Ponad połowa mieszkań z rynku pierwotnego kupowana jest przed oddaniem lokali do użytkowania – wskazują badania Home Broker. Zachętą jest zwykle atrakcyjna cena oraz duży wybór mieszkań. Nie można jednak zapominać, że im wcześniejszy etap budowy, tym większe ryzyko związane z inwestycją. Dlatego do umowy z deweloperem nie należy przystępować pochopnie.
W II kwartale udział rynku pierwotnego w zakupach mieszkań wynosił 41% – wskazują dane Home Broker. Odsetek ten nie odbiegał od średniej z ostatnich sześciu kwartałów, która wynosi 42%. Polski rynek mieszkaniowy cechuje bardzo wysoki udział zakupów nowych lokali co jest związane z dużymi potrzebami, których nie zaspokajają aktualne zasoby mieszkaniowe.
42% badanych kupuje gotowe lokale
Z uwagi na ożywienie w inwestycjach mieszkaniowych, jakie miało miejsce w I półroczu (wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto o 19,5% roku do roku), sprawdziliśmy, na jakim etapie budowy kupujący mieszkania najczęściej zawierają umowy z deweloperami. Wyniki badania ankietowego doradców Home Broker wskazują, że aż 58% obsłużonych przez nich klientów kupiło w ostatnich trzech miesiącach mieszkanie od dewelopera zanim lokal został oddany do użytkowania. A to oznacza, że ponad połowa nabywców wzięła na siebie ryzyko niedokończenia budowy, przekazania mieszkania o innej specyfikacji niż określona w umowie czy w skrajnym przypadku ryzyko bankructwa dewelopera.
Na potrzeby badania podzieliśmy realizację inwestycji deweloperskiej na cztery etapy:
- Etap I – do stanu zerowego
- Etap II – od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją
- Etap III – od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania
- Etap IV – po oddaniu do użytkowania
17% podpisuje umowę na etapie dziury w ziemi
Maksymalnie na etapie zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię, na podpisanie umowy z deweloperem decyduje się 17% kupujących. W tej grupie znajdują się osoby kupujące mieszkania na etapie dziury w ziemi czy jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty. W tym momencie wybór mieszkań jest największy, ale z uwagi na ryzyko kupujący powinni oczekiwać dużego dyskonta cenowego.
Nabywców przybywa, gdy budynek stoi
Odsetek kupujących na każdym kolejnym etapie stopniowo rośnie. 19% umów zawieranych jest między stanem zerowym a stanem surowym zamkniętym z elewacją, a 23% między stanem surowym zamkniętym a oddaniem budynku do użytkowania. Zdecydowanie najwięcej umów – 42% – zawieranych jest po oddaniu budynku.
W Warszawie dużo chętnych na dziurę w ziemi
Odsetek kupujących mieszkania na poszczególnych etapach budowy kształtuje się różnie, w zależności od miasta. W Warszawie ponad jedna czwarta zakupów mieszkań na rynku pierwotnym przypada na I etap budowy, czyli zanim inwestycja „wyjdzie” nad ziemię. Jednocześnie tylko 36% transakcji na rynku pierwotnym zawierana jest już po oddaniu budynku do użytkowania – wskazują doświadczenia doradców Home Broker. Takie proporcje to wynik dużej liczby nowych inwestycji uruchomionych w tym roku, polityki cenowej deweloperów czy znacznie większej dostępności małych mieszkań na wczesnych etapach realizacji projektów.
Przestój w inwestycjach, mniej zakupów mieszkań w budowie w Poznaniu
Odwrotna sytuacja ma miejsce w Poznaniu, gdzie tylko 8% zakupów na rynku pierwotnym przypada na I etap i aż 80% na dwa ostatnie, gdy inwestycja jest albo prawie ukończona, albo ukończona. – W Poznaniu mieliśmy wyraźny przestój w inwestycjach, w efekcie czego sprzedawały się głównie mieszkania gotowe. Nowe projekty wystartowały dopiero w ostatnich kilku miesiącach, a ponadto nie w każdym z nich jest już prowadzona sprzedaż lokali – wyjaśnia Joanna Chorążewicz, kierownik jednego z poznańskich oddziałów Home Broker.
Dyskonto cenowe za ryzyko
Realizacja kolejnego etapu budowy zwykle pociąga za sobą wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Rabaty w początkowej fazie sięgają 10-15%. Nie zawsze jednak jest to standardem. Wciąż dużo jest przykładów inwestycji, gdzie już pod oddaniu mieszkań deweloper oferuje duże upusty. Dotyczy to inwestycji o kiepskiej lokalizacji, wysokiej cenie czy po prostu ostatnich mieszkań, które nie zostały sprzedane.
Z danych Home Broker wynika, że przeciętna cena mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach średnio o 370 zł wyższa niż na wtórnym. Jeżeli jednak ofertę tego drugiego ograniczymy tylko do mieszkań stosunkowo nowych (oddanych po 2000 roku), to okaże się, że rynek pierwotny jest przeciętnie o 500 zł tańszy. W Warszawie różnica dla takiej kalkulacji sięga aż 1100 zł.
Przed ryzykiem związanym z zakupem mieszkania na etapie budowy przynajmniej częściowo powinna zabezpieczać umowa z deweloperem. W opinii Home Broker, który współpracuje obecnie z ponad 200 deweloperami i obsługuje co miesiąc tysiąc klientów, umowy, jakie deweloperzy proponują klientom zwykle dużo lepiej chronią interesy tych pierwszych. Dlatego opierając się na własnych doświadczeniach i wychodząc naprzeciw potrzebom kupujących stworzyliśmy wzorzec umowy, w którym prawa i obowiązki obu stron są symetryczne.
Na co należy zwrócić szczególną uwagę podpisując umowę z deweloperem:
1. Umowa w formie aktu notarialnego
Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.
2. Cena
Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie.
3. Zmiana metrażu i jej konsekwencje
W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (w projekcie przyjęto do 3%) kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.
4. Płatność w ratach – terminy i warunki
Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Kluczową sprawą jest dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu.
5. Zawarcie umowy ostatecznej
Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Zaproponowaliśmy, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.
Przyjęliśmy ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta jeśli deweloper:
- nie uzyska pozwolenia na użytkowanie
- nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla
- nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu
Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.
6. Gwarancja
W naszej opinii, deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Przyjęliśmy w projekcie, że okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Przyjęliśmy jednocześnie, że udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie daje mu możliwość wyboru.
7. Zmiany w aranżacji
Kupujący ma prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloperem powinien zwrócić kupującemu różnicę.
8. Odbiór lokalu
Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.
Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.
9. Odstąpienie od umowy
W projekcie rozszerzyliśmy katalog możliwości odstąpienia od umowy w stosunku do powszechnie stosowanych praktyk. Nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od niej w przypadku:
- opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności
- opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego
- nieusunięcia w terminie wad i usterek
- niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla
- nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach
Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.
Konsultantem przy projekcie był Bartłomiej Wróblewski, adwokat
Źródło: Home Broker
