Open Finance: Czy dom jest tańszy niż mieszkanie?

W ostatnim roku ceny mieszkań w głównych miastach Polski wzrosły o kilkadziesiąt, czasem o prawie 100 proc. Bezdyskusyjna przewaga popytu nad podażą i powszechna dostępność kredytów mieszkaniowych doprowadziły do bezprecedensowego wzrostu cen.

miasto	średnia cena za mkw.
Kraków	7189 PLN
Łódź	4818 PLN
Poznań	5047 PLN
Trójmiasto	6392 PLN
Warszawa	7924 PLN
Wrocław	7531 PLN

Porównanie cen mieszkań (luty 2007 r.)

Źródło: tabelaofert.pl

Rzut oka na zestawienie cen wskazuje, że najdroższe mieszkania w tej chwili znajdziemy we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie. Mieszkańcy tych miast mają zatem najwięcej powodów,
by zastanawiać się, czy przypadkiem kupno domu pod miastem nie byłoby tańszym rozwiązaniem. Z badań Open Finance wynika, że mieszkańcy stolicy faktycznie mogą kupić podmiejskie segmenty w cenie nawet 60-70 metrów mieszkania. Daleko nam jednak do stwierdzenia, że domy są nadal tanie, tak jak wyglądało to jeszcze sześć miesięcy temu.

Kupujemy dom od dewelopera

miejsce	typ	powierzchnia domu	powierzchnia działki	cena	cena za mkw.
Stara Miłosna	segment	170 mkw.	250 mkw.	799 000 PLN	4701 PLN
Wawer	wolnostojący	156 mkw.	698 mkw.	804 260 PLN	5155 PLN
Józefów	segment	132 mkw.	320 mkw.	650 000 PLN	4924 PLN
Wola Mrokowska	segment	147 mkw.	252 mkw.	477 568 PLN	3249 PLN
Zamienie	segment	125 mkw.	200 mkw.	546 000 PLN	4368 PLN
Siedliska	bliźniak	190 mkw.	500 mkw.	890 000 PLN	4684 PLN
Józefosław	segment	170 mkw.	330 mkw.	900 000 PLN	5294 PLN
Ursynów	segment	137 mkw.	286 mkw.	920 000 PLN	6715 PLN
Halinów	wolnostojący	181 mkw.	815 mkw.	755 000 PLN	4160 PLN

Porównanie oferty gotowych domów (wiosna 2007 r.)

Źródło: oferta handlowa deweloperów przedstawiona na targach Muratora

Zapoznaliśmy się z aktualnymi ofertami domów od deweloperów. Tylko w miejscowościach naprawdę bardzo odległych od Warszawy udało się znaleźć domy w cenie poniżej 4 tys. PLN za metr lub poniżej 0,5 mln PLN za całość. To wcale nie jest tania oferta, zwłaszcza że większość sprzedawanych domów ma cenę zbliżoną do 900 tys. PLN. W tej samej cenie za metr kwadratowy znajdziemy też mieszkania w podmiejskich dzielnicach (jak Wesoła, Piaseczno). Wzrost cen gotowych domów, który dokonał się na przestrzeni ostatnich miesięcy, nie pozwala już mówić o nich jak o taniej alternatywie mieszkaniowej dla przeciętnego zjadacza chleba. Owszem, jest to rozwiązanie tańsze, ale dla osób, które stać na kupno 100- i więcej metrowych apartamentów w najmodniejszych dzielnicach miasta.

Dom bez dewelopera?

W odróżnieniu do mieszkań, które musimy kupić (w wypadku gdy są nowe) od dewelopera, domy można wznosić bez udziału pośredników, czyli metodą gospodarczą, lub wynajmując do tego wyspecjalizowane firmy, które są w stanie poprowadzić budowę do A do Z. Jednak w ostatnich miesiącach i z tym jest problem, ponieważ z jednej strony brakuje wykwalifikowanych pracowników – nawet po wzroście ich pensji o kilkadziesiąt procent – a w ostatnich tygodniach rynek budowlany dopadła nowa zmora – wzrost cen materiałów, których mimo to na rynku brakuje.

