Michał Macierzyński
-
06.02.2006 (00:54) W USA i w Wielkiej Brytanii, ale także i innych krajach, obok dużego rynku „pierwotnego” kredytów mieszkaniowych, dynamicznie rozwija się też rynek „wtórny”. Chodzi generalnie o refinansowanie i pożyczki pod hipoteki.W Polsce refinansowanie kredytów hipotecznych jest jeszcze w powijakach – i nie ma się czemu dziwić. Cały rynek kredytów hipotecznych to właściwie ostatnie 3 lata. Wcześniej okres, to prawdziwa czarna dziura. Wydaje się jednak, że sytuacja dojrzała do kolejnej odsłony walki konkurencyjnej. Chodzi o kredyty udzielone na początku kredytowego boomu, kiedy bankowe marże były znacznie powyżej 2% – zarówno w przypadku złotych jak i walut obcych.
Do niedawna bankom bardziej opłacało przede wszystkim zdobywanie nowych klientów – z tej prostej przyczyny, że można na nich było więcej zarobić. Z jednej strony prowizja, z drugiej cały czas atrakcyjna marża. Konkurencja robi jednak swoje i coraz częściej w różnego rodzaju promocjach banki rezygnują z prowizji, a marża cały czas spada na łeb na szyję. Dla niektórych banków – zwłaszcza tych z mniejszą siecią placówek – interes stawał się coraz trudniejszy – bo zarobek był coraz mniejszy. Z jednej strony niska marża przy frankach (na PLNy w ogóle nie miały co się licytować), z drugiej trzeba było dzielić się pieniędzmi z pośrednikami – takimi jak Expander czy Open Finance. To między innymi dlatego BRE Bank zdecydował się na utworzenie własnego pośrednika – emFinanse (o którym wciąż cicho – poza tym, że próbuje podkupować innym doradcom klientów na kredyty np. mBanku – ale to oczywiście tylko niesprawdzona plotka).
Kredyty hipoteczne mają to do siebie, że zaczynają psuć się po stosunkowo długim czasie – ok. 3 lat – nawet wtedy jednak mowa głównie o przypadkach losowych – i w skali całego portfela są to zazwyczaj jakieś promile. Właśnie tą drogą poszedł detal BRE Banku. Jak się już prawie oficjalnie dowiedzieliśmy (prawie, bo informacja o MultiBanku była w programie „Portfel” w TVN24, a zaraz potem na pojawiła się strona o tym produkcie na witrynie mBanku) – jeszcze w połowie lutego w ofercie mBanku i MultiBanku pojawi się kredyt refinansowy. Tak wieszczymy czytając jego opis, że może on zyskać miano produktu 2006 roku w kategorii kredyty hipoteczne.
Dlaczego? Otóż wszyscy kredytobiorcy, którzy spłacają swój kredyt mieszkaniowy przez co najmniej 18 miesięcy mogą go refinansować na bardzo korzystnych warunkach. Co więcej cała procedura ma być szybka i przyjemna, bo banki zdecydowały się ograniczyć sprawdzanie klienta praktycznie do… przejrzenia informacji pochodzących z BIKu! I już!
Jako, że MultiBank jeszcze ukrywa szczegóły swojego „product killera” posłużmy się szczegółami ujawnionymi w weekend przez mBank:
· korzystne oprocentowanie (tutaj brak szczegółów, ale z nieoficjalnych informacji wynika, że będzie ono wnosiło ok. 1,8% w CHF. Można się domyślać, że w przypadku PLN może to być ok. 5,15%),
· brak opłat związanych z prowizją bankową, ubezpieczeniem pomostowym oraz ubezpieczeniem niskiego wkładu,
· minimum formalności (bo sprawdzenie ma się odbywać na podstawie zapisów w BIKu),
· brak wymaganego wkładu własnego – kredytowanie do 110% wartości zabezpieczenia hipotecznego,
· możliwość refinansowania kwoty pierwotnie zaciągniętego kredytu,
· szybki proces – decyzja kredytowa wydawana w 24h, a uruchomienie środków będzie mogło nastąpić w 4 dni robocze od złożenia kompletnego wniosku kredytowego.
Podstawowe parametry kredytu:
Kwota minimalna kredytu 30 000 zł
Kwota maksymalna kredytu uzależniona od zdolności kredytowej wnioskodawcy i przedstawionych zabezpieczeń, maksymalnie do 110% wartości zabezpieczenia prawnego
Maksymalny okres kredytowania do 45 lat
Waluta kredytu PLN, CHF
Forma spłat raty równe lub raty malejące
Zabezpieczenie hipoteka na nieruchomości
Mechanizm bilansujący tak, dla kredytów udzielanych w PLN
Wcześniejsza spłata tak
Przewalutowanie możliwość wielokrotnego przewalutowania
Opłaty i prowizje:
Prowizja za rozpatrzenie wniosku brak opłat
Prowizja za przyznanie kredytu brak opłat
Ubezpieczenie niskiego wkładu brak opłat
Ubezpieczenie pomostowe brak opłat
Opłata za wcześniejszą spłatę do trzech lat 3% od kwoty wcześniejszej spłaty w okresie pierwszych 3 lat od czwartego roku bezpłatnie
Jeśli to wszystko nie tylko na „papierze”, ale i w praniu będzie prawdą, to ten produkt powinien wstrząsnąć rynkiem. Nie chodzi tutaj nawet o to, że mBank czy MultiBank od razu odbiorą klientów innym bankom. Raczej o to, że w szybkim czasie pojawią się (czy raczej zaczną być bardziej nagłaśniane) oferty konkurencyjne. Oparciu całej (czy prawie całej) analizy kredytowej jedynie na BIKu jest w przypadku tych banków decyzją bardzo odważną. Sama konkurencja miała już takie produkty wcześniej – chociażby „Kredyt na gębę” DOM Banku. Do tej pory były to jednak jaskółki, które nie czyniły wiosny. W tym momencie można stwierdzić, że za chwilę powstanie nowy standard. I bardzo dobrze!
Swoją drogą doprowadzi to do dalszych obniżek średniej marży. Według Fitcha marże na kredytach w CHF sięgają w Polsce średnio ok. 1,6-2%. Dla PLN jest to średnio ok. 1,5%. Nie ma to jak pożyczki konsumenckie – gdzie średnia rynkowa marża wynosi powyżej 11%, czy jak oblicza zeb/rolfes.schierenbeck.associates blisko 20% (sic!) dla KK (dla porównania kredyty w RORach to średnio „tylko” trochę ponad 10% marży). I chociaż w tych ostatnich przypadkach te średnie szybko spadną ze względu na ustawę antylichwiarską, to jednak w przypadku KK wciąż wysoka marża i wpływy z interchange sprawiają, że kredytówki często mogą być znacznie ciekawszym biznesem niż kredyty mieszkaniowe!
Z drugiej strony i tutaj robi się coraz większa konkurencja. Chociaż, w sumie żeby tę różnicę z innych rynków (ok. 9 pp. w przypadku UK i jeśli dobrze pamiętamy 12 pp. dla USA) zniwelować, to trzeba jednak spoooro czasu… Z drugiej strony jeszcze niedawno marże na kredyty mieszkaniowe też były po kilka procent, więc może jednak? Na razie trzeba się jednak cieszyć, że tyle się dzieje na rynku kredytów mieszkaniowych!
