Mimo pauzy w cięciach stóp poprawia się dostępność kredytów mieszkaniowych. Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych dysponuje już zdolnością kredytową przekraczającą milion złotych. To o prawie 270 tysięcy złotych więcej niż rok wcześniej. Rynek bardzo wyraźnie oczekuje marcowej decyzji o cięciu stóp procentowych. Jeśli do niej dojdzie, to może ona przyłożyć rękę do wzrostu popularności kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. W najbliższych miesiącach okaże się ponadto czy ostatni wyrok TSUE w sprawie kredytów opartych o WIBOR pozwoli bankom na obniżenie marż.
1 010 000 złotych – taka jest obecnie przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z najnowszych deklaracji banków. To najwyższy wynik w historii. Kwota ta jest dziś o prawie 36% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Renesans kredytu ze zmiennym oprocentowaniem?
Głównym motorem wzrostu zdolności kredytowej jest spadek oprocentowania „hipotek”. Warto przypomnieć, że rok temu kredyty mieszkaniowe były oprocentowane na 7-8%. Dziś normą jest już stawka z „piątką z przodu”. Tak diametralną zmianę zawdzięczamy oczywiście cięciom stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej w 2025 roku sprowadziła stopę referencyjną z poziomu 5,75% do 4%. Niższy koszt pieniądza szybko przekuty został przez banki na tańsze kredyty mieszkaniowe. Co więcej, dominujące jest oczekiwanie na dalsze cięcia stóp o kolejnych 75 punktów bazowych. To sprowadziłoby stopę referencyjną do docelowego poziomu 3,25%.
To, że według prognoz zbliżamy się do kresu obniżek stóp procentowych widać też jeśli spojrzymy na to jak zachowuje się koszt kredytów ze zmiennym i stałym oprocentowaniem. To drugie było wyraźnie niższe przez ponad 3 lata. Teraz jednak kredyty ze stałym oprocentowaniem zdają się oddawać pole „hipotekom” ze zmiennym oprocentowaniem.
Wszystko dlatego, że gracze rynkowi spodziewają się już tylko wcześniej wspomnianych trzech obniżek stóp (łącznie o 75 punktów bazowych). W efekcie notowania kilkuletnich kontraktów terminowych na stopę procentową nie różnią się już znacząco od krótszych stawek rynku międzybankowego (WIBOR). To sugeruje, że rynek widzi na horyzoncie kres obniżek stóp procentowych.
To pozwala kolejnym bankom na oferowanie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem z niższą stawką niż kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Spodziewane już w marcu kolejne cięcie stóp ma szanse przypieczętować tę zmianę. Jeśli znowu kredyty ze zmiennym oprocentowaniem będą tańsze, to ich udział w nowej akcji kredytowej powinien wzrosnąć. Przy tym oczywiście warto w tym miejscu przypomnieć o ryzyku, czyli całkiem świeżym doświadczeniu lat 2022-2023. Wtedy gwałtowne podwyżki stóp procentowych spowodowały, że raty kredytów mieszkaniowych ze zmiennym oprocentowaniem potrafiły się nawet podwoić.
CIT nie podniósł oprocentowania, a TSUE obniży?
W pewnym stopniu obserwowany dziś spadek oprocentowania kredytów to również zasługa spadających średnich marż kredytów mieszkaniowych. Banki ograniczyły w tym względzie swoje apetyty o około 25-35 punktów bazowych w porównaniu do stawek sprzed roku. Zmiana ta to solidny dowód na to, że po kilku gorszych latach, banki podjęły walkę o pozycję w szybko odbudowującym się segmencie kredytów mieszkaniowych.
Ta wzmożona konkurencja póki co chroni przed przerzucaniem na potencjalnych kredytobiorców kosztu wyższego podatku dochodowego (CIT). Póki co bardziej efekt ten widać w postaci spadku oprocentowania depozytów, niż presji na wzrost marż kredytów mieszkaniowych.
