Giełda żywca wieprzowego, czyli rynek nieruchomości

Takim hasłem podsumował rynek nieruchomości profesor Leszek Pawłowicz, Dyrektor Gdańskiej Akademii Bankowej. Rozwijając ten wątek, trzeba przyznać, że porównanie do cyklu świńskiego miało swoje uzasadnienie. Obecnie mamy okres, gdy „nie kupuje ani nie sprzedaje się świnek, bo to się nie opłaca”. Jak do tego doszło?

Najpierw „świnia musi być w ciąży”, wtedy nie ma na rynku produktu – trwa produkcja. Następnie „rodzą się świnki”. Na początku są chętnie kupowane i popyt na nie jest wysoki. Jednak z czasem podaż znacznie przewyższa popyt. Efekty widzimy obecnie. Profesor Leszek Pawłowicz nie postrzega przyszłości w różowych kolorach: „Perspektywy są szare, nie powiem że czarne, ale szare”. Obecny kryzys uznaje za kryzys zaufania. Podwójne załamanie wynikające ze zbieżności fazy dekoniunktury na krajowym rynku nieruchomości z kryzysem zaufania na globalnych rynkach finansowych ma swoje podstawy. Najważniejsze z nich to: niedobór krajowych źródeł finansowania kredytów (
Krótkie podsumowanie sytuacji obecnej dokonane przez Property Group:

• spadek liczby transakcji o ponad 55% w stosunku do tego okresu w ubiegłym roku,
• spadek cen o 7-15% w stosunku do zeszłego roku,
• spadek cen o około 10% od początku 2009 roku,
• niechęć kupujących do nabywania inwestycji w toku,
• spadek nowych inwestycji o ponad 80%,
• spadek liczby udzielonych kredytów o 40%,
• spadek wniosków kredytowych o 35%,
• spadek stóp referencyjnych przy jednoczesnym wzroście marż i pogarszającej się jakości portfeli kredytowych.

Dodatkowy problem stanowi fakt za wysokich cen, np. 50% mieszkań na terenie Warszawy ma cenę powyżej mediany, która na chwilę obecną wynosi 8550 zł za metr kwadratowy. Prognozy też nie są optymistyczne. Zdaniem Pawła Grząbka, Prezesa Zarządu CEE Property Group Sp. z o.o. podwyższający się współczynnik wypłacalności ograniczy kredytowanie sektora nieruchomości. Zbliża się też koniec finansowania inwestycji z wpłat klientów. Prawdopodobieństwo wysokiej inflacji w ciągu 2-3 lat dodatkowo może zwiększyć koszt finansowania projektów deweloperskich. Taki zarys sytuacji, okraszony prognozami Pawła Grząbka – „Banki przestaną mieć pieniądze”, „Nie będzie łatwego kapitału do realizacji inwestycji” – motywuje do szukania szybkich i skutecznych rozwiązań tej niemalże patowej sytuacji. 

Propozycje – co zrobić, by „świnki” zaczęły się znów sprzedawać?

Na początek za cel można obrać wzmocnienie pozycji kapitałowej i płynności deweloperów. Ma to oznaczać doprowadzenie do standardu, w którym wkład własny będzie wynosił od 30% do 50% całkowitych kosztów inwestycji. Dodatkowym ułatwieniem może być realizacja znacznie mniejszych projektów przy tych samych środkach. Podstawą musi jednak stać się kapitał i środki własne. Kolejna droga to nowe obszary działania deweloperów. Ofertę warto rozbudować o budownictwo komercyjne na wynajem (prywatne akademiki, aparthotele, budownictwo czynszowe) oraz oferowanie nieruchomości wraz z obsługą wynajmu. Warto też pomyśleć o budownictwie komunalnym na wynajem we współpracy z samorządami. Dalsze opcje dotyczą sekurytyzacji kredytów poprzez stworzenie produktów inwestycyjnych opartych na hipotece. Ma to umożliwić bankom sprzedaż istniejących kredytów, uwolnienie kapitału i możliwość rozwoju akcji kredytowej. Konieczny byłby też nadzór sekurytyzacji poprzez obiektywną wycenę i kontrolę rynku. Innym pomysłem był rozwój rynków kapitałowych jako alternatywa dla banków. Największa szansą ma tu być powstanie rynku papierów komercyjnych dających możliwość pozyskania kapitału. Zwiększenie roli inwestorów, funduszy nieruchomości, funduszy mezzanine oraz rozwój rynku wtórnego mają stanowić alternatywę dla pozyskania finansów na realizacje projektów deweloperskich. Tutaj warto dodać jeszcze zwiększenie bezpieczeństwa kupującego poprzez: zachowanie własności środków z możliwością wycofania się z zakupu.

