Nigdy wcześniej ceny nieruchomości nie rosły tak szybko, tak długo i w tylu krajach równocześnie. Dzięki temu (przemysł budowlany to koło napędowe całej gospodarki) światowa gospodarka mogła podźwignąć się po tym, jak w roku 2000 pękła spekulacyjna „bańka internetowa”. Czy obecnie mamy do czynienia z „bańką nieruchomości”?
Rzeczywiście wzrost cen nieruchomości w największych miastach Polski może przyprawić o zawrót głowy. Jak podaje w swoim raporcie firma Red Net, średnia cena mieszkania w Warszawie w okresie od marca 2005 r. do maja 2006 r. wzrosła z 3892 PLN/m² do 5895 PLN/m², czyli o 50%.
Taka dynamika wzrostu cen mieszkań z pewnością nie jest do utrzymania w dłuższym okresie. Ceny nieruchomości muszą wyhamować. Jednak popyt jest tak duży, a podaż tak mała, że trudno przewidzieć kiedy to nastąpi. Oczywistym jest, że ceny nieruchomości, tak jak prawie wszystko na świecie, m.in. ceny akcji czy gospodarka, podlegają cyklom „góra-dół”. Najprawdopodobniej najbliższa korekta czeka nas już w 2008 r., jeśli VAT na nowe mieszkania wzrośnie z 7% do 22%. Przykładem mogą być tu Węgry, gdzie podwyższono VAT do 25%, co spowodowało korektę na tamtejszym rynku mieszkaniowym.
Jak pokazuje historia nieruchomości na rynku amerykańskim, hossa może trwać nawet i kilkanaście lat. Polski rynek nieruchomości jest przynajmniej kilka lat za europejskim czy amerykańskim, gdzie obecnie w związku z licznymi podwyżkami stóp procentowych doszło do jego ostudzenia. Dla przykładu w Hiszpanii, gdzie ceny nieruchomości poszybowały w górę zaraz po akcesji tego państwa do Unii, wiele osób wieściło rychły ich spadek. Po dziś dzień ceny mieszkań w Hiszpanii zyskują na wartości, a zapowiadany krach nie nadszedł.
Dodatkowym impulsem do wzrostu cen w Polsce jest zjawisko konwergencji cen (czyli wyrównywania się cen) w krajach starej i nowej Unii. Przeciwnicy tej teorii z pewnością wysuną argument, że zarobki w Polsce są dużo niższe niż na Zachodzie, a nas nie będzie stać na tak drogie mieszkania. To prawda – ale czemu wszystkie inne dobra (elektronika, samochody) w Polsce kosztują już tyle samo co na Zachodzie, a czasami nawet więcej? Mieszkania miałyby być wyjątkiem?
Jak pokazuje raport „House Prices” („Ceny domów”), w nowych państwach Unii ceny nieruchomości rosną w błyskawicznym tempie, wraz ze wzrostem gospodarczym. Czynnikami, które mogą wyhamować u nas wzrost cen nieruchomości, są:
– podwyżki stóp procentowych
– skokowy wzrost VAT
– uchwalenie planów zagospodarowania terenów na szeroką skalę
– wsparcie przez Państwo budownictwa mieszkalnego.
Na rynku brakuje ok. 1,8 mln mieszkań, a uruchamiane z hukiem programy pomocy budownictwu mieszkaniowemu są niestety zwykle działaniami pozornymi i głośno o nich tylko tuż przed wyborami. Jest tak drogo, gdyż podaż jest zbyt mała, by zrównoważyć popyt. Spora część mieszkań jest wykupywana w celach inwestycyjnych jako bardzo dobra forma lokaty kapitału. Anglicy, Hiszpanie, Irlandczycy doskonale wiedzą, ile można zarobić na mieszkaniach. Nie tylko osoby fizyczne z zagranicy wykupują nasze lokale – czynią to także zagraniczne fundusze inwestycyjne, które kupują mieszkania w pakietach, po kilka.
Z zakupem mieszania można się wstrzymać i czekać na korektę cen, która z pewnością nadejdzie. Pytanie tylko, z jakiego poziomu rozpocznie się korekta i jak głęboka będzie. Czy z obecnego poziomu – 6 tys. PLN/m² – dojdziemy do 9 tys. PLN/m² i nastąpi korekta na 8 tys. PLN/m²? Czy warto zatem czekać i obserwować odjeżdżający bez nas pociąg, czy lepiej już teraz wsiąść do tego pociągu, który być może nieco się cofnie, aby następnie ponownie ruszyć do przodu z nowym impetem?
Dzisiaj prawie każdego, kto ma pracę, stać na kredyt. Czy stać i Ciebie? Najlepiej się o tym przekonać, odwiedzając doradcę finansowego, który sprawdzi Twoją zdolność kredytową i pomoże przy wyborze najlepszej oferty.
Wojciech Boczoń