Zanim jednak dojdziemy do budowy domu najpierw musimy kupić działkę, na której nieruchomość miałby powstać. W okolicy 15-20 kilometrów od centrum miasta ceny działek nie spadają poniżej 200 PLN za metr, a w atrakcyjnych miejscach potrafią kosztować nawet 500-600 PLN za metr.

Szukając 1000-metrowej działki, która w sam raz nadaje się do postawienia na niej domu, trzeba będzie poszukać jej w odległości 30-40 kilometrów od centrum – jeśli chcemy zapłacić za nią 100-150 tys. PLN.

Przygotowanie działki do budowy – czyli kupno projektu (cena 1,5-5,0 tys. PLN jeśli dom jest z katalogu; projekt indywidualny będzie kosztował od 15 tys. PLN), doprowadzenie mediów i ewentualne prace ziemne, to koszt kolejnych 15 tys. PLN.

Firmy budowlane, które jeszcze pół roku temu deklarowały, że są w stanie zbudować dom metodą tradycyjną od 1,8 tys. PLN za metr kwadratowy, dziś kręcą nosem na cenę 2,3-2,5 tys. PLN za metr kwadratowy, ale nie powierzchni użytkowej, lecz liczony po obwodzie zewnętrznym domu. W tym zawarty jest już koszt materiałów (często bez okien) i robocizny.

W sumie 150-metrowy dom o naprawdę prostej konstrukcji (dwuspadowy dach, bez lukarn, wykuszy, kolumn, czy jakichkolwiek elementów ozdobnych) na działce oddalonej o 30 km od centrum miasta można postawić za około 500 tys. PLN. To wciąż „tylko” 3,3 tys. PLN za metr kwadratowy, a więc o połowę mniej niż przy kupnie domu od dewelopera, i do trzech razy mniej niż przy kupnie mieszkania w mieście.

Dodatkowe oszczędności można osiągnąć budując dom metodą gospodarczą, z tym że jest to o wiele bardziej skomplikowane rozwiązanie pod względem logistycznym. Dobrej ekipie budowlanej trzeba zaoferować co najmniej 250 PLN za metr użytkowy domu. Szacowanie kosztu zakupu materiałów mija się z celem w sytuacji, gdy ich cena zmienia się (tylko w górę) średnio co dwa tygodnie. Dla domu krytego blachodachówką, z pustaka typu max, o powierzchni 150 mkw., byłoby to ok. 250 tys. PLN (łącznie z robocizną), co w sumie daje 400 tys. PLN za całą inwestycję, łącznie z działką.
W przeliczeniu na metr cena wynosi ok. 2,7 tys. PLN, zatem bezsprzecznie jest to obecnie najtańszy sposób na własny kąt, porównywalny pod względem kosztów z zakupem 50-metrowego mieszkania w Krakowie, Wrocławiu czy Warszawie.

Emil Szweda, analityk Open Finance

Jak skredytować budowę domu?

Zarówno zakup mieszkania, jak i budowę domu możemy sfinansować kredytem hipotecznym. Zaciągnięcie kredytu na budowę jest jednak nieco bardziej skomplikowane. Piszemy o tym, na co szczególnie zwrócić uwagę.

Dobrze oblicz koszty

Jednym z podstawowych elementów wniosku kredytowego na budowę domu jest kosztorys i harmonogram prac. Zarówno przyznanie kredytu, jak i potem bezproblemowe dokończenie inwestycji w dużej mierze uzależnione jest od ich poprawnego wypełnienia.

