Typowa reklama zachęcająca do kupna mieszkania przedstawia tutaj model rodziny 2+2+2. Na niektórych ulicach widać łóżka ze staruszkami wystawiane przed dom i dzieci wtulone w kawałek brudnej szmaty, domeną innych dzielnic są mieszkania ze specjalnymi pokojami dla kierowców i służby. O życiu w kolorowych i przeludnionych Indiach opowiada Joanna Nowaczyk, ekonomistka, czasowo przebywająca w Delhi.
Malwina Wrotniak, Bankier.pl: Od prawie trzech lat mieszka Pani w drugim najbardziej zaludnionym państwie na świecie. Jakie są naoczne skutki zgromadzenia takiej liczy liczby ludności na takim terenie?
Joanna Nowaczyk: Indie są nie tylko jednym z najbardziej zaludnionych, ale również jednym z największych krajów świata. Gęstość zaludnienia jest szczególnie zauważalna w miastach, zwłaszcza tych ze starszą zabudową. Wiąże się to ze złymi warunkami sanitarnymi, higienicznymi, nasileniem hałasu i brudu. Dla Europejczyka warunki do zamieszkania w centrum starej części przeciętnego miasta w Indiach są trudne do zaakceptowania. Kraj ten jest jednak skażony różnorodnością. Obok nędznych dzielnic zamieszkiwanych przez biedaków powstają willowe enklawy, a przy kompleksach pilnie strzeżonych apartamentowców wyrastają slumsy.
Dlaczego, poza niskimi kosztami pracy, inwestorzy z całego świata tak chętnie spływają do tego kraju?
Liczą przede wszystkim na zyski wynikające z tempa wzrostu gospodarczego. Oczywiście przy uwzględnieniu ryzyka wynikającego z wewnętrznej niestabilności politycznej kraju, wysokiego uzależnienia rolnictwa od warunków pogodowych etc. Także absurdalny poziom korupcji nie sprzyja nawet najprostszej działalności inwestycyjnej.
Jest to kraj o bardzo wyraźnej tożsamości kulturowej i religijnej. Odbicie hinduizmu widać też na ulicach?
Nie mogę zgodzić się ze zdaniem, że Indie są krajem o bardzo wyraźnej tożsamości kulturowej i religijnej. Mogę się jedynie zgodzić, że tak są postrzegane. Indie są wielokulturowe i wieloreligijne, a przejawy tej różnorodności można znaleźć w każdym wymiarze codziennego życia.
Na pierwszy rzut oka pewnie w samej zabudowie?
W architekturze willowej i kilkumieszkaniowej zwycięża raczej pragmatyzm, wynikający z konieczności przystosowania się do warunków atmosferycznych. Wędrując po Nowym Delhi mam czasem wrażenie, że obecnie budowane domy stylem budownictwa, kształtem i nawet wykończeniem elewacji w dalszym ciągu nawiązują do brytyjskich wzorców z początku XX wieku. Dodawane są czasem nowoczesne elementy szkła i metalu, ale w dalszym ciągu forma pozostaje ta sama, choć to może subiektywna dość obserwacja.
Muszę jednak z żalem stwierdzić, że w nowoczesnych miastach-satelitach oraz w warstwach społecznych otwierających się bardziej na zachodni styl życia, zacierają się te różnice wynikające z tradycji czy religii. Najnowsze budownictwo w tych miejscach nawiązuje architektonicznie raczej do uproszczonych rozwiązań europejskich (szkło, metal, marmur), niż do trudniejszych tradycyjnych form. Lubię jednak, gdy architekci nie idą na „łatwiznę” i starają się łączyć te dwa elementy.
Kiedy idzie więc Pani przez miasto, co dokładnie widzi?
Należy pamiętać, że Indie są krajem wielokulturowym, gdzie współżyją ze sobą ludzie wywodzący się z różnych kręgów kulturowych i religijnych. Przejawy tych kultur możemy odnaleźć zarówno w architekturze poszczególnych dzielnic, jak i całych miast. Każde z nich może mieć swoją specyfikę i może zachować odmienny charakter. Mumbajskie kilkunastopiętrowe apartamentowce z widokiem na wielotysięczne slumsy nie dadzą się porównać z piętrową zabudową Nowego Delhi czy planową zabudową Chandigharu. Kalkuta wygląda zupełnie inaczej niż Chennai, Dharamsala czy Kochin. Różne są warunki atmosferyczne w poszczególnych częściach kraju, więc odmienne będą oczekiwania w stosunku do architektury i użyteczności budynków.
