Najbliższe dwa lata nie będą łatwe dla branży deweloperskiej – obniżki cen mieszkań mogą potrwać nawet do końca 2010 r. Skorzystają kupujący, pod warunkiem, że uda im się uzyskać kredyt hipoteczny, co po ostatnich zawirowaniach na rynku finansowym nie jest wcale proste.
Listopadowa konferencja „Polski Rynek Mieszkaniowy 2008”, coroczne spotkanie deweloperów, banków, pośredników finansowych i agentów nieruchomości w tym roku toczyło się w ponurej atmosferze. Można było odnieść wrażenie, że spotkanie jest zbiorowym rachunkiem sumienia deweloperów za błędy popełnione w ostatnich dwóch latach.
Daliśmy się ponieść optymizmowi i nie zauważyliśmy, że lada moment mieszkaniowa bańka pęknie. Podobnie z resztą było nie tylko u nas, czego przykładem są kompletnie oderwane od rzeczywistości hiszpańskie inwestycje w Warszawie – przyznał Jarosław Szanajca, prezes Dom Development S.A. Jednym z naszych grzechów było to, że chcieliśmy z tymi firmami rywalizować, płacąc za grunty niekiedy bardzo wygórowane ceny. Na dodatek w ostatnich latach za inwestycje deweloperskie brał się każdy, kto miał pomysł i trochę pieniędzy. Obecny kryzys na rynku przetrwają tylko firmy z doświadczeniem, kapitałem i wyrobioną marką – wtórowała mu Agata Wróbel, dyrektor ds. sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A. Grzechów było więcej: – Deweloperzy sami stworzyli sobie konkurencję, sprzedając wielkie pakiety mieszkań funduszom inwestycyjnym. Teraz mieszkania te trafiają na rynek wtórny i oferowane są w niższej cenie, niż taki sam jakościowo produkt z rynku pierwotnego – wskazywał Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu firmy konsultingowej REAS. Kolejnymi błędami była zbytnia wiara w segment apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie oraz „wyciskanie PUM-u” (powierzchni użytkowej mieszkania – przyp. red.), czyli budowanie jak najgęściej, aby zmaksymalizować zyski – mówił Kirejczyk.
Kryzys na światowych rynkach finansowych zbiegł się z załamaniem polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Banki przykręciły kurek z tanimi kredytami hipotecznymi, co z dnia na dzień zredukowało popyt o co najmniej 30 proc. Po ponad 30 miesiącach nieustannych wzrostów, ceny domów i mieszkań ruszyły ostro w dół. Firma konsultingowa REAS szacuje, że w sześciu największych polskich aglomeracjach deweloperzy zostali z co najmniej 38,5 tys. niesprzedanych, gotowych mieszkań. Giełdowe spółki deweloperskie, takie jak Dom Development czy Gant obniżyły prognozy dotyczące zysków w przyszłym roku, pojawiły się pierwsze zwolnienia. Najbardziej niepokojące sygnały z rynku pojawiły się w Krakowie – firmy Leopard i Bud Mar Investment zażądały od swoich klientów dopłat do nieukończonych mieszkań, szantażując ich możliwością własnego bankructwa.
