Po mieszkanie do dewelopera czy agencji nieruchomości?

Często jest ona dosyć naturalna, bowiem jeżeli chcemy się wprowadzić do nowego miejsca w parę miesięcy, przeglądanie ofert projektów inwestycyjnych niczemu nie służy. Zakładając jednak, że przyszły właściciel nie jest pod presją czasu i może pozwolić sobie na luksus w postaci wyboru pomiędzy rynkiem pierwotnym, a wtórnym, na który powinien się zdecydować? Aby odpowiedzieć na to pytanie, przyjrzyjmy się bliżej stronie finansowej takiej decyzji, na którą rzucamy trochę światła poniżej.

Cena

Średnia cena metra kwadratowego w czerwcu w Warszawie jest szacowana na rynku wtórnym na 9 534 PLN, natomiast na rynku pierwotnym wynosi 8 133 PLN. Różnica jest spora i może sugerować, że podpisanie umowy z deweloperem i cierpliwe odczekanie na realizację projektu jest dużo tańszym pomysłem.

W rzeczywistości jest jednak inaczej, co wiąże się z faktem, że transakcyjna cena kupna jest niższa od oferowanej. Kiedy właściciel wystawia swoje mieszkanie na sprzedaż z reguły podaje cenę wyższą od tej, którą jest w stanie zaakceptować. Tworzy sobie w ten sposób miejsce na ewentualne negocjacje, a jeżeli ktoś przypadkiem zgodzi się na kupno po oferowanej cenie to tylko lepiej! Tego mechanizmu nie trzeba nikomu tłumaczyć, jednak warto zwrócić uwagę na jego skutki. Rozbudzone silnym wzrostem cen w ostatnich latach oczekiwania sprzedających przełożyły się na ceny zbyt wysokie, aby mógł je zaakceptować rynek. Popyt spadł i aby spieniężyć swoją nieruchomość sprzedający musieli zgodzić się na ceny niższe o 9 proc. Tyle wyniosła w czerwcu różnica pomiędzy ceną oferowaną, a ceną transakcyjną którą oszacowano na 8 676 PLN. (dane za oferty.net).

Co więcej, ta rozbieżność wzrosła z 7 proc. w maju i jeśli ten trend się utrzyma, ceny na rynku wtórnym mogą jeszcze bardziej zbliżyć się do ich odpowiedników z rynku pierwotnego. Niemniej, na razie mieszkania, które dopiero będą zbudowane są tańsze.

Po wyższej cenie, czyli drożej?

Paradoksalnie jednak, kupując mieszkanie u dewelopera wcale nie mamy pewności, że wydamy nie mniej, niż na rynku wtórnym. Trzeba wszak jeszcze pamiętać o tym, że czekając na jego oddanie, będziemy musieli gdzieś mieszkać. Załóżmy, że kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, które zostanie oddane za 2 lata, a w tym czasie wynajmujemy lokal za 2 000 PLN miesięcznie. Oznacza to, że w porównaniu z zakupem mieszkania gotowego wydamy 24 000 PLN więcej, co w przypadku mieszkania 50 metrowego podniesie jego koszt o 480 PLN za metr. Z 8 133 PLN robi się więc 8 613 PLN, co ciągle jest ceną niższą niż na rynku wtórnym, różnica jednak bardzo zmalała. Z drugiej strony, deweloperowi nie musimy płacić całej sumy od razu, co zmniejsza kwotę kredytu, a więc i odsetki, które musimy płacić w pierwszych 24 miesiącach. Aby policzyć, ile na tym skorzystamy, znów przydadzą się pewne założenia: kupujemy wspomniane wyżej mieszkanie 50 metrowe, za cenę 406 650 PLN (8 133 PLN za metr), które płacimy w 5 równych transzach co 6 miesięcy (od podpisania umowy do odbioru po dwóch latach), a oprocentowanie kredytu wynosi 6 proc. Przez dwa lata zapłacimy 24 440 PLN odsetek od kredytu, w porównaniu z 48 798 PLN, gdyby cała suma została pożyczona od razu, co musiałoby nastąpić przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym. Jak łatwo zauważyć, zaoszczędzona suma rekompensuje koszty wynajmu, a przy wzroście stóp procentowych (który nas czeka jeszcze w tym roku) korzyść z niższego kredytu będzie jeszcze większa.

Kot w worku, czy wróbel w garści?

Ocena pozostałych różnic jest praktycznie sprawą indywidualną i nie będziemy się w nie zagłębiać, warto jednak wspomnieć jeszcze o pewnej kwestii. Bardzo silnym argumentem za mieszkaniami już dostępnymi na rynku jest pewność, że się spodobają i że w ogóle są, co jest tym bardziej istotne w kontekście ostatnich wiadomości o nieuczciwych podmiotach na rynku budowlanym. Do tego dochodzi ryzyko wzrostu ceny, gdy nasz deweloper uzna, że powinniśmy zapłacić więcej niż w umowie z jakichkolwiek przyczyn. Klienci są w takiej sytuacji postawieni pod ścianą (ich własnych mieszkań), bowiem podpisując nową umowę z innym podmiotem straciliby mnóstwo czasu. W tym miejscu możemy tylko doradzić staranny dobór dewelopera.