Przy zakupie większego M, kredyt z dopłatą mniej atrakcyjny

Korzyści z zaciągnięcia kredytu z dopłatą są najbardziej odczuwalne w przypadku zakupu małych mieszkań, jedno- lub dwupokojowych. Rata w początkowym okresie spłaty może być o ponad jedną trzecią mniejsza od raty kredytu w euro czy we frankach. Inaczej jest w przypadku największego metrażu, jaki można kupić finansując się kredytem dopłatą. Takie kredyt jest ponadto droższy, jeśli uwzględnić łączny koszt odsetek – wynika z analizy Expandera.

Maksymalną dopłata do 30-letniego kredytu, jaką można otrzymać w ramach programu „Rodzina na swoim”, wynosi obecnie 796 zł miesięcznie i dotyczy zakupu mieszkania w Warszawie. Dla innych miast stawki są niższe. Przykładowo dla Poznania jest to 730 zł, a dla Krakowa 626 zł. Na kredyt z dopłatą można kupić mieszkanie o powierzchni nie większej niż 75 m2, jednak mechanizm dopłat jest tak skonstruowany, że dla metrażu z przedziału 50-75 m2 kwota dopłaty jest taka sama. W efekcie rata kredytu na zakup mieszkania o powierzchni 75 m2 jest o 83% wyższa od raty kredytu na zakup 50-meterowego mieszkania, chociaż wartość tego pierwszego jest większa o połowę.

Kredyt z dopłatą na zakup mieszkania o powierzchni 75 m2
	Rata początkowa	Dopłata
Warszawa	2210	796
Wrocław	1910	688
Kraków	1738	626
Gdańsk	1649	594
Poznań	2027	730
LTV80%, oprocentowanie 6,78%, kredyt na 30 lat, maksymalna cena m2 umożliwiająca skorzystanie z programu „Rodzina na swoim”

Kredyt z dopłatą na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2
	Rata początkowa	Dopłata
Warszawa	1 208	796
Wrocław	1 044	688
Kraków	950	626
Gdańsk	901	594
Poznań	1 108	730
LTV80%, oprocentowanie 6,78%, kredyt na 30 lat, maksymalna cena m2 umożliwiająca skorzystanie z programu „Rodzina na swoim”

Alternatywa przy zakupie 75 m2

Taki mechanizm naliczania dopłat powoduje, że im większe mieszkanie (powyżej 50 m2), tym bardziej uzasadnione jest rozważenie alternatywnego kredytu – w euro lub we frankach. Dotyczy to oczywiście osób gotowych podjąć ryzyko kursowe. Z obliczeń Expandera wynika, że przy zakupie mieszkania o powierzchni 75 m2 po maksymalnej cenie umożliwiającej skorzystanie z programu „Rodzina na swoim” rata przeciętnego kredytu we frankach (oprocentowanie 4,1%) dla Krakowa wyniesie 1860 zł, a rata przeciętnego kredytu w euro (oprocentowanie 4,5%) 1959 zł. W pierwszym przypadku będzie to o 7%, a w drugim o 13% więcej od raty kredytu z dopłatą. Jeżeli wybierzemy natomiast jeden z droższych kredytów z dopłatą (oprocentowanie 8,5%) rata zrówna się z ratą kredytu we frankach.

Mniejsze mieszkanie, większa korzyść z dopłat

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku mniejszych mieszkań. Tym razem prześledźmy to na przykładzie Poznania. Rata przeciętnego kredytu z dopłatą (oprocentowanie 6,78%) na zakup 50-metrowiego mieszkania po maksymalnej cenie wynosi 1108 zł. Gdyby kredytobiorca chciał sfinansować zakup tego mieszkania przeciętnym kredytem w euro rata wyniosłaby 1523 zł, wzrosłaby zatem o 37%. Nieco korzystniej sytuacja wygląda w przypadku kredytu we frankach, ale rata też jest o ponad 30% wyższa od raty kredytu z dopłatą i wynosi 1446 zł. Analogiczne różnice w wysokości rat występują w przypadku zakupu mieszkania 30-metrowego.

Różne warianty kredytu na zakup 75-metrowego mieszkania
	rata kredytu z dopłatą	rata kredytu w EUR	rata kredytu w CHF
Warszawa	2210	2 491 zł	2 365 zł
Wrocław	1910	2 153 zł	2 044 zł
Kraków	1738	1 959 zł	1 860 zł
Gdańsk	1649	1 858 zł	1 764 zł
Poznań	2027	2 285 zł	2 169 zł
LTV 80%, oprocentowanie dla EUR 4,5%, oprocentowanie dla CHF 4,1%, oprocentowanie dla PLN; kredyt na 30 lat;

Różne warianty kredytu na zakup 50-metrowego mieszkania
	Rata kredytu z dopłatą	rata kredytu w EUR	rata kredytu w CHF
Warszawa	1 208	1 660 zł	1 577 zł
Wrocław	1 044	1 435 zł	1 363 zł
Kraków	950	1 306 zł	1 240 zł
Gdańsk	901	1 239 zł	1 176 zł
Poznań	1 108	1 523 zł	1 446 zł
LTV 80%, oprocentowanie dla EUR 4,5%, oprocentowanie dla CHF 4,1%, oprocentowanie dla PLN, kredyt na 30 lat

Wyraźnie wyższy koszt kredytu z dopłatą

Sytuacja kredytobiorcy korzystającego z programu „Rodzina na swoim” wyraźnie pogarsza się po zakończeniu okresu dopłat, czyli po 8 latach. Rata rośnie wówczas znacząco. Dla 75-metorwego mieszkania w Warszawie jest to skok z 2295 zł do 3006 zł. W tym momencie rata kredytu z dopłatą staje się wyraźnie wyższa od raty kredytu w euro czy we frankach. Na tym nie koniec. Fakt, że dopłaty wypłacane są tylko przez 8 lat znacząco wpływa też na łączny koszt kredytu. Przy założeniu stałości obecnych warunków oprocentowania oraz kursów walutowych, dla 75-metrowego mieszkania łączna suma rat jest o prawie 19% niższa w przypadku korzystania z kredytu we frankach oraz o 13% niższa w przypadku korzystania z kredytu w euro. Dla przykładu, w Warszawie koszt kredytu z dopłatą w przypadku zakupu 75-metrowego mieszkania wynosi 547 tys. zł (wartość kredytu to 462 tys. zł), koszt kredytu w euro wynosi 435 tys. zł, a koszt kredytu we frankach – 389 tys. zł.

Suma rat kredytu na zakup 75-metrowego mieszkania
	kredyt z dopłatą	kredyt w EUR*	kredyt w CHF*
Warszawa	1 009 364 zł	896 638 zł	851 411 zł
Wrocław	872 505 zł	775 063 zł	735 968 zł
Kraków	793 770 zł	705 121 zł	669 555 zł
Gdańsk	753 026 zł	668 928 zł	635 187 zł
Poznań	925 912 zł	822 506 zł	781 018 zł
*raty równe; kredyt na 30 lat

Suma rat kredytu na zakup 50-metrowego mieszkania
	kredyt z dopłatą	kredyt w EUR*	kredyt w CHF*
Warszawa	648 694 zł	597 758 zł	567 606 zł
Wrocław	560 738 zł	516 709 zł	490 645 zł
Kraków	510 138 zł	470 081 zł	446 370 zł
Gdańsk	483 952 zł	445 952 zł	423 458 zł
Poznań	595 062 zł	548 337 zł	520 679 zł
*raty równe; kredyt na 30 lat

Katarzyna Siwek, wsp. Jerzy Węglarz

Źródło: Expander