– 2009 rok będzie prawdziwą rzezią dla małych i niedoświadczonych deweloperów, którzy nie przyjmowali do wiadomości, że zbliża się kryzys i którzy źle zaprojektowali swoje produkty. Mieszkania z segmentu popularnego i naprawdę luksusowe apartamenty powinny w naszym kraju znaleźć kupców niezależnie od koniunktury. Tymczasem nasz rynek zalały „pseudoapartamenty”, mieszkania o tylko nieco podwyższonym standardzie, nierzadko w słabych lokalizacjach, oferujące jakość niewspółmierną do ceny. Deweloperzy, którzy postawili na takie lokale znajdą się w największych opałach – mówi Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres S.A., zajmującej się m.in. analizami rynku nieruchomości. Po załamaniu się rynków finansowych deweloperzy – zarówno ci duzi, jak i początkujący – nie mają co liczyć na ratowanie swoich inwestycji kredytami. Nadwyżka kredytów nad depozytami w całym polskim sektorze bankowym wynosi 4 proc., tak więc w porównaniu do USA, gdzie ten wskaźnik jest czterokrotnie wyższy, nasz system bankowy jest w świetnej formie. Dlaczego mimo tego nie można uzyskać kredytów? Kryzys w wydaniu polskim to kryzys zaufania. W trudnych czasach banki boją się pożyczać sobie nawzajem pieniądze; niektóre banki „siedzą na kasie”, niektóre jej potrzebują, ale nie ma między nimi przepływu pieniędzy – wyjaśnia Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości komercyjnych w banku Pekao S.A. Według niego banki wrócą do udzielania kredytów deweloperskich dopiero wtedy, kiedy z rynku zniknie nadwyżka mieszkaniowej podaży nad popytem. Wniosek jest prosty – jeśli ktoś finansował realizację inwestycji tylko z bieżącej sprzedaży mieszkań w trakcie budowy, długotrwałe pustki w biurze sprzedaży oznaczają dla niego konieczność szukania kupca na cały projekt albo bankructwo.
Jak branża zamierza bronić się przed skutkami kryzysu? Na przykład stawiając na sprawdzone produkty. Dwie największe polskie firmy deweloperskie, J.W. Construction Holding i Dom Development zamierzają kontynuować swoją strategię budowania tańszych mieszkań w segmencie popularnym na które jest największy popyt, zwłaszcza wśród ludzi młodych, kupujących swoje pierwsze mieszkania. Większe lokale w najbliższej przyszłości będą kupować raczej tylko Ci, którzy chcą zamienić swoje obecne mieszkania na większe i zakup sfinansują ze sprzedaży poprzedniego lokum i tylko w mniejszym stopniu z kredytu. Andrzej Biernacki, prezes trójmiejskiej firmy deweloperskiej Ekolan widzi ratunek w dalszych obniżkach cen – według niego w Trójmieście deweloperzy nie mają problemu ze sprzedażą mieszkań w cenie po 5 tys. zł za metr kwadratowy. Biernacki uważa jednak, że ceny będą spadać aż do końca 2010 r. i niektórzy deweloperzy będą zmuszeni sprzedawać mieszkania po kosztach, żeby zachować płynność finansową firmy i nie zbankrutować. Według danych NBP, w 2008 r. zysk deweloperów sięgał nawet 40 proc. wartości sprzedaży inwestycji. Innym rozwiązaniem – jeszcze nie do końca sprawdzonym – jest wynajem nowych mieszkań, które się nie sprzedały. Wymagają one jednak wykończenia, co jest dodatkowym obciążeniem dla dewelopera. – Świetnym rozwiązaniem byłby powrót – chociaż na jeden rok – ulgi podatkowej za budowanie mieszkań na wynajem, która obowiązywała pod koniec lat 90. ubiegłego wieku. Z pewnością szybko rozruszałoby to rynek i pozwoliłoby zbilansować wydatki na wykańczanie lokali, ale chyba nie mamy co liczyć na pomoc administracji państwowej – zauważył Szanajca.
Ale czy naprawdę z popytem jest tak źle? Podczas konferencji swoją premierę miały również wyniki najnowszej edycji badań „Polski Rynek Mieszkaniowy – Popyt i preferencja nabywców”, opracowane przez firmę Nowy Adres S.A. i przeprowadzone za pomocą niezależnego instytutu badawczego Millward Brown SMG/KRC. Pokazały one, że w porównaniu z rokiem 2007 r. deklarowany popyt na wszystkie typy nieruchomości (dom, mieszkanie, apartament, działka, rezydencja wakacyjna na rynku pierwotnym lub wtórnym) zmniejszył się bardzo nieznacznie. Badania przeprowadzono na przełomie października i listopada, a więc kryzys już trwał. 21 proc. Polaków w ciągu najbliższych 3 lat planuje zakup nieruchomości, a w ciągu najbliższego roku takie zamiary ma 7 proc. W zeszłorocznych badaniach wskaźniki te wynosiły odpowiednio 23 proc. i 8 proc. W poszczególnych miastach Polski sytuacja wygląda podobnie – chociaż we Wrocławiu odsetek osób chcących kupić lub wybudować nieruchomość w ciągu najbliższych 3 lat spadł od października zeszłego roku z 27 do 22 proc., to w Warszawie ta liczba zwiększyła się z 22 do 23 proc. Również nie zmieniła się zbytnio liczba osób, które w zeszłym roku kupiły mieszkanie lub działkę czy wybudowały dom – w 2007 r. statystycznie taką operację przeprowadziło 10 proc. Polaków, w 2008 r. – tylko jeden procent mniej. Skąd więc pustki w biurach sprzedaży deweloperów? – Mieszkania nie sprzedają się, bo klienci obserwują korzystną dla nich sytuację na rynku i czekają na jeszcze większe obniżki cen. Ci, którzy z różnych przyczyn nie mogą czekać, a mają kłopoty z uzyskaniem odpowiednio wysokiego kredytu, szukają tańszych lokali na rynku wtórnym. Zwłaszcza, że trafia tam teraz wiele nowych lokali, kupowanych w ostatnich dwóch latach przez spekulantów jako inwestycje – twierdzi Katarzyna Cyprynowska.
Kupujący znaleźli się w sytuacji, o której jeszcze niedawno nie mogliby nawet marzyć. Mogą przebierać w ofertach i negocjować ceny zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Na tym drugim obniżki mogą sięgać nawet 20 proc. ceny mieszkania. Nie mniej jednak kupować będą tylko Ci, którzy mają pieniądze albo zdolność kredytową. Jako współwinnego obecnego kryzysu na rynku mieszkaniowym deweloperzy wskazywali banki, które w ostatnich dwóch miesiącach drakońsko zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza we frankach szwajcarskich. Według Tomasza Kowalskiego, dyrektora ds. produktów bankowych w firmie Expander Advisors Sp. z o.o., zdolność kredytowa Polaków spadła krótkim okresie o 30-40 proc. Po załamaniu rynków finansowych w USA i Europie Zachodniej pieniądz stał się trudno dostępnym towarem. – Prognozy NBP, jakoby w 2009 roku wolumen udzielanych kredytów hipotecznych miał zmniejszyć się o 40-50 proc. są przesadzone, ale spadki na pewno będą znaczne. Banki przez co najmniej pół roku będą uważnie obserwować sytuację na rynku, zanim podejmą jakiekolwiek poważniejsze decyzje – przewiduje Wojciech Widenka, wicedyrektor departamentu kredytów detalicznych w ING Banku Śląskim S.A.
Bardziej majętni Polacy na pewno będą jednak uważniej przyglądać się sytuacji na rynku – bessa na giełdzie odstraszyła wielu inwestorów, każdego miesiąca wycofujemy 7-8 miliardów złotych z funduszy inwestycyjnych. W czasach kryzysu nieruchomości to jedna z najbardziej popularnych i pewnych inwestycji. Dobrym interesem może być kupowanie na wynajem niewielkich, 2-pokojowych mieszkań z segmentu popularnego – na pewno będą poszukiwać ich ci, którzy odeszli z kwitkiem od bankowego okienka. A ceny wynajmu wzrastają – w Warszawie wynoszą one obecnie ok. 50 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie. Inwestorzy liczą też na wzrost cen mieszkań w dłuższej perspektywie czasowej. Bo ceny nie mogą spadać w nieskończoność. Tak jak nie mogły w nieskończoność rosnąć.
Andrzej Łuczyszyn
Nowy Adres S.A.
Artykuł pochodzi z archiwalnego numeru Przeglądu Finansowego Bankier.pl.
Chcesz otrzymywać aktualne informacje, nowe wywiady oraz podsumowanie najważniejszych wydarzeń mijającego tygodnia ze świata finansów?
Zapisz się na bezpłatną subskrypcję Przeglądu Finansowego Bankier.pl, by w każdy poniedziałek otrzymywać najnowszy numer naszego tygodnika.
Zapraszamy na http://www.bankier.pl/przeglad/! |
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
