Z początkiem roku banki rozdzieliły ostatnie kredyty hipoteczne z rządową dopłatą w ramach programu „Rodzina na Swoim” dla tych, którzy zdążyli z wnioskami przed Sylwestrem 2012. I chociaż skorzystało z niego łącznie prawie 200 tys. osób, polskie mieszkania są wciąż jednymi z najbardziej przeludnionych w Europie. Czy tegoroczny spadek cen nieruchomości i kosztów kredytów po ostatnich obniżkach stóp procentowych będzie większą zachętą do kupna własnego mieszkania niż rządowe wsparcie?
Mimo dopłat rządowych do kredytów mieszkaniowych w ramach programu „Rodzina na Swoim”, który po siedmiu latach zakończył się w 2012 roku, nie udało się diametralnie zmienić sytuacji mieszkaniowej Polaków. Na tle Unii Europejskiej nadal żyjemy w ciasnych przestrzeniach. Co prawda mierzony co roku przez Eurostat współczynnik przeludnienia w Polsce w ciągu pięciu lat spadł, ale zaledwie o pięć punktów procentowych – z 54 do 49 procent. Oznacza to, że wciąż co drugi Polak mieszka w warunkach, które UE definiuje jako przeludnienie. Pod tym względem zajmujemy czwarte od końca miejsce w Europie, wynika z najnowszych danych instytutu. Gorzej jest tylko w Rumunii, na Węgrzech i w Bułgarii. W krajach Europy Zachodniej warunki są dużo lepsze. W Holandii czy Belgii w przeludnionych mieszkaniach żyje zaledwie odpowiednio 1,4 i 2,1 procent osób. W Czechach czy na Litwie co piąty obywatel. Średni współczynnik przeludnienia w Unii Europejskiej wynosi 18 procent.
Tymczasem sytuacja na polskim rynku nieruchomości wygląda wyjątkowo korzystnie – przynajmniej z perspektywy kupującego. Po raz pierwszy od wielu lat mamy do czynienia z tak dużą nadpodażą mieszkań, co przekłada się na większe możliwości negocjacyjne przy ich zakupie. Dlaczego więc nie ma kolejnego boomu? – Co prawda na rynku nieruchomości obserwujemy spadek cen, to jednak chętnych wciąż nie ma zbyt wielu, ponieważ potencjalni nabywcy liczą albo na dalsze przeceny, albo wstrzymują się z decyzjami z uwagi na ogólną sytuację rynkową i rosnące bezrobocie – tłumaczy Agnieszka Pilarek z Deutsche Bank PBC. – Wydaje się jednak, że zbliżamy się już do momentu, w którym warto poważnie rozważyć zakup nieruchomości. Ceny mieszkań zatrzymały się na takim poziomie, że trudno oczekiwać kolejnych znacznych obniżek, a jedynie ewentualnej drobnej korekty. Dodatkowo mocno spadły stopy procentowe, co podniosło atrakcyjność kredytów. Warto też podkreślić, że w dalszym ciągu na niskim poziomie pozostają marże – dodaje.
Dziś we własnym domu lub mieszkaniu obciążonym hipoteką mieszka co dziesiąty Polak. To wynik zbliżony do średniej europejskiej. Co warto odnotować, w kredytowanych nieruchomościach częściej mieszkają obywatele krajów, gdzie współczynnik przeludnienia jest niski: Holendrzy, Niemcy, Hiszpanie czy Duńczycy. W dużo trudniejszej sytuacji są Węgrzy. Ponad 20 procent z nich żyje w domu lub mieszkaniu obciążonym hipoteką, jednocześnie połowa z tych lokali jest przeludniona.
Nadchodzi ożywienie?
Tymczasem wśród nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast można znaleźć coraz więcej okazji do atrakcyjnego zakupu. W ciągu ostatnich trzech miesięcy ceny mieszkań w największych metropoliach spadły między 0,2 proc. w Gdańsku do prawie 2 proc. we Wrocławiu, wynika z raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera. Co więcej np. w Krakowie rzeczywiste ceny transakcyjne są średnio aż o 20 procent niższe niż ceny ofertowe. Odbicie zaobserwowane zostało tylko w dwóch z siedmiu największych badanych miast: w Poznaniu i Gdyni.
– Jak pokazują dane Eurostatu, potrzeby mieszkaniowe w Polsce są wciąż bardzo duże, a właśnie to wyznacza długoterminowy popyt – mówi Agnieszka Pilarek z Deutsche Bank PBC. – Na razie wszystko wskazuje na to, że osoby, które planują zakup nieruchomości, wciąż wyczekują najlepszej okazji. Sądzę jednak, że w perspektywie średnioterminowej można spodziewać się ożywienia – dodaje.
Być może impulsem okażą się już w tym roku bardziej korzystne warunki kredytowania. Obecny poziom referencyjnej stopy procentowej wyznaczonej przez RPP (3,25 proc.) to historyczny rekord – pieniądz jest tani jak nigdy wcześniej. A to według ekonomistów być może jeszcze nie koniec cięć. – Oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych wyznaczane jest najczęściej na podstawie wysokości trzymiesięcznego WIBOR-u, który spada od pół roku. Dlatego można spodziewać się bardziej atrakcyjnych ofert kredytowych – mówi Paweł Majtkowski, niezależny analityk rynku finansowego.
Dla chętnych do kupna mieszkania często problemem jest nie sam koszt kredytu, ale znalezienie banku, który im go udzieli. Wiele osób ma stałe przychody, ale bez etatu. Pracują na podstawie umowy o dzieło lub zlecenie, na kontraktach. Do tej pory takim osobom trudno było o kredyt, ale banki zmieniają swoje podejście. – coraz więcej banków, w tym ostatnio np. Deutsche Bank PBC, BZWBK czy Millenium, wypracowało procedury, które pozwalają im udzielać kredytów hipotecznych osobom o różnych formach zatrudnienia, także tym pracującym za granicą, w krajach Unii Europejskiej. Brak etatu przestał być czynnikiem przekreślającym szanse na kredyt – mówi Paweł Majtkowski.
Warto pamiętać, że zgodnie z Rekomendacją S ten rok jest ostatnim, w którym klienci będą mogli liczyć na kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego. Od przyszłego roku Komisja Nadzoru Finansowego prawdopodobnie zabroni ich udzielania. Na razie kredyty na 100 procent wartości nieruchomości są jeszcze dostępne w wielu bankach. Jak wynika z ostatniego rankingu kredytów hipotecznych przygotowanego przez Invigo.pl, oprocentowanie takich pożyczek wynosi od 5 do 6 procent w skali roku.
Ranking kredytów hipotecznych w złotych na 100 proc. LTV, oferta kredytów dedykowanych klientom, którzy szukają kredytu na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych – zakup mieszkania/domu lub na budowę własnego domu. Kwota kredytu wynosi 200 tys. zł, długość kredytu 30 lat. źródło: Invigo.pl
Clear Communication Group
Wojciech Boczoń