Pod znakiem zapytania pozostaje to, czy na wysokość marż kredytowych będzie miał wpływ ogłoszony w lutym wyrok TSUE w sprawie kredytów opartych o stawkę WIBOR. Jeśli – zgodnie z deklaracjami banków – wyrok ten faktycznie potwierdza, że nie ma podstaw do kwestionowania wskaźnika WIBOR, to teoretycznie niższe ryzyko udzielania kredytów ze zmiennym oprocentowaniem ma szanse przełożyć się w kolejnych miesiącach na spadek marż.
Im grubszy portfel, tym większy kredyt
Wyższą zdolność kredytową zawdzięczamy też rosnącym wynagrodzeniom. Na podstawie dostępnych danych GUS można już oszacować, że średnia stawka wypłacana pracownikom przedsiębiorstw była w ubiegłym roku o około 8% wyższa niż rok wcześniej. Jasnym jest przy tym, że im grubszy portfel klienta idącego do banku po kredyt, tym większa skłonność tej instytucji do proponowania wyższej kwoty długu.
Milionowa zdolność kredytowa
Wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (ponad milion złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
Przesłane przez banki dane sugerują, że nawet instytucje szacujące zdolność kredytową najbardziej zachowawczo, deklarują możliwość pożyczenia rodzinie z naszego przykładu około 900 tysięcy złotych. Taką ofertę przedstawiły mBank i Santander. Mało tego, w kilku instytucjach deklaracje ocierają się albo nawet przekraczają już milion złotych. Takie propozycje zadeklarowały BNP Paribas, Credit Agricole, Alior, Pekao, ING i PKO BP wraz ze swoim bankiem hipotecznym.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 12 782 zł netto | |||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| PKO Bank Hipoteczny | 1 040 450 zł | 5,84% | 90% |
| PKO Bank Polski | 1 040 450 zł | 5,84% | 90% |
| ING | 1 030 954 zł | 5,72% | 80% |
| Bank Pekao | 1 017 400 zł | 5,74% | 90% |
| Alior Bank S.A. | 1 010 023 zł | 5,80% | 90% |
| Credit Agricole | 997 252 zł | 5,85% | 90% |
| BNP Paribas | 978 028 zł | 5,80% | 80% |
| Santander | 918 041 zł | 5,94% | 90% |
| mBank | 882 686 zł | 5,70% | 90% |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 12 782 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód warty 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 16.02.2026 r.) | |||
Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie mogą pojawić się np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
Badam zdolność kredytową bardzo atrakcyjnych klientów
Założenia przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej są optymistyczne. Średnie wynagrodzenie w przedsiębiorstwach w ostatnich latach utrzymuje się w wyraźnym trendzie wzrostowym. Do tego kwota ta to więcej niż wynoszą zarobki przeważającej części Polaków. Gdyby tego było mało, to przyjęte do kalkulacji koszty utrzymania są niskie, a przykładowa rodzina nie ma zobowiązań finansowych. Mimo tego jednym z założeń jest to, że familia zdążyła w oczach banku zbudować swoją wiarygodność kredytową. Celem badania jest to, aby niezależnie od koniunktury w sposób ciągły zbierać dane na temat tego jaką maksymalną kwotę banki chciałyby pożyczyć na zakup mieszkania. Zbyt zachowawcze założenia mogłyby doprowadzić do braku ciągłości badania w okresach dekoniunktury.
Za milion kupimy dziś mniej niż przed laty
Dla porządku warto jednak dodać, że przeciętna zdolność kredytowa na poziomie ponad miliona złotych, to rekord jedynie w sensie nominalnym. Panująca szczególnie w ostatnich latach inflacja spowodowała erozję siły nabywczej pieniędzy. Dość powiedzieć, że w przeciągu ostatnich 5 lat mieliśmy do czynienia ze skumulowaną inflacją na poziomie około 45%. W efekcie choć banki deklarują chęć pożyczenia na zakup mieszkania najwyższej kwoty w historii, to bywały już czasy, kiedy zdolność kredytowa była liczona tak liberalnie, że przy obecnym poziomie dochodów banki pozwoliłyby zadłużyć się nawet na 30% więcej.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
