Ryzyko na rynku nieruchomości przyczyną zaostrzenia polityki kredytowej?

Michał Macierzyński Michał Macierzyński - 18.09.2007 (16:07)

Kredyty

Bardzo dawno temu jako pierwsi na tych łamach pisaliśmy o możliwych obostrzeniach dotyczących udzielania przez banki kredytów mieszkaniowych. Jak się później okazało, chodziło o tzw. Rekomendację S. O kolejnych możliwych zaostrzeniach polityki kredytowej napisał „Parkietowi”, gdzie swego czasu ukazał się wywiad z wiceprezesem NBP, Krzysztofem Rybińskim. Warto zatem zauważyć pewne symptomy, które wskazują na zaostrzenie polityki kredytowej banków. I nie chodzi tutaj o brak licznych o tej porze roku promocji cenowych kredytów.O co w ogóle chodziło w wywiadzie? Niebezpieczeństwo związane z dalszym wzrostem dynamiki kredytów mieszkaniowych sprawia, że NBP wskazuje na potrzebę kolejnych ograniczeń na rynku kredytów mieszkaniowych. W tym momencie chodzi o maksymalną wysokość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości oraz długości okresu kredytowania. W pierwszym przypadku mowa nawet o 130% wartości nieruchomości, w drugim o 45 latach dla waluty i 50 dla PLN. Nie da się ukryć, że to pewien sposób na obejście rekomendacji S. Powiedzmy sobie szczerze – w sztuczny sposób zwiększa się zdolność kredytową. Nie ma się co dziwić, że nie podoba się to regulatorowi.

Wymiana na stanowisku szefa GINB na pewien czas oddaliła obawy o nowe ograniczenia, ale ich nie wyeliminowała. Dużo wskazuje, że za chwilę dojdzie albo do formalnego ograniczenia, albo banki same dogadają się na ten temat (raczej mało możliwe). I nie trzeba daleko szukać argumentów za takim rozwojem sytuacji.

Przykładem są Pekao SA i Bank BPH. Jest to oczywiście szczególny przypadek. W związku z planowaną fuzją, obie instytucje są pod obstrzałem GINBu. Dlatego też nie zrobią nic, co mogłoby spowodować, żeby urząd miał jeszcze jeden powód do dalszego przesuwania decyzji. Jednak symptomatyczne jest to, że BPH reklamuje w tym momencie kredyty do 100% wartości nieruchomości, podczas gdy jakiś czas temu klient mógł liczyć na 110%. W przypadku Pekao SA też jest mniej. Zamiast 110% obecnie „jedyne” 104%.

To nie jedyne przykłady. Oczywiście można z tym się nie zgadzać, ale Millennium i Nordea Bank przestały w swoich przekazach marketingowych mocno podkreślać długi okres kredytowania. Dlaczego? Z naszego bankowego nasłuchu (oczywiście nikt oficjalnie, nawet przypalany, nie potwierdzi tego co nam powiedział) banki nie chcą drażnić lwa – czyli GINBu i same zaczynają się powoli ograniczać. Najczęściej wygląda to inaczej niż w przypadku Pekao SA i BPH, to znaczy, że formalnie warunki oferty pozostają takie same, ale w praktyce są to wartości brzegowe i praktycznie nikt się na nie może załapać.

Inną sprawą jest to, że zmianę warunków kredytowych wymusi to, co dzieje się na świecie i w Polsce. Prawdopodobnie bez potrzeby interwencji GINBu. Jeszcze jakiś czas temu mówiło się, że Wielkiej Brytanii nie grozi kryzys podobny do tego w USA. Bo inna struktura rynku, bo mniejsze zadłużenie, etc. Życie pokazało, że problem nadszedł z zupełnie nieoczekiwanej strony. Northern Rock położył brak płynności – mimo dobrych wyników finansowych. A właśnie tej płynności zaczyna gwałtownie brakować niektórym polskim bankom. W sumie jak się okazuje to dobrze, ale na przyszłość nie wróży zbyt dobrze. Rząd może oczywiście jak w Wielkiej Brytanii stwierdzić, że daje gwarancje wszystkim (no właśnie, pytanie czy wszystkim) podmiotom, jednak to co upiecze się Wielkiej Brytanii, całkowicie podważyłoby zaufanie do polskiego sektora bankowego na całym świecie. Nikt nie będzie chciał do tego dopuścić. Dlatego chociaż teoretycznie nasz sektor jest bezpieczny i trudno spodziewać się zarażenia, to jakieś zmiany z całą pewnością będą wprowadzone.

