Idea hipotek jest bardzo prosta: ryzyko kredytowe spada dzięki temu, że bank ma bardzo dobre zabezpieczenie. Nieruchomości nie można ukraść, zepsuć czy sprzeniewierzyć, jak np. samochód czy maszynę, a system ksiąg wieczystych w znacznym stopniu utrudnia oszustwa, np. sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem. Dzięki temu bank może ograniczyć swój zysk i zmniejszyć oprocentowanie, co pozwala wydłużyć okres kredytowania nawet do 40 lat.
Zasada finansowania kredytem do 80% wartości nieruchomości została już dawno na naszym rynku ominięta przez stosowanie dodatkowych ubezpieczeń, tzw. „brakującego wkładu”, a niektóre banki przekraczają nawet barierę 100% wartości nieruchomości, co jest zaprzeczeniem bankowości hipotecznej. Należy jednak stwierdzić, że nie ryzykują one zbyt wiele. Ceny bowiem tak dynamicznie rosną, że wartość zabezpieczenia, tj. nieruchomości, szybko wyrównuje się z kredytem, a potem go nawet przewyższa.
Banki stosują wiele sposobów ustalania wartości nieruchomości – od najbardziej rygorystycznego, gdzie wycenę wykonują licencjonowani bankowi rzeczoznawcy majątkowi (np. w bankach Millenium i Santander), poprzez uprawnionych rzeczoznawców (Fortis), aż do przypadków bardziej liberalnych, czyli tych, gdzie wystarcza wizja lokalna (PKO, Nordea, BZWBK), czy nawet analiza powszechnych danych o cenach z Internetu lub prasy.
Obowiązują jednakże pewne reguły, od których nie ma wyjątków. Wyceny rzeczoznawcy wymaga obowiązkowo kredyt powyżej ustalonych kwot, tj. 300-500 tys. zł. Wycena domu i zakup działki budowlanej też często będą kosztować nas więcej ze względu na koszt operatu szacunkowego. Warto nadmienić, że na rynku pierwotnym banki z reguły same ustalają cenę, czy też przyjmują ją na podstawie cen deweloperów.
Wyjściem naprzeciw klienta jest prognozowanie przez banki wyższej wartości nieruchomości niż ta w momencie zakupu – tak na rynku pierwotnym, jaki i wtórnym. Dotyczy to także wykończenia lub remontu, które kredytobiorca zobowiązuje się wykonać po zakupie nieruchomości. Ze względu na fakt, że działania te podnoszą wartość nieruchomości, bank udziela nam kredytu na jej zakup. Co ważne, wykonania remontu bądź wykończenia nie musimy wówczas dokumentować fakturami.
W obecnej sytuacji, kiedy wartość mieszkań, domów i działek na rynku wzrasta, nie powinniśmy się zbytnio martwić o zaciągnięty kredyt. Potencjalna sytuacja drastycznego spadku wartości nieruchomości nam nie grozi. Wygląda na to, że widmo dodatkowych zabezpieczeń wymaganych przez banki także jest odległe.
Wojciech Boczoń