Najczęściej popełnianym błędem jest zaniżenie cen prac i materiałów. Każdy kosztorys jest przez bank weryfikowany – rzeczoznawca ocenia, czy za zadeklarowaną kwotę można wybudować dom zgodnie z projektem i założonym standardem, a z drugiej strony, czy podana kwota nie przewyższa wartości nieruchomości. W praktyce często kredyty budowlane są podwyższane, ponieważ wstępnie oszacowane koszty okazują się za małe. Warto więc od razu realnie spojrzeć na ceny, ponieważ podwyższenie kwoty kredytu oznacza konieczność ponownego składania dokumentów i rozpatrywania wniosku. Dla laika poprawne oszacowanie jest trudne, warto więc zasięgnąć opinii (np. u rzeczoznawcy) i zweryfikować swoje wyliczenia.

Alternatywą dla podwyższenia kredytu mogą stać się: pożyczka gotówkowa, kredyt odnawialny lub karta kredytowa – produkty łatwo i szybko dostępne. Nie jest to jednak najlepsze rozwiązanie. Pożyczki na dowolny cel są wysoko oprocentowane i mają krótki okres spłaty w porównaniu do kredytu hipotecznego. Jedną z kilku przyczyn utraty płynności finansowej jest właśnie finansowanie zakończenia budowy szybkim kredytem. Warto wystrzegać się tego typu finansowania przy budowie.

Pokaż pieniądze

Zdarza się, że wnioskowana kwota kredytu jest niższa od potrzebnej, ponieważ w trakcie budowy kredytobiorca zamierzą ją dofinansować z własnych środków. Takie rozwiązanie jest stosowane, ale trzeba pamiętać o kilku ograniczeniach. Po pierwsze z reguły to bank zamyka inwestycję – nie jest więc zazwyczaj możliwe zadeklarowanie wniesienia wkładu własnego na końcu. Bank prosi też
o udokumentowanie tej kwoty – może to być np. lokata lub posiadane mieszkanie do sprzedaży, ale już nie deklarowana darowizna od rodziny.

Masz dwa lata

Zaciągając kredyt na budowę domu trzeba również pamiętać o tym, że w określonym w umowie kredytowej czasie (średnio 2-3 lata) trzeba oddać dom do użytkowania i ujawnić go w księdze wieczystej. Dla banku pełnowartościowym zabezpieczeniem jest tylko gotowa nieruchomość. Niewywiązanie się z obowiązku zakończenia budowy może być podstawą do wypowiedzenia umowy kredytowej. Dlatego właśnie bank weryfikuje realność kosztorysu oraz prosi o udokumentowanie kwoty do wniesienia, chcąc uniknąć sytuacji, kiedy budowa nie jest zakończona, a kredytobiorca nie ma już ani pieniędzy, ani zdolności kredytowej.

Transze po rozliczeniu

Kredyt na budowę domu jest wypłacany transzami. Ich wysokość nie może być zazwyczaj wyższa niż wartość działki i przeprowadzonych już prac. Uruchomienie każdej kolejnej kwoty jest uzależnione od rozliczenia się z już otrzymanych pieniędzy. Stosowane są różne formy rozliczeń – inspekcja na budowie dokonywana przez pracownika banku, zdjęcia, faktury i rachunki lub kosztorys powykonawczy. Uwaga, jeśli środki z kredytu przeznaczymy na element, który wprawdzie jest częścią budowy, ale nie był ujęty w kosztorysie, to kwota ta nie zostanie uznana przez bank. Może się tak zdarzyć, gdy np. postawimy ogrodzenie, które nie znalazło się w zestawieniu kosztów.

Ze względu na ograniczenia nakładane przez procedurę kredytu budowlanego rozsądnym rozwiązaniem dla osób dysponujących gotówka wydaje się skorzystanie po zakończeniu budowy
z kredytu na refinansowanie poniesionych kosztów. Mankamentem takiego rozwiązania jest konieczność posiadania faktur na kwotę, którą chcemy uzyskać.

Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance