Raport z rynku nieruchomości – październik 2013

Ceny ofertowe mieszkań używanych oferowanych do sprzedaży w największych polskich miastach były we wrześniu średnio o 3,4% niższe niż przed rokiem. Wrześniowy popyt na rynku najmu był już o mniejszy niż miesiąc wcześniej – wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez analityków portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.

Średnio o 3,4% tj. o 175 zł spadła w ciągu ostatniego roku cena metra kwadratowego mieszkania oferowanego na rynku wtórnym – wynika z analizy cen ponad 25 000 ofert mieszkań w 18 największych polskich miastach wystawionych do sprzedaży w portalu nieruchomości Domy.pl.

Największy spadek cen na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy zanotowały Katowice. W stolicy Górnego Śląska średnia stawka ofertowa wynosiła we wrześniu br. 3698 zł/m2 i była o 6,1% niższa niż przed rokiem (3939 zł/m2).

Drugie miejsce wśród miast o największych spadkach w skali procentowej zajął Gdańsk (-5,7%), a trzecie – Opole (-5%).

W przeliczeniu na konkretne kwoty najwięcej stracili jednak sprzedający, a zyskali kupujący w Gdańsku, Wrocławiu i Warszawie. W tych miastach średnia cena m2 używanego mieszkania spadła w ciągu roku odpowiednio o 337 zł, 288 zł i 264 zł. W przypadku sprzedaży/kupna mieszkania o pow. 50 m2 daje to różnicę w cenie rzędu 13 000 – 16 000 zł.

Najmniejszy roczny spadek cen wg obliczeń portalu Domy.pl zanotowały: Rzeszów, Gorzów Wielkopolski i Łódź. Stawki, za jakie obecnie właściciele wystawiają w nich swoje lokale, są tylko o ok. 1% niższe niż we wrześniu 2012 roku, co wyraża się w cenach m2 niższych średnio o 29 do 60 zł.

W porównaniu sierpniem br. ceny ofertowe mieszkań używanych pozostały na niemal niezmienionym poziomie. Spadki lub wzrosty średnich o co najmniej 1% zanotowały 4 z 18 miast: w Łodzi i Sopocie ceny m2 były we wrześniu wyższe odpowiednio o 1,2% i 1,9%, a w Lublinie i Katowicach spadły o 1% i 2,6%.

miasto	ceny ofertowe mieszkań we wrześniu 2013 r.				zmiana średniej mdm (%)	zmiana średniej rdr (%)
	średnia PLN/m2	mediana* PLN/m2	najtańsze* PLN/m2	najdroższe* PLN/m2
Białystok	4324	4219	3055	6139	-0,1	-3,8
Bydgoszcz	3800	3750	2380	5508	0,0	-2,9
Gdańsk	5579	5351	3703	8982	0,0	-5,7
Gdynia	5864	5487	3785	10755	-0,1	-3,6
Gorzów Wlkp.	2927	2787	1906	4223	0,7	-1,0
Katowice	3698	3596	2074	5864	-2,6	-6,1
Kielce	4330	4036	3291	5986	0,7	-1,9
Kraków	6873	6488	4226	11766	0,3	-2,1
Lublin	4789	4772	3310	6362	-1,0	-4,9
Łódź	3841	3716	2552	5617	1,2	-0,9
Olsztyn	4272	4232	3088	5675	-0,6	-4,8
Opole	3993	4117	2939	5785	0,2	-5,0
Poznań	5420	5236	3454	8315	0,6	-2,6
Rzeszów	4856	4782	3551	6354	0,9	-1,2
Sopot	9301	8800	5451	16124	1,9	-1,6
Szczecin	4157	5153	2563	5856	0,1	-4,4
Warszawa	8252	7778	5442	13569	-0,2	-3,1
Wrocław	5742	5572	3894	8418	0,2	-4,8

*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części

*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2

Kredyty nowe: spieszyć się po pieniądze na 100 proc. mieszkania czy czekać na MDM?

Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym utrzymuje się atrakcyjne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i niskie koszty obsługi. Rata 25-letniego kredytu w wysokości 300 tys. zł wynosi 1630 zł. Należy jednak pamiętać, że wysokość raty zależy od niezmienności stawki WIBOR. Inwestorzy prognozujący WIBOR spodziewają się, że taki poziom utrzyma najwyżej do połowy przyszłego roku. Wówczas pojawią się sygnały zapowiadające wzrost stóp procentowych w Polsce i w górę pójdą miesięczne koszty obsługi kredytu, choć przekonania te dziś są słabsze niż jeszcze miesiąc, dwa miesiące temu.

Jedynym niezmiennym przez cały okres spłaty elementem kredytu jest marża. A ta niestety rośnie. Szczególnie jest to zauważalnie w przypadku kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, oferowanych wyłącznie do końca 2013 r. W ciągu minionych trzech miesięcy ich przeciętna marża zwiększyła się z 1,75 proc. do 1,89 proc.

Kredyty na całą nieruchomość wciąż jeszcze proponuje 12 banków, ale zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego mogą to robić wyłącznie do końca 2013 r. Od przyszłego roku klient zaciągający kredyt na mieszkanie musi mieć równowartość co najmniej 5 proc. ceny kupowanej nieruchomości, a od 2015 r. – 10 proc. Osoby bez oszczędności na wkład własny, planujące zakup mieszkania w najbliższym czasie, mogą czuć się w rozterce – spieszyć się i kupować mieszkanie w tym roku korzystając z kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, czy też czekać i próbować skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych, który oferuje dofinansowanie od 10 do 20 proc. wartości mieszkania. Przed podjęciem decyzji warto zapoznać się z warunkami jakie musi spełnić zarówno nieruchomość jak i kredytobiorca, aby zakwalifikować się do MdM. Ostateczna wersja ustawy nie została jeszcze przyjęta przez parlament. Na obecnym etapie wiadomo, że mieszkanie musi być nowe, nie może być większe niż 75 m2, a jego maksymalna cena to najwyżej 110 proc. wartości średniej arytmetycznej z dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie. MdM obejmie też nowe i nowobudowane domy do 100 m2.

Kredyty spłacane: wszyscy korzystają z niskich stóp procentowych

Podstawowa stopa procentowa przy kredytach złotowych od ponad trzech miesięcy utrzymuje się na poziomie 2,5 proc. Jeszcze dłużej obowiązuje rekordowo niska stawka trzymiesięcznego WIBOR-u – ok. 2,70 proc. W tym czasie już wszystkim klientom spłacającym kredyty złotowe banki zdążyły zaktualizować i obniżyć oprocentowanie. Dzięki temu co miesiąc na każde 100 tys. zł obsługiwanego kredytu wydają 75 zł mniej niż na początku roku.

Nie zmienia się sytuacja spłacających kredyty w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR od miesięcy stoją w miejscu. Podstawowa stopa procentowa w strefie euro wynosi 0,5 pkt. proc., a EURIBOR 3M ok. 0,22 proc. Jeśli chodzi o LIBOR CHF 3M, jego poziom oscyluje wokół 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii mieści się w przedziale 0-0,2 proc.). Oznacza to, że wysokość rat kredytów w euro i franku szwajcarskim obecnie w głównej mierze zależy od wahań kursów walutowych, a te w ostatnim miesiącu również zachowują się w miarę stabilnie.

Popyt na rynku najmu spadł już o połowę

Choć rok akademicki dopiero się zaczął, to coroczny wielki boom na rynku najmu mieszkań już dawno mamy za sobą. Z przeprowadzonej przez portal Domy.pl analizy liczby klientów i wysyłanych przez nich zapytań o oferty mieszkań do wynajęcia wynika, że obserwowany od początku lipca systematyczny wzrost popytu osiągnął punkt kulminacyjny w trzecim tygodniu sierpnia (19-25 sierpnia). W tym przedziale czasowym liczba poszukujących była ponad dwukrotnie większa, a liczba zapytań o oferty trzykrotnie większa niż w pierwszym tygodniu lipca (1-7 lipca).

Od 25 sierpnia liczba klientów poszukujących ofert najmu powoli lecz systematycznie spada. Już w pierwszym tygodniu wrześnie było ich o 20% mniej, a w ostatnim tygodniu września – poprzedzającym rozpoczęcie nowego roku akademickiego – o 38% mniej niż szczytowym tygodniu sierpnia.

W ciągu całego września popyt na rynku najmy był już o 25% mniejszy od sierpniowego.

Z analizy danych z drugiego tygodnia października wynika, że względem sierpnia szeregi klientów zainteresowanych najmem mieszkań zmniejszyły się o ponad połowę. Efektem tego są widoczne już spadki cen ofertowych. W porównaniu z sierpniem i wrześniem podobne lokale można wynająć obecnie o ok. 10% taniej.

Wnioskując z historycznych danych portalu Domy.pl w najbliższym czasie należy się spodziewać ustabilizowania popytu na poziomie ok. 1/3 tego, jaki obserwowaliśmy pod koniec wakacji. Kolejne ożywienie, jednak o zdecydowanie mniejszym nasileniu, nastąpi dopiero na przełomie roku.

________________

AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki, Domy.pl – część nieruchomościowa

Halina Kochalska, Open Finance – część kredytowa