W biurach sprzedaży deweloperów jest dziś mniej klientów niż przed rokiem. Bardziej przebrana jest też oferta. Niepewność, podwyżki stóp procentowych, wysoka inflacja, skromna oferta mieszkań na sprzedaż i skokowo rosnące potrzeby mieszkaniowe w Polsce to pięć głównych czynników, które zadecydują o tym co stanie się z cenami mieszkań.
Prawie 5 tysięcy mieszkań – o takich wynikach sprzedaży w pierwszym kwartale br. poinformowało 14 giełdowych firm deweloperskich. Jest to przyzwoity wynik choć niższy niż w – pod wieloma względami – rekordowym 2021 roku. Sprzedaż nowych mieszkań spadła w porównaniu z końcówką ubiegłego roku o 11%. Za to biorąc za punkt odniesienia początek ubiegłego roku deweloperom udało się sprzedać o 23% mniej mieszkań.
| Wyniki sprzedaży deweloperów | |||||||||||
| Deweloper | Liczba sprzedanych mieszkań | ||||||||||
| I kw. ’21 | IV kw. ’21 | I kw. ’22 | zmiana (kw./kw.) | zmiana (r/r) | |||||||
| Archicom | 377 | 227 | 334 | 47,1% | -11,4% | ||||||
| Atal | 848 | 1039 | 754 | -27,4% | -11,1% | ||||||
| Victoria Dom | 506 | 316 | 311 | -1,6% | -38,5% | ||||||
| Dom Development | 1084 | 1094 | 758 | -30,7% | -30,1% | ||||||
| Inpro SA | 219 | 152 | 81 | -46,7% | -63,0% | ||||||
| Lokum Deweloper | 139 | 220 | 73 | -66,8% | -47,5% | ||||||
| Marvipol | 83 | 131 | 67 | -48,9% | -19,3% | ||||||
| JHM Development | 121 | 169 | 80 | -52,7% | -33,9% | ||||||
| Ronson Development | 355 | 111 | 99 | -10,8% | -72,1% | ||||||
| ROBYG | 888 | 754 | 600 | -20,4% | -32,4% | ||||||
| Echo Investment | 463 | 406 | 370 | -8,9% | -20,1% | ||||||
| LC Corp/Develia | 580 | 421 | 603 | 43,2% | 4,0% | ||||||
| Murapol | 779 | 477 | 764 | 60,2% | -1,9% | ||||||
| Wikana | 65 | 85 | 89 | 4,7% | 36,9% | ||||||
| Łącznie | 6507 | 5602 | 4983 | -11,0% | -23,4% | ||||||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie informacji deweloperów | |||||||||||
Choć dane sprzedażowe 14 giełdowych firm stanowią tylko wycinek całego rynku deweloperskiego, to informacje płynące z tych podsumowań pojawiają się najszybciej (kilka-kilkanaście dni po zamknięciu kwartału). Nie dość, że możemy poznać je niemal od razu po zakończeniu kwartału, to często trafnie pokazują kierunek, w którym podąża rynek mieszkaniowy. Warto więc przyjrzeć się tym danym bardziej wnikliwie.
Otoczenie ciągnie sprzedaż w dół
Na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się oczywiste. Sprzedaż deweloperów spadła w porównaniu z końcówką ubiegłego roku o 11%, a względem analogicznego okresu przed rokiem, deweloperom udało się sprzedać o 23% mniej mieszkań. Nie sposób nie łączyć tego z faktem, że kredyty mieszkaniowe są coraz droższe i jest o nie coraz trudniej, a do tego w nastrojach rodaków widać niepewność wywołaną agresją Rosji na Ukrainę. Jest to jednak tylko pobieżne spojrzenie na rynek, na który w ostatnim czasie oddziałuje sporo sił.
Przykład? Paradoksalnie na wzrost sprzedaży w pierwszym kwartale oddziaływały zalecenia UKNF nakazujące od kwietnia utrudnienie dostępu do kredytów. Polacy postanowili skorzystać z dotychczasowych zasad udzielania kredytów mieszkaniowych i składali bardzo dużo wniosków kredytowych jeszcze przed wejściem w życie nowych regulacji. Efekt? W marcu zgłosiliśmy popyt na „hipoteki” o najwyższej wartości w historii.
Do tego z dwucyfrową dynamiką rosną wynagrodzenia, mamy też do czynienia masowym napływem uchodźców, który doprowadził do wyczerpania podaży mieszkań na wynajem i szybkiego wzrostu stawek czynszów. Gdyby tego było mało, to dla wielu rodaków nieruchomości są też sposobem na ochronę kapitału przed destrukcyjnym działaniem inflacji, co wzmaga popyt.
Sezon nie sprzyja sprzedaży nowych mieszkań
Na najnowsze wyniki sprzedaży mieszkań deweloperskich warto też spojrzeć przez inny pryzmat. Łatwo bowiem znaleźć wytłumaczenie dla dwucyfrowego spadku wyników w powodach natury statystycznej. Tradycyjnie najwięcej mieszkań sprzedaje się bowiem pod koniec roku, czego odreagowanie widzimy potem w pierwszym kwartale. Nie jest więc zaskoczeniem spadek o 11% sprzedaży mieszkań jeśli porównujemy wynik za pierwszy kwartał 2022 roku do tego z ostatniego kwartału roku ubiegłego.
Porównujemy się do okresu rekordowego
Idąc dalej, warto też podkreślić, że jeśli patrzymy na to jak zmieniły się wyniki sprzedaży mieszkań w perspektywie ostatniego roku, to de facto odnosimy się do rekordowo wysokich rezultatów, które notowaliśmy dokładnie rok temu. Jak bowiem wynika z danych JLL, zarówno w pierwszym jak i drugim kwartale 2021 roku Polacy kupowali na 7 największych rynkach po 19,5 tys. nowych mieszkań kwartalnie. Są to najwyższe wyniki odnotowane w historii rodzimej mieszkaniówki. W takim układzie fakt, że najnowsze wyniki sprzedaży mieszkań są o 23% niższe niż przed rokiem, przestaje być aż tak frapujący.
Rosnące ceny ograniczają możliwości
Do tych zmian dochodzi ponadto w otoczeniu bardzo dynamicznie rosnących cen mieszkań. Dane portalu Otodom sugerują nawet, że w lutym za nowe mieszkania deweloperzy żądali o 21% wyższych cen. W dużej mierze może to wynikać z rosnących cen ziemi, kosztów budowy czy zmian regulacyjnych, które deweloperzy próbują uwzględniać w cenach oferowanych nieruchomości.
Trudno sprzedawać, gdy magazyn pustoszeje
Takim decyzjom sprzyja też skromna konkurencja. Okazuje się bowiem, że w 7 miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź) pod koniec ubiegłego roku deweloperzy mieli do sprzedania tylko około 37 tysięcy mieszkań – wynika z danych JLL. To niemal najniższy wynik od co najmniej dekady. Przy wciąż sporym popycie, liczba ta jest wyraźnie za niska. Gdyby tego było mało, to dane GUS za pierwsze dwa miesiące br. sugerują, że deweloperzy na 7 największych rynkach rozpoczęli budowę o 1/3 mniejszej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. Z tego wynika przykra konstatacja, że trudno, aby deweloperzy raportowali wysokie wyniki sprzedaży, skoro mają bardzo przebraną ofertę i mało do niej dodają.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń
