GE Money Bank wyhamuje z kredytami mieszkaniowymi?

Michał Macierzyński Michał Macierzyński - 05.09.2008 (10:05)

Kredyty

Zwyciężało i zwycięża wciąż zdanie, że konkurencja nie pozwoli na obniżanie marż. Co więcej pojawiły się teksty, które stwierdzały, że te nasze marże są wciąż wyższe niż na Zachodzie. Stwierdziliśmy jednak – grunt to mieć własne zdanie i się go konsekwentnie trzymać. Nieruchomości? Spadają. Rynek kredytów hipotecznych? No właśnie – co się na nim dzieje?

Naszym zdaniem nie ma najmniejszego powodu, żebyśmy nie powtórzyli scenariusza z innych rynków. Czyli mniejsza dostępność do kredytu (kolejna rekomendacja KNF), większe wymagania w stosunku do wkładu własnego (to już jest), wyższe marże (to również już jest – warto spojrzeć na cenę kredytu walutowego w PKO BP – a to najważniejszy gracz na rynku). W kolejce czeka ograniczenie w maksymalnego okresu spłaty. 50 lat to jednak zbyt długo na obecne czasy. Oczywiście te wszystkie rzeczy wcale nie znikną. Dalej będą w ofercie, tyle że znacznie mniej dostępne. Efekt jednak ten sam.

Dlaczego marże muszą wzrosnąć? Bo kapitał stał się na wagę złota. O tym mowa była już kilka miesięcy temu. Oczywiście trudno było powiedzieć kiedy konkretnie to nastąpi – wiadomo było jednak, że to jest proces długotrwały i z całą pewnością pewne procesy nie zajdą w ciągu jednego dnia. To jednak argument dla wszystkich przeciwników tej tezy. No i mają rację – w długim terminie przecież umrzemy wszyscy. Kto dziś pamięta tych nielicznych, którzy stwierdzali w czasie hossy na giełdzie, że będzie wielkie bum? Raczej nikt. Nie ma też tych, którzy mówili, że będzie rosło, aż do nieba. Sytuacja jest bardzo dynamiczna, a prognozy dostosowuje się do obecnego trendu, który zawsze jest naszym przyjacielem. Jednym słowem – kiedy będzie wyhamowanie na rynku kredytów hipotecznych? Naszym zdaniem już za chwilę, a teraz patrzymy na początek tego wszystkiego. Banki z wręcz z ulgą przyjmą kolejne rekomendacje, bo w końcu nie trzeba będzie się ścigać ceną. A ta bardzo często jest na poziomie dumpingowym, poniżej ryzyka.

Swego czasu analitycy jednego z podmiotów zajmujący się kredytami hipotecznymi stwierdzili, że marże wciąż są u nas dwa razy wyższe niż za granicą. Problem w tym, że porównali dane z NBP (nowe kredyty minus koszt pieniądza) z „czystą” marżą zagranicznych banków. Gdyby zastosować podobny zabieg, jak w przypadku Polski, nie można byłoby już stawiać takich tez, że w Polsce wciąż jest drogo. Jednym słowem marże na poziomie poniżej 1pp i mniej na kredytach w PLN to jest już ściana, poniżej której bardzo trudno zejść. W przypadku kredytów walutowych mamy spread plus wyższą marżę plus prowizję. Jest zatem co dzielić i jest na czym zarabiać. Tyle, że rośnie ryzyko kursowe. Mniejsza dostępność tych kredytów radykalnie zmieni rynek nieruchomości w Polsce. A co do tej marży. Banki przyjmą nowe rekomendacje z ulgą, bo to pozwoli im dostosować się do nowej sytuacji. Z jednej strony mamy problemy z kapitałem na pokrycie akcji kredytowej, z drugiej spadki cen nieruchomości i słabnącego złotego. I w jednym i drugim przypadku nie jest to dobra rzecz dla banków. Warto zatem poczekać, odbudować bazę depozytową, poczekać na uspokojenie na rynkach międzynarodowych, na znalezienie dna na rynku nieruchomości, na wzbogacenie się kolejnej grupy osób, które będą kupowały mieszkania no i najważniejsze – na zwiększenie marży, czyli zarobku banku. Dlaczego nie robiono tego do tej pory? Bo na rynku było kilka instytucji, które mimo wszystko sobie radziły, agresywnie zdobywając rynek. Wszyscy pozostali robili w takiej sytuacji dobrą minę do złej gry. Nikt nie chciał przerwać tego chocholego tańca. Efekt? Problem z płynnością, który widać po tym, co dzieje się na rynku depozytów. Niektóre banki zaczęły mieć po prostu problem z pożyczaniem pieniędzy na rynku międzybankowym, bo nikt im nie chciał pożyczać po cenie rynkowej. Niektórzy zaczęli przepłacać za depozyty. Jak w takim środowisku walczyć niską ceną na kredytach hipotecznych? Do czego to prowadzi?

