W pierwszej połowie 2010 r. na rynku nieruchomości komercyjnych widać było dalsze oznaki ożywienia. Zwiększyła się aktywność inwestorów oraz wzrósł wolumen transakcji najmu na rynku powierzchni biurowych – wynika z jesiennej edycji raportu Marketbeat przygotowanego przez firmę doradczą Cushman & Wakefield.
Rynek inwestycyjny
Po trzech kolejnych latach spadku w pierwszej połowie 2010 r. nastąpiło odwrócenie trendu. Wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła w tym okresie ponad 1 mld EUR. Jest to trzykrotnie więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku i prawie 50% więcej w porównaniu z całym rokiem 2009. Na rynku znów zawierane są transakcje portfelowe.
„60% wartości wszystkich transakcji inwestycyjnych dotyczyło segmentu biurowego, który jest postrzegany przez potencjalnych kupujących jako najbezpieczniejszy sektor rynku nieruchomości komercyjnych. W pierwszym półroczu 2010 r. utrzymało się, zapoczątkowane w ostatnim kwartale ubiegłego roku, ożywienie na inwestycyjnym rynku nieruchomości handlowych. Największy wzrost na rynku inwestycyjnym odnotował nieoczekiwanie segment nieruchomości magazynowo-dystrybucyjnych. W pierwszej połowie bieżącego roku na inwestycyjnym rynku magazynowym zawarto transakcje na ponad 200 mln EUR, czyli dwukrotnie więcej niż na bardziej rozwiniętym rynku powierzchni handlowych. W tym samym okresie ubiegłego roku nie podpisano ani jednej umowy, a w całym 2009 r. kontrakty opiewały na kwotę ok. 45 mln EUR” – mówi Wojciech Pisz, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield.
Nieruchomości biurowe
„Po okresie stagnacji na rynku biurowym w Warszawie, w 2010 r. nastąpiło nieznaczne ożywienie. Wyniki kwartalne są oczywiście wciąż o wiele niższe niż te z rekordowego roku 2008, ale znacznie lepsze w porównaniu z rokiem 2009. Dzięki obniżkom czynszów i licznym zachętom pozaczynszowym znacznie wzrósł wolumen transakcji najmu. Należy jednak podkreślić, że bardzo dużą jego część stanowią umowy renegocjowane, natomiast znikomą część – umowy typu pre-let. W tym kontekście przełomową transakcją jest wynajem pre-let budynku Platinum Business Park IV przez firmę Aviva. Ponieważ rynek nie jest w stanie wchłonąć nowo oddawanej powierzchni, poziom pustostanów w Warszawie wynosi wciąż ok. 8%. Deweloperzy nadal mają problemy z uzyskaniem finansowania dla nowych projektów, w związku z czym wstrzymują się z realizacją wielu inwestycji” – mówi Katarzyna Opalska, analityk z Działu Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.
W pierwszej połowie 2010 r. w Warszawie oddano do użytku osiem nowych obiektów o łącznej powierzchni prawie 135.000 mkw., co spowodowało wzrost zasobów biurowych stolicy do poziomu 3.382.200 mkw. W tym czasie nie odnotowano znaczących zmian na biurowych rynkach regionalnych. Wszystkie miasta odczuły konsekwencje kryzysu – stopniowo spadały czynsze, a mimo to popyt znacząco się nie zwiększył. Ponadto wzrósł wskaźnik pustostanów, ponieważ do użytku oddano budynki, których budowa rozpoczęła się jeszcze w okresie boomu. W obecnej sytuacji rynkowej ryzyko realizacji nowych inwestycji biurowych w miastach regionalnych mogą podjąć jedynie najsilniejsi i najbardziej doświadczeni deweloperzy.
Nieruchomości handlowe
Pierwsze półrocze 2010 r. przyniosło prognozowane zmniejszenie podaży na polskim rynku nieruchomości handlowych. W pierwszych 6 miesiącach 2010 r. oddano do użytku ok. 250.000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi jedynie 55% podaży tego samego okresu roku 2009. Obecnie to najemcy dyktują warunki na rynku – mają możliwość negocjacji wysokości opłat i innych warunków najmu. Najwyższe czynsze w centrach handlowych w Warszawie wynoszą 80 EUR/mkw./miesiąc, a w innych aglomeracjach 45 EUR/mkw./miesiąc. Najwięcej trzeba zapłacić za wynajem lokali przy głównych ulicach handlowych Warszawy i Krakowa – 77-83 EUR/mkw./miesiąc.
„Zainteresowanie międzynarodowych i krajowych sieci handlowych skupia się na najlepszych obiektach oferujących nowoczesną powierzchnię handlową. Na skutek kryzysu główni gracze na rynku modyfikują swoje strategie ekspansji. Sektor spożywczy rozwija się przede wszystkim w oparciu o supermarkety i sklepy osiedlowe. Sprzedawcy materiałów budowlanych i sprzętu gospodarstwa domowego zwolnili ekspansję z powodu zastoju na rynku mieszkaniowym. Firmy odzieżowe ograniczyły swój rozwój w małych miastach, natomiast w miastach średnich i dużych nadal szukają nowych lokalizacji. Gastronomia rozwija się głównie w ośmiu największych aglomeracjach” – mówi Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z Działu Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.
Nieruchomości przemysłowo-magazynowe
W pierwszej połowie 2010 r. do użytku oddano zaledwie ok. 80.000 mkw. powierzchni magazynowej. Obecnie trwa budowa ok. 265.000 mkw. magazynów, z czego większość dużych obiektów to inwestycje typu built-to-suit. Podobnie jak w 2009 r. inwestorzy, chcąc rozpocząć nową inwestycję, muszą zabezpieczyć znaczącą część powierzchni umowami najmu (pre-lease) jeszcze na etapie planowania.
Popyt na rynku nieruchomości przemysłowo-magazynowych w pierwszej połowie 2010 r. wyniósł aż 695.800 mkw., czyli ok. 90% ubiegłorocznego popytu (wliczając renegocjacje i przedłużanie istniejących kontraktów). W dalszym ciągu bardzo duży udział (34%) miały kontynuacje umów. Zainteresowanie najemców skupiało się przede wszystkim na obiektach z rejonu Górnego Śląska (37%) oraz Warszawy (35%), a także Poznania (13%). Tak jak w latach ubiegłych, największe zapotrzebowanie na powierzchnię zgłaszali operatorzy logistyczni (38%), sieci sklepów (ok. 21%) i firmy z branży spożywczej (7%).
„Marketbeat – jesień 2010” to raport międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield. Eksperci firmy poddali analizie polski rynek powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych, hotelowych i mieszkaniowych oraz rynek inwestycyjny w pierwszej połowie 2010 r. Publikacja przedstawia także prognozy na najbliższe lata.
Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń