Wartość udzielonych kredytów hipotecznych w 2012 roku była o ponad 20% niższa względem roku 2011 – wynika z wyliczeń przedstawionych w ub. miesiącu przez Związek Banków Polskich. Klienci banków zaciągają na zakup nieruchomości coraz mniejsze kwoty, a to bezpośrednio przekłada się na sytuację na rynku sprzedaży mieszkań. Zdaniem Marcina Drogomireckiego z portalu domy.pl powodów spadku średniej wartości udzielanych kredytów hipotecznych jest kilka.
Po pierwsze, klienci nauczeni doświadczeniem – swoim lub swoich bliskich – z czasów pamiętnego boomu na rynku nieruchomości stronią od ryzyka zadłużania się „na styk”, a tym bardziej ponad miarę. Decydując się na zakup na kredyt, wybierają mieszkania mniejsze i tańsze, tj. takie, które będą w stanie spłacać nawet wówczas, gdy ich sytuacja finansowa ulegnie nieoczekiwanemu pogorszeniu. Klienci, inaczej niż przed laty, zdecydowanie chętniej wybierają także kredyty w złotówkach. Choć te nadal są wyżej oprocentowane, to jednak pozwalają uniknąć ryzyka nagłego wzrostu wartości zadłużenia powodowanego wahaniem kursów walut.
Po drugie, zaciąganie w ostatnich latach coraz mniejszych kwot kredytów wymusiły obostrzenia nałożone przez Komisję Nadzoru Finansowego. Klienci skłonni do zaciągnięcia wysokiego kredytu, który przekraczałby ich możliwości finansowe, zostali przed takimi planami skutecznie powstrzymani.
Trzecim kluczowym powodem spadku średniej kwoty udzielanych kredytów jest zmiana profilu klientów. W czasach dekoniunktury gospodarczej i skłonności obywateli do „zaciskania pasa” na kupno mieszkań decydują się głównie osoby, które posiadają już środki wystarczające do dokonania transakcji albo posiłkują się kredytem tylko w niewielkim stopniu. Klienci, którzy finansują zakup nieruchomości kredytem równym jej wartości stanowią dziś znikomą część wszystkich nabywców.
Analizując przyczyny spadku średniej kwoty zaciąganego kredytu, trzeba także wziąć pod uwagę inne czynniki. Wielki boom na rynku nieruchomości był procesem rozciągniętym w czasie – jego punkt kulminacyjny poprzedzony został kilkoma latami powolnych wzrostów cen. Już w początkowym okresie boomu wielu klientów nabyło mieszkania w celach inwestycyjnych, po cenach zdecydowanie niższych od dzisiejszych. Zarówno oni, jak też osoby, które weszły w posiadanie mieszkań w późniejszym okresie (np. w drodze dziedziczenia), dokonują teraz sprzedaży tych nieruchomości, a następnie, dokładając stosunkowo niewielką kwotę, nabywają inne M – większe, w lepszych lokalizacjach lub o wyższym standardzie. Ta grupa klientów w najlepszym wypadku zaspokaja swoje potrzeby finansowe niewielkim kredytem odpowiadającym tylko różnicy między ceną nieruchomości zbywanej a nabywanej. – mówi Marcin Drogomirecki z portalu domy.pl.
Opisane zmiany w strukturze popytu na rynku mieszkaniowym uwidaczniają się właśnie w czasach rynkowej dekoniunktury, kiedy na przeprowadzenie tak kosztownych transakcji mogą sobie pozwolić osoby, które faktycznie na to stać, a nie wszyscy mogący wykazać się przed bankiem potwierdzeniem uzyskiwania jakichkolwiek dochodów. Już od dłuższego czasu widać, że dokonywane przed kilkoma laty masowe zakupy mieszkań na kredyt niektórym nabywcom nie wyszły na dobre. Comiesięczne raty, na które nie wystarcza pensji czy zadłużenie wobec banku, które mimo kilku lat spłat comiesięcznych rat znacząco przekracza wartość zabezpieczającej go nieruchomości, to niestety problem wielu „szczęśliwych” posiadaczy własnego M.
Nietrudne do rozszyfrowania są też zmiany na kredytowej mapie Polski. Według Marcina Drogomireckiego z portalu domy.pl rosnący udział w portfelu kredytowym klientów z mniejszych miast to przede wszystkim efekt powrotu do względnej normalności popytu na mieszkania w dużych miastach. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu w okresie boomu nieruchomościowego mieszkania kupowały (także jako inwestycje) zarówno osoby już będące mieszkańcami tych aglomeracji, jak i ci, którzy przenosili się do nich z mniejszych miast, miasteczek i wsi. Intensywne i długotrwałe zakupy doprowadziły do zaspokojenia popytu, z drugiej strony jednak na tyle wywindowały ceny, że dla tych, którzy „zaspali”, mieszkania stały się niedostępne. Znaczny spadek liczby transakcji zawieranych w największych aglomeracjach w porównaniu z utrzymującą się na w miarę stabilnym poziomie liczbą transakcji poza nimi sprawił, że zmalały dysproporcje między wartością kredytów udzielanych na zakup lokali w dużych vs. mniejszych miastach.
Badania preferencji zakupowych klientów prowadzone przez portal domy.pl potwierdzają spadek zainteresowania ofertami sprzedaży mieszkań w największych aglomeracjach – pula oferowanych w nich lokali zdecydowanie przewyższa aktualny popyt. Nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie Polacy mieli przystąpić do masowych zakupów mieszkań, a tym bardziej powrócić do zadłużania się w bankach na wysokie kwoty.
Tomasz Piętowski
domy.pl
Wojciech Boczoń
