Agnieszka Mrozińska z emFinanse.
Walka na marże
Decyzji o kupnie mieszkania sprzyjały banki, które w pierwszym półroczu łagodziły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. – Walka konkurencyjna o klienta powodowała, że wiele z instytucji finansowych zmniejszało w tym okresie wysokość marż, a niektóre wydłużyły okres kredytowania – podkreśla Agnieszka Mrozińska. – To właśnie na początku tego roku pojawiły się oferty, w których spłata zadłużenia rozłożona została na ponad 40 lat, a nawet 50 lat.
Promocja goniła promocję
Niektóre banki walczyły o klienta także innymi elementami. Proponowano wydłużenie okresu karencji, polegającego na tym, że klient przez określony czas spłaca jedynie odsetki bez kapitału. Takie rozwiązanie zmniejszyło miesięczną ratę nawet o kilkaset złotych. Jeden z banków wydłużył karencję nawet do 10 lat.
Pojawiły się także różnego rodzaju promocje. Instytucje proponowały między innymi „prezent” w postaci dodatkowej, nie oprocentowanej gotówki, którą kredytobiorcy mogli wykorzystać na dowolny cel. Coraz częściej zaczęły pojawiać się także oferty dające możliwość zaciągnięcia zadłużenia powyżej wartości kupowanej nieruchomości. – Wszystkie elementy promocyjne kusiły klientów – mówi Agnieszka Mrozińska z emFinanse. – Co więcej – powodowały, że kredyty hipoteczne były niezwykle łatwo dostępne. Niższe marże i prowizje, a także wydłużenie okresu spłaty zadłużenia zmniejszały miesięczną ratę. Dzięki temu coraz więcej osób miało wystarczającą zdolność kredytową – tłumaczy ekspertka z emFinanse.
Ceny stop!
Sytuacja jednak zaczęła zmieniać się powoli w połowie roku. Ceny przestały już rosnąć gwałtownie, a rynek zaczął się stabilizować. W czwartym kwartale w niektórych miastach zaobserwować można było nawet kilkuprocentowy spadek cen. Stabilizacja była wynikiem przede wszystkim znacznego przewartościowania rynku. – W połowie roku ceny osiągnęły bardzo wysoki poziom, a zdecydowana większość mieszkań sprzedawana była powyżej ich rzeczywistej wartości – podkreśla Agnieszka Mrozińska z emFinanse. – Kupujący zdali sobie z tego sprawę i zaczęli wstrzymywać się z decyzją o zakupie własnego „M”, licząc na zahamowanie, a nawet spadek cen – tłumaczy ekspertka z emFinanse.
Zmniejszający się popyt spowodował, że deweloperzy i inwestorzy zmuszeni byli do pierwszych decyzji obniżających ceny. Takie kroki podjęły także osoby indywidualne, które sprzedawały mieszkania na rynku wtórnym
Strategie coraz ostrzejsze
Na ustabilizowanie rynku w drugiej połowie roku wpłynęło także zaostrzenie polityki instytucji finansowych. – Banki wprawdzie nadal wprowadzały promocje, jednak były to krótkotrwałe oferty, które nie obniżały podstawowych parametrów – tłumaczy Agnieszka Mrozińska.
Na coraz mniejszą dostępność kredytów hipotecznych wpłynęły także kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej o podniesieniu stóp procentowych. – Cztery kolejne podwyżki spowodowały wzrost oprocentowania i podwyższenie comiesięcznej raty nawet o kilkaset złotych – tłumaczy Agnieszka Mrozińska z emFinanse. – Wiele osób, decydując się na sfinansowanie zakupu nieruchomości za pomocą kredytu, bierze teraz pod uwagę kolejne, podobne decyzje RPP.
Stabilizacji ciąg dalszy
Najbliższe miesiące upłyną prawdopodobnie pod znakiem dalszej stabilizacji. – Instytucje finansowe niewiele mogą już zrobić, aby złagodzić kryteria – podkreśla Agnieszka Mrozińska. – Marże i prowizje są już niskie i nie można liczyć na ich dalszy spadek. Co więcej, banki nie zdecydują się prawdopodobnie na dalsze łagodzenie kryteriów, gdyż oznaczałoby to, że kredyt otrzymywałyby osoby balansujące na granicy zdolności kredytowej. Niektóre banki zapowiedziały nawet zaostrzenie kryteriów.
Wojciech Boczoń