Statystyczna rodzina może kupić nawet jeden pokój więcej niż przed rokiem

Analizy 19.08.2014 (13:03)

Kredyty

Marże kredytowe rosną, ale dzięki niskim stopom procentowym modelowa rodzina wciąż może pożyczyć znacznie więcej niż przed rokiem. Wraz ze zdolnością kredytową rosną też możliwości nabywcze – w ciągu roku nawet o jeden pokój.

Gdyby na początku sierpnia trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto chciała zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, to przeciętnie mogłaby liczyć na 418,5 tys. zł kredytu (mediana). Wymagałoby to zadłużenia się na 30 lat, korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach nieodzowną częścią kredytu okazałyby się też dodatkowe ubezpieczenia.

Najnowszy wynik (mediana zdolności kredytowej) jest więc o 41,5 tys. zł lepszy niż w analogicznym okresie przed rokiem i o 1,3 tysięcy wyższy niż w poprzednim miesiącu.

Plus jeden pokój

Co w praktyce oznacza wzrost zdolności kredytowej o 41,5 tys. zł? Kwota taka wystarczy w 10 miastach wojewódzkich na zakup dodatkowego pokoju. Biorąc pod uwagę średnie ceny transakcyjne (dane NBP dla rynku wtórnego za I kw. br.), można oszacować, że możliwości zakupowe modelowej rodziny wzrosły o od 6 m kw. w Warszawie, do 12,3 m kw. w Katowicach. Aż o tyle większy lokal pozwala kupić zdolność kredytowa wyższa o 41,5 tys. zł.

Zmiany możliwości nabywczych
Lokalizacja	Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania*	Dodatkowy metraż możliwy do nabycia za 41,5 tys. zł
Warszawa	6 864 zł	6,0
Kraków	5 731 zł	7,2
Poznań	5 112 zł	8,1
Wrocław	5 100 zł	8,1
Gdańsk	4 795 zł	8,7
Lublin	4 382 zł	9,5
Szczecin	3 797 zł	10,9
Bydgoszcz	3 342 zł	12,4
Łódź	3 463 zł	12,0
Katowice	3 378 zł	12,3
* Na podstawie danych NBP za I kw. 2014 r.

Przyjdzie czas na refinansowanie

Trend wzrostowy możliwości pożyczkowych modelowej rodziny widoczny jest od końca trzeciego kwartału 2012 r. Wtedy to bowiem rynek zaczął dyskontować fakt, że już niedługo Rada Polityki Pieniężnej miała podjąć pierwszą z serii decyzji o obniżeniu stóp procentowych. Na początku września 2012 r. modelowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś już 418,5 tys. zł, czyli o 61,5 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%, a dziś jedynie 2,5%.

W przeciwnym kierunku działają banki komercyjne. Te przeważnie podnoszą swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza jest relatywnie niski i obniżają swoje marże, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Nie powinno ulegać wątpliwości, że obecnie mamy do czynienia z pierwszym z tych scenariuszy. Z danych zebranych przez Lions House wynika bowiem, średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła z poziomu 1,55% w sierpniu 2013 r. do 1,86% obecnie. Wzrost przeciętnej marży o 0,31 pkt proc. ma wpływ na sytuację kredytobiorców. Biorąc bowiem pod uwagę bieżące warunki rynkowe, różnica w marży na poziomie 0,31 pkt. proc. w przypadku 30-letniego kredytu wiąże się z kosztem odsetkowym o około 6,6 tys. zł wyższym na każde pożyczone 100 tys. zł.

Fakt, że marże kredytów hipotecznych są dziś na poziomie wyższym niż pięcioletnia średnia sugeruje, że kredyt zaciągnięty dziś może opłacać się refinansować w przyszłości. Z dużym prawdopodobieństwem najpóźniej za kilka lat marże kredytowe będą niższe niż dziś. Wtedy opłacalne może okazać się zaciągnięcie nowego długu w celu spłaty bieżącego – proces ten sprowadzi się więc de facto do zmiany posiadanego kredytu na tańszy. Zadłużając się dziś warto więc po pierwsze obserwować w przyszłości sytuację na rynku kredytowym poszukując atrakcyjniejszej cenowo oferty, a po drugie zwracać uwagę na koszty wcześniejszej spłaty zaciąganego dziś długu. Im będą one niższe, tym lepiej.

Uwaga! Dane wstępne o wysokości marż za poprzedni miesiąc (lipiec) zostały poddane korekcie. Po uzupełnieniu wyników o brakujące ankiety, średnia marża kredytowa oszacowana została na 1,82% (za lipiec), zamiast wstępnego wyniku na poziomie 1,96%.

W zależności od banku rodzina pożyczy od 337 tysięcy do ponad pół miliona

Trzeba mieć oczywiście świadomość, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.

Efekt? Alior Bank i Raiffeisen Polbank deklarują, że takim kredytobiorcom skłonne byłyby pożyczyć nawet ponad pół miliona złotych. W tym miesiącu z grona najhojniejszych wypadł Bank Pekao (deklarowana zdolność kredytowa w bieżącym miesiącu wynosi tu 463 tys. zł). Na drugim biegunie są: PKO BP, Deutsche Bank i Getin Noble Bank. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie od 337,1 do 357,4 tys. zł.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 5 tys. zł netto
Bank	Maksymalna kwota kredytu (3-os. rodzina)
Alior Bank	500 821 zł
Bank BPH	411 800 zł
Bank Millennium	476 300 zł
Bank Pocztowy	380 000 zł
Bank BGŻ	393 446 zł
BNP Paribas Bank	473 852 zł
BOŚ Bank	448 000 zł
Bank Zachodni WBK	433 416 zł
Citi Handlowy	443 424 zł
Credit Agricole	374 000 zł
Deutsche Bank PBC	350 000 zł
Eurobank*	485 461 zł
Getin Noble Bank	337 105 zł
ING Bank Śląski**	392 662 zł
mBank	418 502 zł
Nordea Bank	370 140 zł
Pekao Bank S.A.	463 230 zł
PKO BP	357 350 zł
Raiffeisen Polbank	504 877 zł
Źródło: ankiety wysłane do banków na początku sierpnia 2014 r.
Założenia: 3-osobowa rodzina o dochodzie 5000 zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w ratach równych z możliwie niskim wkładem własnym.
* do kalkulacji przyjęto ponadto ubezpieczenie na życie z oferty Banku
** dla LTV 80%, oferta „obniżona marża”