Mieszkanie na dom zamienię – jesień 2008

Na jesiennych targach mieszkaniowych w Warszawie naliczyliśmy nieco ponad 40 ofert deweloperów proponujących domy jednorodzinne na terenie miasta stołecznego i jego okolic – wolnostojące, bliźniaki i segmenty. Taką samą liczbę ofert odnotowaliśmy na targach wiosennych. W kwestii ich warunków trzeba przyznać, że zmieniło się niewiele, jeśli odnosić się do samych średnich. Natomiast oferta tanich domów jest większa niż była.

Po „odcięciu” skrajnych najtańszych i najdroższych 25 proc. ofert okazuje się, że cena metra kwadratowego domu w okolicach Warszawy kształtuje się w przedziale 4,4-5,9 tys. zł. Całkowite ceny domów, stosując tę samą metodologię, mieszczą się między 700 tys. a 1 mln zł. W tej cenie jest oczywiście zawarty koszt gruntu, którego wielkość waha się przeciętnie od 300 do 600 m2, z medianą na poziomie 510 m2. Te działki może nie powalają wielkością, ale większe towarzyszą znacznie droższym obiektom.
Najtańsza oferta, na jaką trafiliśmy, opiewała na 483 tys. zł. Za tę kwotę można nabyć dom w zabudowie szeregowej (standard wykończenia deweloperski) o powierzchni użytkowej 121 m2, z garażem i kilkunastometrowym poddaszem. Inwestycja jest zlokalizowana 23 km w linii prostej od centrum miasta, w pobliżu trasy wylotowej na Kraków. Na kilkunastu hektarach powstaje tam osiedle ok. 200 domów.

Co zrozumiałe, im bliżej centrum, tym wyższe ceny. Najdroższa oferta – za 2,1 mln zł – dotyczyła domu w Wilanowie. Za te pieniądze można dostać połówkę bliźniaka w podwyższonym standardzie deweloperskim o powierzchni ponad 300 m2, posadowioną na 600-metrowej działce w okolicy Pałacu Wilanowskiego, ok. 10 km od centrum.

Z analizy zebranych ofert wynika, że zakup w okolicach Warszawy domu o wielkości 160-170 m2 z 500-metrową działką to koszt rzędu 850-900 tys. zł. Rozważając sfinansowanie takiej transakcji ze środków pozyskanych ze sprzedaży mieszkania, trzeba dysponować lokalem o powierzchni co najmniej 102-108 m2 (licząc po 8333 zł za metr, co jest medianą wrześniowych cen transakcyjnych wg danych Open Finance).

Ze względu na coraz niższe średnie ceny mieszkań (w maju w Warszawie było to 8715 zł za m2, a we wrześniu już 8333 zł), a z drugiej strony pozostające na razie na stabilnym poziomie ceny domów, systematycznie zwiększa się metraż mieszkania, jaki można by zamienić na przeciętnej wielkości dom.

Zabawa w Boba Budowniczego

Decydując się na skorzystanie z oferty firmy deweloperskiej i kupując w zasadzie gotowy dom, który trzeba już „tylko” urządzić (co oczywiście też jest kosztowne oraz czaso- i pracochłonne), trzeba się pogodzić z tym, że zapłacimy jej sutą prowizję. Ten koszt można zmniejszyć, biorąc część koniecznej do wykonania pracy organizacyjnej na własne barki. Wyjścia są w gruncie rzeczy dwa: wynajem firmy budowlanej, realizującej projekty od A do Z lub budowa domu od podstaw metodą gospodarczą, czyli kupowanie materiałów i wyszukiwanie ekip do realizacji poszczególnych etapów budowy we własnym zakresie.

Pierwszym krokiem jest oczywiście zakup działki. W okolicach Warszawy ceny są mocno zróżnicowane, jednak w promieniu do 30 km od centrum miasta trzeba liczyć przeciętne nie mniej niż 500 zł za m2. Przykładowo na północ od stolicy, w okolicach Jabłonny i Legionowa oferty opiewają najczęściej na 400-500 zł, zaś w przeciwnym kierunku, w okolicach Józefosławia, Piaseczna czy Lesznowoli, nastawić się trzeba raczej na ceny rzędu 800-1000 zł. Nie oznacza to rzecz jasna, że nie można znaleźć tańszej oferty, ale wymaga to sporo szczęścia.