Jeszcze kilka lat temu średni współczynnik wypłacalności wynosił prawie 15 procent. Obecnie to niecałe 11 proc. Halina Kochalska z WSJ pisze, że jeden z największych graczy na rynku kredytów hipotecznych potknął się o współczynnik wypłacalności i przez chwilę miał współczynnik niższy o 2 pp od wymaganego. Teoretycznie to wina procedur. Praktycznie bank nie może sobie jednak na to pozwolić. Widać co się dzieje, jeśli nie ma się własnej bazy depozytowej, a na rynkach międzynarodowych wciąż jest kłopot z pozyskaniem płynności. Do czego to doprowadziło? GE Money Bank wycofał się z agresywnej sprzedaży hipotek. I nie tylko on.

Można się spodziewać, że skoro rynek już dojrzał do tej decyzji, to będziemy słyszeć o kolejnych instytucjach, które oficjalnie (lub nie) będą wycofywały się z dotychczas liberalnej polityki. Niesfornych powstrzyma prawdopodobnie i tak KNF (chodzi o te kilka instytucji, które ryzykują nie tylko swoimi kapitałami, ale przede wszystkim stabilnością całego systemu bankowego w Polsce. Bez pokazywania palcami). Oczywiście należy się spodziewać, że nowa rekomendacja będzie tak zrobiona, żeby nie zaszkodzić w przyszłości, kiedy pojawi się na nowo boom na rynku hipotecznym. Być może to już będzie przed samym wejściem do unii walutowej. Dlaczego? Wówczas trzeba będzie w jakiś sposób załatać dziurę powstałą po zniknięciu przychodów z wymiany walut i zabezpieczeń kursu. Jak to najłatwiej zrobić? Zapewne rozwinąć zabezpieczenie stopy procentowej. Może wtedy na masową skalę pojawią się w końcu kredyty o stałej stopie procentowej – przynajmniej w pierwszym okresie jego spłaty. Natomiast koniec gwałtownych wzrostów cen nieruchomości wymusi zmiany na rynku kredytów hipotecznych. A swoją drogą. LIBOR 3M ma USD wynosi obecnie 2,81%. Średnie oprocentowanie kredytu na 30 lat o stałej stopie procentowej wynosi w USA obecnie… 6,19%. Spadło w ciągu ostatnich dni o 0,1pp. Ciekawe mają marże i to przy tak niskich stopach procentowych. Jak zatem widać. Niskie stopy to wcale nie jest zawsze gwarancja wzrostu na rynku kredytów hipotecznych – wszystko ze względu na złe kredyty, które ciągną cały rynek w dół. W tym przypadku oczywiście te „złe kredyty” to setki miliardów odpisów z papierów opartych na ryzykownych kredytach. Czy ktoś jeszcze ma nadzieję, że jak wszystko się uspokoi, to sytuacja wróci do punktu wyjścia i znowu ceny mieszkań znowu będą rosły w takim tempie?!? 😉

Zmiany na rynku kredytów hipotecznych w Polsce nastąpią również z innych, prozaicznych powodów. Będzie nowa konkurencja w postaci Allianz Banku i Alior Banku. Z całą pewnością te dwie nowe instytucje będą chciały coś pokazać. Niekoniecznie muszą walczyć ceną. Prezes Aliora wróży raczej wzrost marży na rynku… A co zrobią teraz inne banki, na przykład wspominany przez nas GE Money Banki?