Deweloper brzytwy się chwyta? A może podaje ją kupującemu?

Dyskusja o nowych drogach stymulacji popytu na Krajowym Kongresie Finansowania Nieruchomości zdawała się nie mieć końca. Najgłośniej omawiane były propozycje zmian w programie socjalnym „Rodzina na swoim”. Jarosław Szanajca przedstawił projekt przewartościowania i rozszerzenia projektu, co powinno polegać na przekierowaniu pieniędzy z rynku wtórnego na rynek pierwotny:

Jarosław Szanajca

J.Sz.: Pprojekt programu „Rodzina na swoim” jest w istocie swoistą ulgą podatkową. Modyfikacja powinna polegać na tym, że skierowano by cały strumień dopłat na rynek pierwotny i te atrakcyjne kredyty byłyby oferowane osobom, które kupują nowe mieszkania. To spowodowałoby ożywienie budownictwa nowych mieszkań tam, gdzie mamy w tej chwili gigantyczny zastój.

Czy to będzie atrakcyjne dla klientów?

J.Sz.: Tak, będzie atrakcyjne dla klientów. Niewątpliwie w tej chwili dla klientów program, w którym mogą sobie wybrać wtórny lub pierwotny rynek jest bardziej atrakcyjny. Natomiast wspieranie przez państwo w ramach swoich środków rynku wtórnego, obiektywnie rzecz biorąc, nie służy przełamaniu kryzysu gospodarczego. „Rodzina na swoim” jest programem nie tyle socjalnym, co społecznym skierowanym do ludzi o ponadprzeciętnych dochodach. Objęcie dopłatami jedynie rynku pierwotnego realizowało by dwa cele – wsparcie osób kupujących mieszkania i nowej produkcji, tak potrzebnej dziś, w dobie kryzysu i groźby znacznego wzrostu bezrobocia, również w budownictwie..

Jak to wpłynie na budżet? Jakie są argumenty popierające taką zmianę projektu?

J.Sz.: Przede wszystkim w tej chwili w Polsce nie rozpoczyna się prawie żadnych nowych budów mieszkaniowych. To oznacza, że w stosunku do tego, co planowano jeszcze rok temu, skala spadku produkcji budowlanej osiągnąć może  30 miliardów złotych. Za tym idzie efekt mnożnikowy, czyli cały przemysł, który pracuje na rzecz budownictwa, np. wyposażania mieszkań ulegnie znacznemu zastojowi. Jest to efekt ogromnie istotny dla tego strumienia, z którym w tej chwili boryka się gospodarka, czyli dla PKB. Natomiast rynek wtórny nie kreuje nowej produkcji. Warto również zauważyć, że dla budżetu istotne są wpływy z podatku VAT, który nie obciąża transakcji na rynku wtórnym. Szacujemy, że podtrzymanie produkcji nowych mieszkań może przynieść budżetowi ok. 2 mld. zł rocznie z podatku VAT i CIT.

To jest propozycja ze strony deweloperów. O komentarz poprosiliśmy Bolesława Melucha, Dyrektora Banku Gospodarstwa Krajowego:

Bolesław Meluch

 

Jest to propozycja wynikająca z potrzeby podtrzymywania tych zdolności budowania, które mają deweloperzy. W związku z tym rozumiem Polski Związek Firm Deweloperskich, że robią wszystko, aby lobbować na tę rzecz. Należy to odnieść do założeń samego programu, który miał za zadanie finansować czy też wspomagać małżeństwa lub osoby wychowujące dzieci w nabywaniu mieszkania. Wynika z tego jasno, że cena pierwszego mieszkania jest dla tych osób najważniejsza. Ceny na rynku pierwotnym są takie, jakie są, co czyni rynek wtórny znacznie bardziej atrakcyjnym. Ten projekt może ograniczyć osoby, które mogłyby być beneficjentami, raz – ze względu na cenę, dwa – ze względu na lokalizację. Nowe inwestycje mają zwykle miejsce poza centrum miasta. Mieszkanie w nowych dystryktach czy dzielnicach ma tę wadę, że infrastruktura okolicy jest niewystarczająca. Efektem będzie zmuszanie ludzi do takiego wyboru. Można nawet powiedzieć, że nie będą mieli wyboru, tylko zostaną zmuszeni, chcąc korzystać z tego programu, do takiego wykorzystania swoich środków.

Rynek obecny wyraźnie pokazuje znacznie wyższy popyt na mieszkania z rynku wtórnego, bo są tańsze. Od początku funkcjonowania „Rodzina na swoim” 75% do 80% kredytów było udzielonych z użyciem programu – na rynku wtórnym. Tutaj warto zestawić ceny metra kwadratowego – stan na dzień 30 kwietnia 2009 roku to: 2848 zł na rynku wtórnym, 2285 zł budowa domów, 3792 zł na rynku pierwotnym. Pokazuje to wyraźnie znaczną różnicę w cenach – sięgającą blisko 30%. Dodatkowo warto zauważyć, że program jest realizowany głównie na obszarze peryferyjnym, gdzie nie ma mowy o budownictwie. Czy program w takiej formie realnie będzie stymulował popyt, czy też ograniczy jeszcze bardziej potencjalną możliwość zakupu nowego lokalu przez zainteresowanych, rozważał profesor Leszek Pawłowicz. Pytał o konsekwencje społeczne, gdyż ceny deweloperskie są znacznie wyższe i przemiany doprowadzą do zmuszania do kupna droższych mieszkań lub rezygnacji z własnego lokalu. Zaznaczył też, że ze strony budżetowej taka sytuacja może doprowadzić do komplikacji, gdyż nie starczy pieniędzy na finansowanie droższych mieszkań. Tu powraca jak bumerang hasło: „Ceny muszą spaść!”. Powracało ono wielokrotnie na usta uczestników debaty – z wyjątkiem przedstawicieli deweloperów oczywiście. Mimo to profesor Leszek Pawłowicz podkreślił konieczność dopasowania cen do dochodów potencjalnych klientów i stóp procentowych. Tylko wówczas, gdy ceny spadną, można mówić o programie „Rodzina na swoim” na rynku pierwotnym.

Co zrobić, by obniżyć ceny?

Konkretne propozycje przedstawili specjaliści z firmy Deloitte. Na wstępie zapytaliśmy Dominika Stojka, Dyrektora Deloitte Doradztwo Podatkowe Sp. z o.o. o motywacje i uzasadnienie innowacyjnych propozycji dla deweloperów: 

Dominik Stojek

D.S.: W tym momencie jest duże oczekiwanie ze strony klientów, że ceny mieszkań będą niższe i ta presja klientów, w połączeniu z faktycznym spadkiem popytu, nie pozostaje bez wpływu na sytuację deweloperów. Z drugiej strony wiadomo, że deweloperzy, tak jak wszyscy przedsiębiorcy, nie są skłonni do obniżania cen, ponieważ wiąże się to z obniżaniem ich marży, czyli zysku. Dlatego razem z kolegami z Zespołu ds. Klientów z Branży Nieruchomości zastanawialiśmy się jak wyjść naprzeciw tym rozbieżnym oczekiwaniom i znaleźć rozwiązania pozwalające połączyć te dwa pozornie sprzeczne interesy, tj. obniżenie ceny dla klienta oraz pozostawienie zysków deweloper na tym samym poziomie. Rozwiązania, które proponujemy opierają się w pierwszym rzędzie na urealnieniu kosztów wybudowania mieszkań poprzez ich aport do spółki celowej. Inna droga to wykorzystanie istniejących u dewelopera aktywów, które nie są wykorzystane podatkowo (np. znaków towarowych), podczas, gdy ich rozpoznanie jako koszt podatkowy pozwoliłoby na znaczne obniżenie obciążenia podatkowego i tym samym pozostawiałoby przestrzeń do obniżki ceny mieszkania dla klientów, przy zachowaniu zysku dewelopera na niezmienionym poziomie.