Wszystko ze względu na mniejsze zaufanie i redukcję ryzyka przez inwestorów. Bo jak inaczej nazwać gwałtowne spadki kursu akcji tak wielu banków w Europie i USA? Praktyka pokazuje, że jeśli banki zaczynają redukować ryzyko i stają się bardziej konserwatywne, to dotyczy to praktycznie wszystkich klientów, a nie tylko wybranego segmentu rynku. W Polsce można się liczyć, że na początek zrezygnuje się z kredytów na ponad 100%. Standardem będzie też zapewne maksymalnie 30-35 lat kredytowania. Wszystko ze względu na to, że ceny nieruchomości już nie rosną i to wbrew zaklęciom najbardziej zainteresowanych – deweloperów, pośredników, doradców kredytowych. Taki scenariusz doprowadzi do takiego, że uspokojenie na rynku raczej nie zakończy się miękkim lądowaniem, czyli utrzymaniem przez następne lata poziomu obecnych cen. Mało kto kupuje za gotówkę, a skoro kredyty będą mniej dostępne…

Zadziała też efekt psychologiczny, który do tej pory powodował takie szaleńcze wzrosty cen. Skoro wszędzie pisze się o schłodzeniu rynku i wzrostach cen nieruchomości, lepiej może poczekać i się wstrzymać. Nic się przecież nie straci, ewentualnie zyska. Można sobie wyobrazić co to oznacza dla doradców i pośredników. Zamknąć drzwi oddziałów na kilka miesięcy? Raczej trudne do pomyślenia. A to nam właśnie grozi. Wszyscy mają nadzieję, że rozejdzie się po kościach. Banki mają świadomość, że raz ogłoszona rekomendacja, będzie działać na wiele lat, również wtedy, kiedy na rynku powieje optymizmem. Dlatego wszystkie jak jeden mąż obawiają się wprowadzenia nowych obostrzeń.

Chociaż tego głośno nikt nie powie, to raporty mają udowodnić nadzorcy, że nie ma potrzeby nic zmieniać. I to powoli zaczyna się w bankach właśnie dziać. Prawdopodobnie, podobnie jak w przypadku Pekao SA czy BPHu, zmiany będą wprowadzane stopniowo wraz z nowymi „promocjami”, w sposób ewolucyjny.

Rewolucja mogłaby nadejść, gdyby GINB uznał jednak, że część banków dla doraźnych zysków chce narazić cały sektor lub też, gdyby nagle doszło do załamania cen nieruchomości w Polsce. A na to możemy nie mieć wcale aż tak dużego wpływu, jak nam się powszechnie wydaje. (podobny mechanizm działał jeszcze kilka tygodni temu w przypadku wycen na giełdzie, podtrzymywanych przez OFE i TFI). Skoro w Wielkiej Brytanii rynek panicznie zareagował na pierwszą od lat obniżkę cen nieruchomości, to co będzie się działo w Polsce? Prędzej czy później nawet do klientów wystawiających mieszkania na internetowych serwisach dotrze, że czas wysokich i rosnących cen jest już za nami.

W efekcie możemy mieć efekt kuli śniegowej. Czas pokaże czy tak się stanie. Naszym zdaniem jest to nieuchronne i teraz można się już tylko zastawiać nie czy, tylko kiedy to nastąpi. Pytanie czy to banki najpierw się dostosują, czy ochłodzenie przyjdzie z rynku nieruchomości.

A swoją drogą. Parlamentarne zawirowania doprowadziły, że sektorem bankowym będzie się prawdopodobnie jednak zajmować od przyszłego roku KNF. W obecnej sytuacji na światowych rynkach to dodatkowy czynnik ryzyka dla polskiego sektora. Nie daj Boże, żeby w takiej sytuacji coś się wydarzyło. Nawet jeśli KNF sobie poradzi, to spanikowani gracze, mogliby nie patrzeć na fakty, tylko kierować się strachem.