Najem okazjonalny w świetle prawa

Decydując się na wynajęcie nieruchomości, obdarzamy najemcę dużym kredytem zaufania, często opartym głównie na intuicji. Oczywiście może się zdarzyć, że przez kilka lat bez problemu będziemy wynajmować nieruchomość, ale może nadejść chwila, kiedy zaufanie i intuicja nas zawiodą.

To z kolei może zapoczątkować falę problemów związanych z brakiem dostępu do naszej własności, nieuzyskiwaniem dochodów z tytułu najmu, a w najgorszym przypadku – długoletnim postępowaniem sądowym. Najem nieruchomości zawsze obarczony jest ryzykiem – jeśli trafimy na złego najemcę, to niewiele możemy zrobić. Dlatego zanim oddamy nieruchomość w najem, powinniśmy przemyśleć, na jakich zasadach chcemy ją wynajmować. Wciąż mało popularna jest umowa najmu okazjonalnego, która w dużym stopniu zabezpiecza właściciela przed nierzetelnymi najemcami – dokładne jej omówienia znalazło się w drugiej części publikacji „Najem 2014. Poradnik dla wynajmującego i najemcy” wydawanego przez dwutygodnik „Krakowski Rynek Nieruchomości”.

Najem okazjonalny jest specjalną formą umowy najmu, której zasady sformułowane zostały w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie k.c. Ta forma najmu ma zastosowanie wyłącznie przy lokalach przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Co istotne, do 2013 r. uprawnionymi do korzystania z niej były tylko osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W 2014 r. krąg ten został rozszerzony o osoby prowadzące działalność gospodarczą, stało się to za pośrednictwem ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, która wprowadziła program „Mieszkanie dla Młodych”. W związku z tymi zmianami jedynym wyłączeniem, w którym umowy najmu okazjonalnego nie można zastosować, są lokale wchodzące w skład publicznego zasobu mieszkaniowego i te, które gmina wynajmuje od innych właścicieli, podnajmując je osobom osiągającym niski dochód.

Zastosowanie umowy najmu okazjonalnego niesie ze sobą pewne utrudnienia, co zniechęca niektórych wynajmujących. Pierwszym wymogiem wynikającym z ustawy jest konieczność zawarcia umowy na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Sama umowa powinna być sporządzona w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Fakt jej zawarcia może być jednak uzależniony od wpłacenia kaucji przez najemcę. Kaucja ta zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekwowania obowiązku opróżnienia lokalu. Przy czym nie może być ona większa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu przedmiotowego lokalu. Dodatkowo, zgodnie z art. 19a ust. 2, ustawy o ochronie praw lokatorów, do samej umowy najmu należy załączyć w szczególności następujące dokumenty:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, na żądanie wynajmującego.

Uzyskanie pierwszego z wymienionych dokumentów wiąże się z koniecznością wizyty u notariusza, a w związku z tym także z dodatkowymi kosztami. Należy jednak pamiętać, że w stosunku do korzyści, jakie płyną z umowy najmu okazjonalnego, oraz strat, które możemy ponieść, wynajmując mieszkanie w najmie tradycyjnym, koszt ten jest niewielki. Dodatkowo wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia jest określone w omawianej ustawie i wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę – w 2014 r. jest to maksymalnie 168 zł.

Jeżeli najemca w tracie trwania umowy najmu utraciłby możliwość zamieszkania w wskazanym lokalu, jest zobowiązany do tego, by w ciągu 21 dni od uzyskania wiadomości o tym fakcie wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Musi również przedstawić nowe oświadczenie właściciela. Jeżeli nie dopełni tego obowiązku, właściciel może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego, zachowując co najmniej 7-dniowy okres wypowiedzenia.

Ostatni wymóg dotyczy tylko właścicieli będących osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania. Po zawarciu umowy w trybie najmu okazjonalnego muszą dokonać zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Zgłoszenie to musi być złożone w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Dodatkowo właściciel jest zobligowany do przedstawienia potwierdzenia zgłoszenia najemcy, jeśli ten wystosuje takie żądanie. Gdyby właściciel nie dopełnił obowiązku zgłoszenia, to zgodnie art. 19b, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 4¹ ustawy z 17 XI 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296, z późn. zm. 11).

Art. 19d zawiera opis istotny najmu okazjonalnego. Określa on, że umowa ulega rozwiązaniu po upływie terminu, na jaki została zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia. W momencie gdy umowa zostanie rozwiązana, a najemca nie opróżni dobrowolnie mieszkania, właściciel może doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Dokument ten powinien zostać opatrzony urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W jego treści powinny zostać zawarte takie informacje, jak: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeżeli wskazany w żądaniu termin upłynie, a lokator w dalszym ciągu nie opróżni lokalu, właściciel może złożyć wniosek bezpośrednio do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do takiego wniosku powinny być załączone następujące dokumenty:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
• potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

W 2014 r. powinniśmy dostrzec wzmożone zainteresowanie i częstsze wykorzystanie w praktyce najmu okazjonalnego. Wpływ na to może mieć zapowiedziany przez Bank Gospodarstwa Krajowego Fundusz Mieszkań na Wynajem, w ramach którego najem lokalu będzie oferowany na podstawie najmu okazjonalnego. Pozostałe kwestie związane z formą najmu okazjonalnego zostały szczegółowo omówione w publikacji „Najem 2014. Poradnik dla wynajmującego i najemcy”.

Autor: Michał Kubisiak, dwutygodnik „Krakowski Rynek Nieruchomości”

Źródło: Fragment artykułu pochodzący z publikacji „Najem 2014. Poradnik dla wynajmującego i najemcy”