Czy firmy skorzystają z tych propozycji?

D.S.: Wierzę, że  tak. Zresztą obecnie mamy klientów, którzy już korzystają z tych rozwiązań. Dlatego jestem przekonany, że dla części deweloperów powyższe rozwiązania mogą być interesujące. Nie oczekuję jednak, że będą to rozwiązania stosowane masowo. Dlaczego? Po pierwsze nie w każdym przypadku wprowadzenie tych rozwiązań jest efektywne. Trzeba najpierw dokładnie skalkulować, czy w danej sytuacji będzie to rzeczywiście opłacalne. Po drugie, rozwiązania te wymagają z reguły zaangażowania zewnętrznych doradców, co dla wielu przedsiębiorców, zwłaszcza takich, którzy wcześniej nie korzystali z nich aktywnie, może być poważną barierą. Przede wszystkim mentalną, gdyż koszty doradztwa już na pierwszym etapie powinny zostać uwzględnione w kalkulacji opłacalności restrukturyzacji. Jednak w świetle moich obserwacji, ci, którzy się zdecydowali na te rozwiązania, bardzo sobie tę decyzję chwalą. 

Czy możliwe jest obniżenie ceny mieszkań bez obniżania marży oraz jak wygenerować bez wydatku dodatkowe koszty uzyskania przychodu?

Redukcja ceny metra kwadratowego mieszkania (przy stałych kosztach) prowadzi do istotnego ograniczenia marży. Jednak, gdy ominie się podatek to pomimo niższej ceny, marża może pozostać na poprzednim poziomie. Jak to zrobić? Jeden z projektów został określony jako „Step up nieewidencyjny”, czyli podwyższeniu wartości początkowej nieruchomości (nie wprowadzonej do ewidencji) do wartości rynkowej. Kolejna z propozycji to wnoszenie wkładów niepieniężnych do spółki komandytowej. Jest to podatkowo neutralne, ale pozwala podnieść wartość przedmiotu wkładu dla celów podatkowych do jego wartości rynkowej. Wartość wkładu (równa cenie rynkowej na moment wniesienia wkładu) stanie się kosztem uzyskania przychodu w momencie sprzedaży mieszkań. Spółka komandytowa jest podmiotem transparentnym podatkowo. Zyski generowane na poziomie spółki są przypisywane wspólnikom odpowiednio do ich procentowego udziału w zysku. Kolejna opcja to planowanie podatkowe wykorzystujące siłę własnej marki. Marka (brand, znak towarowy) to jeden z typów wartości niematerialnych i prawnych (WNiP), często o bardzo dużej wartości. Daje to możliwość amortyzacji podatkowej. Najczęściej jednak własna marka nie jest rozpoznawana jako WNiP podlegający amortyzacji. W tym miejscu zapala się zielona lampka. Restrukturyzacja może to efektywnie zmienić. Wartość rynkową swej marki można rozliczyć jako koszt poprzez amortyzację (20% rocznie).

Drogi do zmniejszenia kosztów wskazane przez firmę Deloitte pokazują wyraźnie możliwości, ale także konieczność spadku cen. Deweloperzy mają trudny orzech do zgryzienia. Pozostaje tylko dodać, że jeśli nie będą budowali, to zwyczajnie za 2 lata nie będą mieli czego sprzedawać.

Źródło: Bankier.pl