Wynajmując firmę zajmującą się budową domów od A do Z możemy nie martwić się szczegółową organizacją harmonogramu prac czy szukaniem ekip do realizacji poszczególnych etapów inwestycji (murarze, tynkarze, dekarze, hydraulicy, elektrycy, itp.). Firmy te współpracują z różnymi dostawcami czy składami budowlanymi, dlatego często dysponują atrakcyjnymi rabatami. Warto jednak pamiętać, że w owym „od A do Z” nie mieszczą się raczej kwestie papierkowe, czyli załatwianie wszelkich wymaganych urzędowych zgód i pozwoleń, a jest ich trochę do zdobycia, co nawet wyjątkowo wytrzymałe jednostki potrafi czasem przyprawić o „białą gorączkę”. W zależności od stopnia skomplikowania projektu i użytych materiałów, postawienie domu w deweloperskim standardzie wykończenia to koszt zawierający się najczęściej w przedziale 2300-2800 zł. Bezpiecznie jest doliczyć do tego mniej więcej 10 proc. zapasu. Otrzymujemy więc kwoty od 2500 do 3000 zł.

Przy domu o powierzchni użytkowej 160-170 m2, dodając koszt zakupu działki w optymistycznym wariancie cenowym (600 m2 x 500 zł = 300 tys. zł), metr kwadratowy domu będzie nas kosztował 4500-5000 zł. Zatem całość zamknie się kwotą ok. 720-850 tys. zł, czyli nawet o 15 proc. mniej niż przy zakupie domu od firmy deweloperskiej. W Warszawie odpowiada to wartości mieszkania o powierzchni co najmniej 86 m2.

Co istotne na jesiennych targach wystawiało się więcej firm budowlanych niż przed pół rokiem. Sześć miesięcy temu firmy tego typu miały pełne portfele zamówień, teraz widocznie narasta w nich potrzeba znalezienia nowych klientów. Zdecydowana większość ofert to propozycja budowy domów metodą szkieletową, często banalnie prostą (przestrzeń między dwiema płytami OSB wypełniona wełną mineralną). Zaletą takich rozwiązań nie jest wcale ich koszt (porównywalny do budowy metodą tradycyjną), ale szybkość wznoszenia budynków. Już w trzy miesiące od rozpoczęcia prac można wnosić meble. Producenci nie uchylają się od wystawienia gwarancji na tego typu budynki, ale trwałością – ze zrozumiałych względów – nie mogą się one równać z domami wznoszonymi metodą tradycyjną, które bywają nawet 10-krotnie cięższe niż domki szkieletowe (co może mieć spore znaczenie wobec postępujących zmian klimatycznych). Trwałość wymaga jednak czasu – minimalny czas trwania budowy „po bożemu” to co najmniej dwa sezony (aby budynek miał czas osiąść i właściwie wyschnąć), choć ufni w nowe technologie (stropy układane, zamiast lanych, płyty gipsowo-kartanowe w miejsce tynków) budowniczy sądzą, że czas budowy można skrócić do jednego sezonu. Nie mniej nawet przy życzliwej postawie urzędników od kupna nieuzbrojonej działki bez warunków zabudowy, do wbicia pierwszej łopaty może minąć rok, lub więcej czasu.

Przynajmniej dodatkowych 10 proc. można zaoszczędzić samemu kupując materiały i wynajmując poszczególne ekipy fachowców. Z pewnością jest to o wiele bardziej pracochłonne i więcej zależy od nas samych. Dla jednego może to być przygodą, a dla innego mordęgą. Ciąć koszty można np. kupując materiały bezpośrednio u producentów. Czasem wystarczy oddalić się od miasta na ponad 100 km, aby zaoszczędzić kilka tysięcy złotych. Trzeba po prostu trochę się rozejrzeć i znaleźć czas na krótką wycieczkę. Podobnie sprawa przedstawia się z ekipami budowlanymi – te spoza aglomeracji mają niższe stawki.

W tym miejscu warto zauważyć, że kryzys finansowy i zawirowania na rynku kredytów hipotecznych, skutkujące zaostrzeniem kryteriów ich przyznawania, zaowocują spadkiem popytu na mieszkania i domy, na co niechybnie zareagują deweloperzy ograniczając lub zamrażając inwestycje, co zresztą już czynią. To z kolei z pewnością zahamuje wzrost cen materiałów i robocizny, a całkiem możliwe, że spowoduje także ich obniżkę (np. cena cegieł już spadła o 40 proc. w stosunku do roku ubiegłego, wzrosły za to ceny ociepleń, czekamy na spadek cen stalowych i miedzianych elementów w hurtowniach). Może się zatem okazać, że przedstawione powyżej koszty budowy domu mogą podlegać negocjacjom, przez co ostatecznie mogą być niższe.

Skoro mowa o perspektywach, to spodziewamy się także stabilizacji lub nawet spadku cen działek budowlanych, który nastąpi z pewnym opóźnieniem w stosunku do taniejących mieszkań (podobnie jak wzrost cen działek przyszedł po wzroście cen mieszkań), natomiast niższe ceny materiałów budowlanych uważamy za pewnik w przyszłym roku. W przypadku robocizny spadek stawek jest bardzo prawdopodobny.

Bernard Waszczyk, analityk Open Finance
Współpraca Emil Szweda, analityk Open Finance