Euro wybawi rynek nieruchomości?

Michał Macierzyński Michał Macierzyński - 22.12.2008 (06:26)

Do tego wzrosty mają być bardzo bliskie. Z jego powodu? Bo deweloperzy przestaną budować. Nie ma się co dziwić takiej strategii. Jest tożsama do tego co działo się do tej pory – czyli do zaklinania rzeczywistości i straszenia lemingów. Faktem jest jednak, że prognozy się nie sprawdziły i dalej nie sprawdzają. No ale jak nikt ich nie sprawdza, to można codziennie pisać co innego i tak nikt nie zwróci uwagi. Problem tylko w tym, że tak jak dało się pompować ten balon, tak już utrzymanie w nim powietrze jest niemożliwe. Rynek kredytowy pada. Chociaż tego na przykład statystyki ZBP nie potwierdzają. Co się zatem dzieje?

Jak to ze statystykami bywa, można do nich różnie podchodzić. Skoro na polskim rynku tak duże znaczenie mają kredyty walutowe, to spadek wartości złotego ma kolosalne znacznie na już udzielony portfel kredytów. W ciągu kilku tygodni zadłużenie z tego tytułu wzrosło w sposób wręcz drastyczny. Klient nie ma noża na gardle tylko i wyłącznie ze względu na spadek stóp procentowych w Szwajcarii. Wzrost zadłużenia jest jednak widoczny. Od początku roku do końca października zadłużenie w złotych powiększyło się ledwo o niecałe 5 mld, podczas gdy kredytów walutowych aż o blisko 50 miliardów. Problem w tym, że wzrost zadłużenia w złotych to jedynie 9% takiego zadłużenia w stosunku do końca roku 2007, a w przypadku walut to już 77 procent zadłużenia z tego samego okresu. Tak proszę państwa. Na koniec 2007 zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiło 116,8 mld. Obecnie (koniec października) wynosi 171,7. Z tego 114,5 mld to zadłużenie w walucie obcej. Jeszcze na początku tego roku wynosiło ono 64,5 mld. Jeśli obecna wycena złotego utrzyma się, to można się lekko spodziewać, że nawet nie udzielając ani jednego kredytu walutowego, zadłużenie gospodarstw domowych z tego tytułu wzrosło o jakieś kolejne 10 mld. Miejmy nadzieję, że złoty szybko się umocni, czy jednak do takiego poziomu jaki średnio był w okresie połowa 2007 do września 2008? No, może być trudno.

Warto jednak zwrócić uwagę, ile trzeba było w tym roku dosypywać do pieca, żeby ceny mieszkań nie poszły w dół. Bardzo, bardzo, bardzo dużo. Co będzie w przyszłym roku? Wielkie bum. Kredytów walutowych brak, złotowych ze względu na problemy płynnościowe również niezbyt dużo, do tego rosnące ryzyko, wymuszające podwyższenie marży. Można tylko zgadywać, czy banki udzielą w przyszłym roku trochę ponad 30 mld kredytów na cele mieszkaniowe, czy znacznie mniej? Oczywiście warto pamiętać, skąd się wzięło ta tegoroczna górka. To mocne osłabienie się naszej waluty. W wyniku tego wiele osób ma do spłaty znacznie więcej niż w momencie zaciągania kredytu. Ot – urok ryzyka walutowego. W kłopocie są jednak i banki – oto okazuje się, że całkiem pokaźna część nieruchomości, które są zabezpieczeniem kredytów, jest warta znacząco mniej niż udzielone na nie kredyty! Z jednej strony mamy deflację na rynku nieruchomości (lekko licząc 10-15% od połowy 2007), z drugiej wzrost zadłużenia ze względu na osłabienie się złotego. Czyli nagle okazuje się, że to problem nie tylko mieszkań z wkładem mniejszym niż 15% (czyli kredyt od 85 do 130% wartości nieruchomości), ale dużej części kredytów walutowych. Na początku czerwca 2007 szwajcarski frank był po 2,31 PLN (potem tylko spadał). Obecnie jest powyżej 2,6 PLN. Czyli dodając do tego spread, banki mają duży, bardzo duży kłopot jeśli patrzeć na wartość zabezpieczeń ich kredytów. Gdyby teraz doszło do zwiększania złych kredytów mieszkaniowych, to nie byłoby ciekawie.