Już teraz kredyty gotówkowe tej instytucji są dostępne w sieci BPH. Oszczędność chociażby na reklamie. Za chwilę BPH będzie też miało w swojej ofercie kredyty walutowe swojego nowego właściciela. Pamiętajmy, że swego czasu BPH był drugim graczem na rynku. Czy teraz wróci do czasów świetności? Będzie trudno, bo konkurencja jest silna, ale z całą pewnością kredyty hipoteczne to będzie ważna część biznesu.

Biorąc pod uwagę, że końcowa marża to efekt wielu czynników – od ryzyka, po koszty skończywszy, GE Money z całą pewnością będzie chciało utrzymać swoją pozycję. Może w tym pomóc m.in. Bartłomiej Staszewski. Były i obecny pracownik tej instytucji – wszystko ze względu na epizod w Citi Handlowym.

Jak wszyscy pamiętają, Citi chciał wejść w rynek hipotek. Jako, że był mocno spóźniony w stosunku do konkurencji, postawił na dobrą kadrę. Staszewski był jednym z managerów, który miał dla Citi budować ten biznes. Był odpowiedzialny za zbudowania centrum operacyjnego dla weryfikacji kredytów hipotecznych mającego wspierać procesy sprzedażowe. Po kilku miesiącach bank doszedł do wniosku, że lepiej jednak sprzedawać kredyty DomBanku niż swoje i projekt został praktycznie rzecz biorąc zamknięty. Jak to już komentowaliśmy – zawinili w USA, a straciła na tym Warszawa… Po zmianie strategii Staszewski miał objąć w Citi funkcję Dyrektora Departamentu Weryfikacji Kredytowej i odpowiadać za proces weryfikacji kredytowej wszystkich detalicznych produktów kredytowych. Jak się jednak teraz okazuje, wolał wrócić do banku, w którym pracował wcześniej przez wiele lat, pełniąc tam m.in stanowiska Dyrektora Windykacji, Biura Nowych Kredytów, czy zarządzającego Ryzykiem w Obszarze Kredytów Hipotecznych. Od niedawna odpowiada za centrum operacyjne banku. Dla instytucji, która najpierw straciła na odejściu Łukasza Balda, a teraz ma takie, a nie inne problemy (bo przecież przed nami proces fuzji i integracji dwóch organizmów), utrzymanie obecnej pozycji to będzie ogromne wyzwanie.

Pamiętajmy jednak, że po fuzji z BPH, nowa instytucja na dzień dobry będzie miała silną pozycję w wielu obszarach consumer finance. Już sama migracja części klientów kredytowych przysporzy kilkaset tysięcy nowych rachunków bankowych w BPH. A za rachunkami pójdą przecież depozyty. Jednym słowem zapowiada się ciekawie i sami czekamy na efekty tego całego procesu. Pytanie, czy GE Money Bank wyhamuje z kredytami hipotecznymi na chwilę, czy będzie to jednak dłuższy proces ze względu na sytuację na rynkach międzynarodowych? Zobaczymy. Bank doprowadził jednak do takiego stanu, o którym pisaliśmy kilka lat temu. Wówczas mówiło się: albo jeden z najważniejszych graczy na rynku, albo wycofuje się z Polski. Jak zatem widać – wszystko wskazuje na ten pierwszy scenariusz, który od dawna jest konsekwentnie realizowany.