Zgodnie z oficjalnym spisem ludności z 2001 r. (nowy będzie dopiero w tym roku) gęstość zaludnienia w całym Delhi wynosi ok. 1000 osób na km2. Przyjmuje się, że liczba ta jest obecnie dwa razy wyższa, a w niektórych częściach miasta zaludnienie może być jeszcze większe.
Zabudowa miasta Delhi jest niezwykle różnorodna Nie da się jednoznacznie dokonać jakiegokolwiek podziału na „nowe” czy „stare”, „ładne” i „brzydkie”, „uporządkowane” i „zagracone”. Na przykład domy na terenie Starego Delhi stłoczone są niemiłosiernie i wyglądają, jakby pochłaniały się wzajemnie. Nie da się określić, czy są w trakcie remontu, czy może właśnie się rozpadły. Gęstość zaludnienia jest ogromna, widoczna podczas zwykłego spaceru, kiedy w wąskich uliczkach trzeba wręcz przepychać się w tłumie. Ale kilka przecznic dalej znajdziemy spokojne dzielnice willowe, zadbane i otoczone zielenią.
Szybki rozwój ekonomiczny wymusza jednak planowanie kompleksowej infrastruktury poszczególnych części kraju w wieloletniej perspektywie. Opracowany ostatnio korytarz Delhi–Mumbaj przewiduje nie tylko budowę dróg, autostrad, centrów logistycznych i biznesowych, ale również budowę całych miast zaprojektowanych od podstaw. Projektowanie miast i budowa ich od podstaw nie jest całkowitą nowością dla Indii. Jednym z pierwszych planowych miast Indii jest Chandigarh, zaprojektowany w latach 50. przez Le Corbusiera. Przykładem dzisiejszej budowy od podstaw jest miasto Lavasa powstające obok Pune. Trochę bardziej chaotycznie powstają nowe miasta-satelity, budowane wokół dużych, starych miast. Przykładem takich nowoczesnych, choć „nieskoordynowanych” inwestycji jest Noida i Gurgaon obok New Delhi.
Uogólniając – obserwując architekturę i zabudowę Delhi można zauważyć kilka faz jego powstawania, w zależności od historycznego rozwoju miasta. Najstarsza, najbardziej zaludniona i zaniedbana część miasta to Stare Delhi. Zgiełk, chaos, wszechobecny brud i bieda. Rozpadające się domy noszące ślady wydarzeń historycznych sięgających XVI wieku. Łóżka ze staruszkami wystawianymi przed dom, dzieci wtulone w kawałek brudnej szmaty to codzienny wieczorny widok ulic Starego Delhi. Rządowe plany rewitalizacji miasta przewidują jednak uporządkowanie tej dzielnicy w najbliższej przyszłości. Chyba mi smutno z powodu, że taki kawałek „prawdziwych” Indii miałby zniknąć z Delhi.
To Stare Delhi. A Nowe?
Nowe Delhi, w najstarszej części zaprojektowanej w latach 20. XX wieku przez brytyjskich architektów Sir Edwina Lutyensa i Sir Herberta Bakera, stanowi obecnie reprezentacyjną część miasta. Szerokie ulice, ukwiecone ronda, jednopiętrowe pobrytyjskie wille, położone w świetnie utrzymanych ogrodach to najlepsza i najdroższa część miasta. Zakup nieruchomości w tej części miasta leży nawet poza zasięgiem przeciętnego milionera.
Dzielnice powstałe w drugiej połowie XX wieku to w większości domy dwu-, trzypiętrowe, zamieszkałe przez klasę wyższą i średnią wyższą. Działki zajmują mniejszą powierzchnię, w większości domy nie posiadają ogrodów, a jedynie małe przydomowe trawniczki. Dzielnice te otaczają „brytyjskie” Nowe Delhi i dalej rozwijają się poprzez zabudowywanie biedniejszych dzielnic lub likwidację slumsów.
Do kompletu brakuje chyba tylko drapaczy chmur w amerykańskim stylu?
