Hipoteki: RnS z głową może być jeszcze tańszy

Systematycznie odkładając różnicę pomiędzy ratą zwykłego kredytu, a tego w programie Rodzina na Swoim, można przez osiem lat uzbierać środki na spłatę ponad jednej trzeciej zadłużenia.

Posiadacze kredytów mieszkaniowych z dopłatami do oprocentowania cieszą się, że przez osiem lat mogą płacić znacznie niższą ratę niż gdyby zaciągnęli tradycyjny kredyt w złotych. Jednak nie wszyscy z nich równie mocno zastanawiają się co się stanie po ośmiu latach, kiedy dopłaty ustaną. Decydując się na preferencyjny kredyt Rodzina na Swoim można zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wystarczy nie przejadać zaoszczędzonych środków, a odkładać je na bezpieczną lokatę lub rachunek oszczędnościowy, aby zarobić dodatkowe kilkanaście tysięcy złotych na odsetkach. Po ośmiu latach środki te pozwolą przeprowadzić generalny remont mieszkania, zamienić je na większe lub po prostu spłacić część pozostałego zadłużenia. Wybór ostatniej możliwości poskutkuje zauważalnym skróceniem okresu kredytowania lub zmniejszeniem wysokości comiesięcznej raty.

Kupując w Warszawie 50-metrowe mieszkanie za 295,2 tys. zł (kwota ta wynika z limitu ceny metra kwadratowego – dla stolicy wynosi on na rynku pierwotnym 5904 zł) sfinansowane 25-letnim kredytem objętym rządowym programem dopłat można zaoszczędzić ponad 77 tys. zł przez osiem lat przy obecnym poziomie stóp procentowych. Różnica pomiędzy pierwszą ratą tradycyjnego kredytu, a tego zaciągniętego na preferencyjnych warunkach wynosi wówczas 865,9 zł, czyli 43,2 proc. przy marży na poziomie 1,6 pkt proc. W kolejnych miesiącach różnica ta powoli maleje, bowiem spada wartość zadłużenia, a więc i odsetek, które są w połowie spłacane przez skarb państwa. Zamiast konsumować comiesięczną darowiznę wystarczyłoby każdego miesiąca systematycznie odkładać środki zaoszczędzone na niższej racie, aby przy 5-proc. stopie zwrotu po ośmiu latach suma zgromadzonych pieniędzy sięgnęła 91,5 tys. zł po uwzględnieniu podatku. W tym ponad 14,2 tys. zł z uzbieranych środków, to wypracowane odsetki.

W pozostałych częściach kraju, ze względu na niższe limity ceny metra kwadratowego, wartość zgromadzonych oszczędności byłaby mniejsza. Przykładowo kupujący mieszkanie w programie Rodzina na Swoim w Krakowie mogliby uzbierać 68,1 tys. zł w osiem lat (blisko 10,6 tys. zł to odsetki od odkładanych środków dzięki niższej racie). W Łodzi dla 50-metrowego mieszkania zakupionego po maksymalnej cenie (4685,5 zł za metr) suma zgromadzonych środków przy 5-proc. stopie zwrotu wyniosłaby prawie 72,6 tys. zł. Natomiast we Wrocławiu i  Poznaniu byłoby to odpowiednio 80,4 oraz 83,9 tys. zł.

Zyski z odkładania środków zaoszczędzonych na kredycie Rodzina na Swoim

Obliczenia wykonano przy 1,6 pkt proc. marży kredytu, źródło: obliczenia Open Finance

Środki uzbierane w przedstawiony sposób mogą okazać się sposobem na skrócenie okresu kredytowania lub obniżenie raty, która po pierwszych ośmiu latach rośnie ze względu na zakończenie dopłat. I tak na przykład uzbierane przez właścicieli mieszkania w Warszawie 91,5 tys. zł pozwoli na początku dziewiątego roku kredytu zmniejszyć jego saldo pozostałe do spłaty z 245,4 tys. zł do 153,9 tys. zł, czyli o ponad 37 proc. W wyniku nadpłaty kredytobiorcy mogliby obniżyć wysokość raty z 2002 zł do 1253 zł, a więc do poziomu zbliżonego wysokości comiesięcznego zobowiązania w pierwszych ośmiu latach obowiązywania dopłaty do odsetek. Zamiast niższej raty kredytobiorcy mogliby również wybrać skrócenie pozostałego okresu kredytowania z 17 do niewiele ponad 8 lat – rata pozostałaby wówczas na poziomie 2002 zł. Pierwsze rozwiązanie pozwoliłoby zaoszczędzić na płaconych bankowi odsetkach od kredytu ponad 150 tys. zł, a drugie jeszcze więcej, bo 207 tys. zł. 

Naturalnie symulacje daleko wybiegające w przyszłość nie uwzględniają inflacji, a często również przyjmują zbyt optymistycznej stopę zwrotu. Wydaje się, że 5 proc. brutto w skali roku, to założenie konserwatywne i jest to wynik możliwy do osiągania rok w rok na depozytach bankowych lub inwestycjach uważanych za bezpieczne. Natomiast nieuwzględnienie inflacji dla kogoś, kto zamierza zgromadzonymi środkami spłacić część pozostałego kredytu nie powinno stanowić problemu.

Przedstawiony sposób oszczędzania na niższej racie w porównaniu z tradycyjnym kredytem mieszkaniowym w złotych może znaleźć zastosowanie także w przypadku zobowiązań w walutach obcych. Wówczas oprócz odkładania różnicy pomiędzy ratą kredytu w euro lub frankach szwajcarskich, a kredytem w złotych warto uzbierane w ten sposób oszczędności zamieniać na walutę kredytu, tak aby pozbyć się ryzyka kursowego.

Michał Sadrak, Open Finance