Zdolność kredytowa – warto o nią zadbać

Boom kredytowy trwa. Do października banki udzieliły już kredytów hipotecznych na łączną kwotę powyżej 26 mld zł. W całym 2005 roku było to „zaledwie” 24 mld zł. Jeszcze ciekawiej wygląda porównanie wysokości średniego kredytu. W 2002 roku wynosiła ona 60 tys. zł, w styczniu 2006 roku 120 tys. zł, a obecnie ponad 144 tys. zł (dane ZBP). Wnioski nasuwają się same – mieszkania wciąż drożeją, ale stać na nie coraz mniej osób.

Jak wynika z wyliczeń firmy doradztwa finansowego A-Z Finanse, przeciętny warszawiak zarabiający 3.000 złotych brutto miesięcznie i nie posiadający żadnych zobowiązań, może liczyć na uzyskanie kredytu w maksymalnej wysokości 180 tys. zł. Jeszcze na początku roku mógł za taką kwotę kupić dwupokojowe, 36 metrowe mieszkanie. Dzisiaj starczy mu zaledwie na malutką kawalerkę (24 m2). Chyba, że zdecyduje się na znacznie gorszą lokalizację.

Jeszcze więcej stracił mieszkaniec Gdańska. W styczniu za 180 tys. zł można było kupić 3 pokojowe mieszkanie (60 m2). Dzisiaj jego możliwości są już o 20 metrów kwadratowych mniejsze. Podobnie sytuacja wygląda w większości dużych miast w Polsce.

Co zatem zrobić aby wkrótce nie okazało się, że stać nas jedynie na miejsce garażowe?

– Przede wszystkim trzeba dbać o swoją zdolność i historię kredytową. Wszystkie pożyczki i rachunki spłacać w terminie i unikać zadłużania się, jeśli nie jest to konieczne. Każda pożyczka zmniejsza nasze możliwości kredytowe – mówi Mariusz Kacała, prezes zarządu A-Z Finanse.

Bardzo łatwo jest wpaść w pułapkę kredytową, korzystając z kart kredytowych, oferowanych na każdym rogu przez banki, supermarkety i sklepy meblowe. Nawet jeśli nie korzystamy z kredytu na karcie, to samo jej posiadanie obniża naszą zdolność kredytową.

– Jeśli spłacamy już kilka kredytów, to dobrym rozwiązaniem może być skorzystanie z kredytu konsolidacyjnego. Łączna wartość pożyczek się nie zmniejszy, ale dzięki rozłożeniu w czasie zmniejszą się nasze miesięczne zobowiązania i dzięki temu wzrośnie zdolność kredytowa. Doradcy A-Z Finanse zawsze pokazują klientom różne warianty i szukają najlepszego rozwiązania. Czasami wystarczy trochę fachowej wiedzy aby z osoby bez zdolności kredytowej uczynić atrakcyjnego dla banku klienta – tłumaczy Mariusz Kacała.

Najważniejsze jest jednak aby nie zniechęcać się pierwszym niepowodzeniem w banku. Różne banki, mają różne kryteria oceny zdolności kredytowej. Niektóre uznają dochody dodatkowe (np. umowy zlecenia, lub wynajem mieszkań), inne bardziej przychylnie patrzą na osoby znajdujące się w związku małżeńskim. Dla banku liczy się także wiarygodność naszego pracodawcy oraz to jak często zmieniamy pracę. Dlatego najlepiej skorzystać z usług firm doradczych, takich jak A-Z Finanse, które bezpłatnie doradzą w wyborze najkorzystniejszej formy finansowania zakupu nieruchomości i pomogą poprawić zdolność kredytową.

A-Z Finanse to wykwalifikowana grupa niezależnych ekspertów, których zadaniem jest dopasowanie optymalnej i najkorzystniejszej oferty finansowej dla swoich klientów. A-Z Finanse oferuje pełen zakres produktów finansowych (m.in. kredyty, ubezpieczenia, fundusze inwestycyjne). Firma współpracuje obecnie z 18 instytucjami finansowymi i posiada w swojej ofercie ponad 228 produktów.

1. Przeciętny Kowalski, zarabiający miesięcznie 3.000 zł brutto, nie posiadający żadnych zobowiązań, może starać się o kredyt w maksymalnej wysokości 180.000 zł (kredyt w PLN).