Delhi posiada obecnie dwa prężnie rozwijające się miasta satelity – Gurgaon i Noidę, gdzie ultranowoczesna architektura biurowców, dziesiątki galerii handlowych, wielopasmowe drogi dojazdowe, metro, pola golfowe i piknikowe przyciągają stale rozwijającą się indyjską klasę średnią. Przy wsparciu rodziny lub współfinansowaniu przez bank, mieszkania w zamkniętych enklawach apartamentowców z wielopoziomowymi parkingami, basenami, kortami tenisowymi, siłowniami i wewnętrznymi klubami leżą w zakresie możliwości finansowych klasy średniej wyższej. Ciekawostką takich mieszkań są dodatki w postaci serwantów, czyli pomieszczeń dla służby lub kierowców. Normą jest bowiem posiadanie kogoś do obsługi takiego mieszkania.
W kolejce do nowoczesnego rozwoju stoją już następne miasta satelity: Dwarka, Faridabad czy Ghaziabad. Warto podkreślić, że wszystkie one są już obecnie połączone z Delhi siecią metra, zbudowaną w ciągu ostatnich kilku lat. Wielopasmowe drogi są stale rozbudowywane. Ciekawostką są farmy zlokalizowane na obrzeżach południowego Delhi.
Co z nimi?
Są to posesje często kilkuhektarowe, z domami, ogrodami, własnymi generatorami prądu, studniami i ochroną odgrodzone wysokimi murami, często zgrupowane we własnych zamkniętych enklawach.
Oczywiście w każdej dzielnicy (poza rządową) znajdują się mniejsze lub większe skupiska biedoty zamieszkałej w tymczasowych schronieniach. Często zamieniają się one w slumsy, do których po jakimś czasie rząd dostarcza wodę i energię elektryczną. Bolączką wszystkich form mieszkalnych są przerwy w dostawach prądu i wody. Rozwiązaniem jest instalacja własnych generatorów i studni.
W czołówce problemów musi się też plasować, choćby z racji liczebności mieszkańców, ciągły niedobór mieszkań?
Podstawową barierą w dostępności miejsc do zamieszkania jest element ekonomiczny. Większość osób nie posiada takich dochodów, aby zakupić własne mieszkanie czy otrzymać kredyt z banku. Dodatkowo, niezorganizowany rynek pracy, brak umowy o pracę lub brak ustalonego miesięcznego wynagrodzenia uniemożliwiają pokonanie bariery biurokratycznej.
W Nowym Delhi dostępny jest w zasadzie jedynie wtórny rynek nieruchomości. Nowe inwestycje mieszkaniowe wymagają ogromnego zaangażowania finansowego. Zakup wolnej działki jest praktycznie niemożliwy (dla obcokrajowców również ze względów prawnych). Bogata oferta mieszkaniowa dostępna jest natomiast w miastach-satelitach.
Pytam Panią o mieszkania, ale może właściwszym byłoby pytanie o dom – czy to nie on jest typową hinduską nieruchomością mieszkaniową?
Generalnie starsze pokolenie lub ludzie zamożniejsi preferują domy. Należy pamiętać, że rodziny są wielopokoleniowe i raczej zachowują tradycyjny charakter. Mieszkania w kamienicach nie należą zwykle do ich mieszkańców. Są jedynie wynajmowane od właściciela. W nowoczesnych apartamentowcach można znaleźć zarówno model wynajmu, jak i własności.
Jak strategię mieszkaniową obiera przeciętne młode małżeństwo w Indiach? I ile wody upłynie w Gangesie, nim doczekają się czegoś własnego?
Model rodziny jest w większości tradycyjny. Ze względów socjalnych (brak jednolitego i pełnego systemu ubezpieczeń społecznych) rodzice mieszkają raczej z dziećmi. Po ślubie żona przeprowadza się do domu męża. Typowa reklama zachęcająca do zakupu mieszkania czy samochodu ukazuje model rodziny 2+2+2 (dwoje starszych rodziców+małżeństwo+dwójka dzieci). Ten model zmienia się bardzo powoli, a w niektórych częściach kraju nie zmienia się w ogóle.
Młodzi ludzie mieszkający w Mumbaju czy Delhi, przyjmujący bardziej europejski styl życia, powoli zaczynają myśleć o prowadzeniu samodzielnego gospodarstwa domowego. Często jednak nie mają odpowiednich możliwości finansowych i uzależnieni są od rodziców. Należy jednak pamiętać, że w Indiach rodzina jest faktycznie podstawową komórką społeczną. Całość biznesu opiera się na firmach rodzinnych, więc związki pomiędzy poszczególnymi członkami rodzin są niezwykle silne nie tylko ze względów emocjonalnych, ale również finansowych. Kobiety mieszkające same w oddzielnym mieszkaniu postrzegane są raczej negatywnie.
Pozostając w temacie „z życia hinduskiej rodziny” – które z codziennych wydatków najbardziej obciążają domowy budżet?
Obecnie dużym problemem indyjskich rodzin jest bardzo wysoka inflacja na produkty żywnościowe oraz zwiększone wydatki związane z utrzymaniem mieszkań. Wysoki poziom inflacji w tym zakresie spowodowany jest niedoborami podaży produktów rolnych i wzrostem cen importowanych surowców. Odbija się to na kieszeni przeciętnego obywatela Indii, który ponosi coraz wyższe koszty wyżywienia i utrzymania.
Narzekamy w Polsce, że ceny nieruchomości nie chcą spadać. Może mimo wszystko taniej byłoby wyemigrować? Choćby do tych Indii.
Ceny nieruchomości w Indiach rosną w dużo szybszym tempie, niż w innych krajach. Indie to kraj, którego tempo rozwoju gospodarczego jest znacząco większe, niż gdziekolwiek w Europie. Należy więc spodziewać się, że ceny nieruchomości będą dalej rosły.
Zna Pani wielu Polaków w Indiach? Jak, gdzie pomieszkują?
Polacy w Indiach przebywają zwykle czasowo. Pracują na terminowych kontraktach, które zwykle przewidują wynajem mieszkań lub domów. Zwykle są to mieszkania w kompleksach apartamentowców lub ewentualnie wille na terenie Delhi.
A tacy, którzy co prawda mieszkać nie chcą, ale chętnie zainwestują?
Nie mam znajomych z Polski, którzy zajmują się inwestowaniem w rynek nieruchomości w Indiach. Znam natomiast kogoś, kto 4 lata temu zakupił kamienicę w dzielnicy Pahar Ganj w Delhi. Zapłacił 1 mln USD. Dziś jest chętny, który chciałby odkupić ten dom i oferuje za nią 4 mln USD.
Z drugiej strony znam też inwestorów, którzy zakupili farmy, których dziś nie da się odsprzedać. Przeniesiono bowiem korytarze powietrzne do obsługi lotniska w Delhi i samoloty podchodzą do lądowania tuż nad głowami mieszkańców. Jest to jednak normalne ryzyko inwestycyjne, a dodatkowo rynek nieruchomości indyjskich jest wyjątkowo niestabilny ze względu na działalność czynników zewnętrznych. Protekcjonizm państwowy w sprawach ogólnonarodowych, a szczególnie w zakresie rozwoju gospodarczego nie uwzględnia bowiem pojęcia dobra prywatnego w takim wymiarze, z jakim spotykamy się w Europie. Wytyczenie drogi, projekt budowy metra czy poszerzenia ulicy nie wymaga zgody mieszkańców. Może przewidywać najwyżej odszkodowania. Normy hałasu, zanieczyszczenia środowiska, nawet jeśli istnieją i tak nie są przestrzegane.
Przy naszej poprzedniej rozmowie wspominała Pani, że żałuje niekupienia jakichś 10 lat temu kawałka ziemi, na przykład w Gurgaonie pod Delhi. Dlaczego się wtedy nie udało?
Z prawnego punktu widzenia nie jest możliwy zakup ziemi przez obcokrajowca w Indiach. Może natomiast stać się jej współwłaścicielem. W większości stanów wymagane jest, aby drugi współwłaściciel był nie tylko obywatelem Indii, ale również mieszkańcem danego stanu. Praktycznie zakupu można więc dokonać jedynie przy współudziale obywatela Indii.
Co do pytania – tak żałuję, że 10 lat temu nie dysponowałam kwotą 1 mln USD i nie kupiłam farmy pod Delhi. Dziś jej wartość jest dziesięciokrotnie większa. Przypuszczalnie za 10 lat będę żałowała, że nie kupiłam czegoś podobnego po drugiej stronie Jamuny (śmiech). Chciałabym natomiast kupić niewielki kawałek ziemi na Goa lub w Himanchal Pradesh, ale na własny użytek.
Rozmawiała Malwina Wrotniak
Źródło: Bankier.pl