Co próbują robić banki? Namawiają nas (a raczej KNF), żebyśmy franki zastąpili euro. Powodem ma być wejście Polski do strefy ERM2. Nieźle to sobie nawet wymyślili – pasmo wahań jest ograniczone, więc hulaj dusza, piekła nie ma – można udzielać kredytów ile wlezie. Nie dziwi też, że z takimi propozycjami występuje BRE Bank, czyli instytucja, której brak płynności w PLNach i która podobnie jak BZ WBK ma problem w wojnie o lokaty. Złośliwa konkurencja stwierdza, że tak to jest, jak się naudziela tanich kredytów korporacjom, a teraz w dobie droższego pieniądza musi więcej płacić za depozyty. Stąd te apele w mediach i różnego rodzaju pomysły na uzdrowienie sytuacji. Tak, jakby pożyczka podporządkowana od banku matki nie mogła rozwiązać sytuacji. A może właśnie rozwiązałaby? Czekający nas problem kredytów mieszkaniowych?

Co proponuje BRE Bank? Wyłączenie rekomendacji S i T dla kredytów w euro (a tyle mówiło się, że kurs franka jest skorelowany z euro). W przypadku rekomendacji T chodzi o 20 procentowy wkład własny. Jednym słowem banki chciałyby dzielić skórę na niedźwiedziu, bo ja jednak nie słyszałem konkretnej i zapisanej daty wejścia Polski do strefy euro. Nie słyszał też pewnie KNF, do którego skierowane jest ta prośba.

Trzeba przyznać, że apel jest nieźle pomyślany. Kredyty w euro będą miały niższe oprocentowanie przy wyższej marży. To na dzień dobry jest już plus dla banków. Dodatkowo mamy spread, czyli dalej można robić biznes polegający na byciu jednym wielkim kantorem. Przy marży rzędu 2,5 procenta, zawsze się ktoś znajdzie, żeby pożyczyć euro – nawet bank matka. No i przecież euro można zawsze zdobyć na lokatach, bo to nie franki, których większość z nas nawet na oczy nie widziała. Same plusy. Pomijając oczywiście ryzyko kursowe – no ale to załatwiłaby mechanizm ERM2.

Złego w tej grze znamy. To Komisja Nadzoru Finansowego. Można się spodziewać, że teraz wszyscy – banki, deweloperzy, doradcy, a przede wszystkim klienci będą mieli kozła ofiarnego. Ceny spadają? To wina KNF. Nie udzielamy kredytów? To wina KNF. I nagle będzie wszystko takie jasne. Spadek wartości zabezpieczeń to oczywiście też wina KNF. Nawet nie kryzysu na świecie.

A że przez wysokie ceny nieruchomości zdecydowanej większości Polaków nie stać na nieruchomości (dwie trzecie z nas zarabia poniżej średniej krajowej! A co można kupić w dużych miastach za dwie średnie krajowe ale już netto? Dla przypomnienia obecnie średnia brutto to poniżej 3200 PLN!!!), a że Ci, którzy kupili swój 40 metrowy apartament w wielkiej płycie, będą go spłacać przez najbliższe lata, znacząco zmniejszając tym samym swój dochód do dyspozji, to już nie problem bankowców. Oni dalej chcą zarabiać i pompować tę bańkę.

Oczywiście efekt tych dążeń będzie jeden. KNF pokaże gest Kozakiewicza, a banki będą miały na kogo zwalać winę. Chyba, że wcześniej się okaże, że 2012 jest już nieaktualne. Wówczas cały misterny plan padnie. Dobrze zatem, że ten kryzys na świecie się pojawił, bo inaczej pewnych regulacji KNF nie udałoby się rynkowi narzucić. Oczywiście nie chodzi o to, żeby pacjenta zabić, ale z drugiej strony – jeśli bankowcy chcą się dalej bawić, to może nie kosztem całego społeczeństwa i jego depozytów. Co nam w efekcie grozi możemy zaobserwować na innych rynkach. Przykład takich Węgier czy Islandii powinien też nas czegoś nauczyć. Jak widać krótkoterminowe wyniki trochę zaślepiają naszych kochanych bankowców. A do tego nauka na przykładach idzie im dość opornie. No cóż. Tak pewnie musi być. Sypanie popiołem po głowie zostawmy sobie na później. Ale też pewnie do tego wrócimy.