Na podstawie danych dotyczących średniej ceny metra kwadratowego, przedstawiamy w tabeli na ile metrów było stać Klienta w styczniu 2006, a na ile stać go w chwili obecnej.

Miasto	Tyle metrów mógł kupić w styczniu 2006	Tyle metrów może kupić w listopadzie 2006
Warszawa	36	24
Poznań	55	45
Wrocław	53	36
Gdańsk	60	40
Kraków	39	28

W zależności od tego, na który Bank zdecyduje się Klient, różna jest wysokość maksymalnej kwoty kredytu. W jednym będzie to 165.000, a w innym tylko 140.000. Najwyższa możliwa to 180.000 zł. Może też się zdarzyć że w jakimś banku nie dostanie kredytu – trzeba więc sprawdzać oferty kilku instytucji.

2. Na jaki kredyt może liczyć:

2a. Młode małżeństwo bez dzieci:

• Zarobki – 1.000 zł netto każde – łącznie 2.000 zł

• Wydatki – brak zobowiązań

• Okres kredytowania – 30 lat

• Wysokość kredytu – 160.000zł

Przy założeniu, że kredytowane jest 100% wartości nieruchomości (mieszkanie ok. 40 m²) możliwy do uzyskania kredyt to 120.000 do 160.000 zł (PLN) a 120.000 do 135.000 dla CHF. Młodzi ludzie mogą kupić mieszkanie warte maksymalnie 160.000 zł.

2b. Małżeństwo (po 35 lat) z dwójką dzieci:

• Zarobki – 2.500 netto każde – łącznie 5.000 zł

• Wydatki – kredyt samochodowy – rata 300 zł miesięcznie

– utrzymanie samochodu – 300 zł miesięcznie

• Wkład własny – 20.000 zł

• Okres kredytowania – 30 lat

• Wysokość kredytu – 380.000 zł

Powyższe założenia dotyczą sytuacji, w której Klienci kredytują 95% wartości nieruchomości (mieszkanie ok. 80 m²) wartej 400.000 zł.

W tym przypadku maksymalna wysokość kredytu jaki mogą uzyskać wynosi od 520.000 (pln) do 430.000(CHF).

2c. Małżeństwo w wieku dojrzałym (po 50 lat):

• Zarobki – 2.500 neto każde – łącznie 5.000 zł

• Wydatki – utrzymanie samochodu – 300 zł

• Okres kredytowania – 25 lat

• Wkład własny – 50.000 zł

Wysokość kredytu – 400.000 zł. Założeniem było, że kredyt przeznaczony jest na budowę domu – wartość docelowa nieruchomości to 450.000 zł. 50.000 zł Klienci wnieśli z własnych środków.

Co ciekawe i dla kredytów w PLN i CHF maksymalny kredyt był taki sam 400.000 zł.

3. Zdolność kredytową można poprawić:

• Korzystając z kredytu konsolidacyjnego, który pokryje zadłużenia z tytułu karty i sprzedaży ratalnej, a rata nie wejdzie już do wyliczenia (obniżenia zdolności).Wprawdzie kredyt weźmiemy większy niż wartość nieruchomości, ale w ogólnym rozliczeniu zyskamy – spłacamy jeden kredyt i ogólna kwota rat do spłaty będzie niższa.

• Niektóre Banki dobrze patrzą na dodatkowe dochody – umowy zlecenia, umowy o dzieło, dochód z wynajmu nieruchomości – dołączajmy wszystko, może to nam poprawić warunki na jakich udzielony będzie nam kredyt.

• Pracując za granicą również można ubiegać się o kredyt lub dołączyć swoje dochody do dochodów osoby pracującej w kraju, wystarczy podać adres korespondencyjny na terenie kraju i dołączyć zaświadczenia o dochodach.

4. Średnia cena m2 mieszkania

Warszawa/listopad: 7,5 tys. zł/styczeń 2006 : 5 tys. zł

Poznań/listopad: 4 tys. zł/styczeń 2006 : 3,3 tys. zł

Wrocław/listopad: 5 tys. zł/styczeń 2006 : 3,4 tys. zł

Gdańsk/listopad: 4,5 tys. zł/styczeń 2006 : 3 tys. zł

Kraków/listopad: 6,5 tys. zł/styczeń 2006 : 4,6 tys. zł