Solidny popyt na kredyty mieszkaniowe

Chętnych na „hipoteki” trochę przybyło – sugerują najnowsze dane BIK. We wrześniu wnioskowaliśmy też o większe kredyty niż miesiąc wcześniej. Można to wiązać z dobrą sytuacją na rynku pracy i niewielkim spadkiem oprocentowania części kredytów mieszkaniowych. Zmiany te wpisują się w rytm rosnących nadziei na zbliżające się cięcia stóp procentowych. Wciąż opieramy się jednak na prognozach, a nie faktycznie podjętych decyzjach.

We wrześniu do banków zanieśliśmy ponad 28,5 tysiąca wniosków kredytowych opiewających na niecałe 13 miliardów złotych – sugerują najnowsze dane BIK. To wynik o ponad 11% lepszy niż w miesiąc wcześniej. Na poprawę składa się większa liczba wniosków kredytowych (wzrost o prawie 8% m/m) ale też wyższa wnioskowana kwota (wzrost o ponad 3% m/m).

Popyt tylko o 16,9% mniejszy niż w czasach „Bezpiecznego Kredytu 2%”

Optymizm, który te dane mogą wlać w nasze serca, mąci jednak porównanie aktualnej skali popytu na kredyty do tej sprzed roku. W takim ujęciu mamy do czynienia ze spadkiem o prawie 17% – wynika z danych BIK. Ta zmiana nie jest jednak żadnym zaskoczeniem, a tym bardziej nie jest zaskoczeniem o negatywnym wydźwięku.

Zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi jest dziś w oczywisty sposób mniejsze niż w czasie trwania najhojniejszego w historii programu mieszkaniowego, czyli „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Nawet więcej – to, że popyt na kredyty jest dziś o niecałe 17% mniejszy niż przed rokiem, można odczytywać raczej jako informację pozytywną. Różnica to przecież tylko 17%.

Do końca roku należy spodziewać się, że popyt na kredyty będzie mniejszy niż rok wcześniej. Powód jest prosty – dane z rynku, który nie jest stymulowany programem dopłat do kredytów, będziemy porównywać z sytuacją sprzed roku, gdy do banków co miesiąc trafiało średnio po kilkanaście tysięcy wniosków o kredyt z dopłatą.

Poprawia się dostęp do kredytów

Z drugiej strony nie sposób nie wspomnieć o prognozach, z których wynika, że już nawet w pierwszej połowie 2025 roku RPP może wrócić na ścieżkę obniżek stóp procentowych. Te decyzje powinny przynieść wyraźną poprawę w dostępie do kredytów, bo przecież im tańszy kredyt, tym banki mają większą skłonność do udzielania finansowania, a Polacy większą skłonność do ubiegania się o „hipoteki”. Do tego od ponad dwóch lat mamy do czynienia z dwucyfrową dynamiką wzrostu średnich płac w przedsiębiorstwach. To wszystko w sumie spowodowało, że zgodnie z danymi zbieranymi przez HREIT zdolność kredytowa Polaków wzrosła w ciągu roku o prawie 1/5.

Nie możemy przy tym nie wspomnieć o tym, że już w ostatnich tygodniach notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe zaliczyły taki spadek, że banki mogły zaproponować lepiej oprocentowanie kredyty ze stałym oprocentowaniem. Najnowsze dane BIK, pokazujące solidny popyt na kredyty, wpisują się w scenariusz rosnących nadziei na zbliżające się wielkimi krokami cięcia stóp procentowych.

O powrocie do normalności będziemy jednak mogli mówić dopiero wtedy, gdy przez kilka miesięcy do banków będzie trafiało około 35 tysięcy wniosków kredytowych. Póki co średnia z okresu od stycznia do września 2024 roku to prawie 28 tysięcy wniosków (dane BIK).

Kredytobiorcy będą czekać na rząd lub RPP?

I choć oczywiście nie możemy wykluczyć jakichś nieprzewidzianych zdarzeń, to jeśli nie czeka nas w najbliższym czasie przysłowiowe trzęsienie ziemi, to mamy coraz większe szanse na ożywienie popytu na kredyty. Powoli maleje nadzieja na to, że katalizatorem zmian mogłaby być jasna decyzja na temat przyszłości i kształtu rządowego programu mieszkaniowego. Coraz ważniejszą wyczekiwaną zmianą jest więc powrót RPP na ścieżkę cięć stóp procentowych. Dzięki nim przypieczętowany zostałby spadek oprocentowania kredytów mieszkaniowych, a przecież im tańszy kredyt, tym łatwiejszy powinien być dostęp do finansowania hipotecznego.

Same cięcia stóp mogą podnieść popyt o 15-20%

Nie sposób w tym kontekście nie wspomnieć, że w ostatnich tygodniach ponownie rozgorzały nadzieje na cięcia stóp procentowych. Zarówno w USA, jak i w strefie euro zmiany takie już się zaczęły. Ma to też wpływ na nasze kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA). Efekt jest taki, że dziś tym bardziej prawdopodobne są cięcia stóp procentowych, im głębiej zanurzamy się w 2025 rok. Rynkowi gracze spodziewają się, że do końca 2025 roku stopy procentowe w Polsce spaść mogą nawet o około 150 pkt bazowych. Bankowi ekonomiści są w swoich prognozach bardziej zachowawczy. Większość przewiduje w 2025 roku cięcia łącznie o od 75 do 125 punktów bazowych.

Warto więc wiedzieć, że gdyby stopy procentowe w Polsce spadły o 1 pkt. proc., to wprost przekładając tę zmianę na koszt kredytu mieszkaniowego należałoby się spodziewać redukcji raty o 9%. Tylko na pierwszy rzut oka zmiana byłaby niewielka. Biorąc bowiem pod uwagę dane GUS na temat rozkładu dochodów, można szacować, że taki spadek raty może przy innych czynnikach stałych poszerzyć grono rodaków, których stać na kredyt o około 15-20%.

Czas jednak dopiero pokaże czy te przewidywania są jedynie chwilowym kaprysem giełdowych spekulantów czy faktycznie z mniejszą lub większą dokładnością starają się one sensownie przepowiadać naszą przyszłość.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT