Bańka na niemieckim rynku nieruchomości

Trudno mówić o jednorodnym rynku nieruchomości w Niemczech, gdzie 40% osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, a  dużą rolę odgrywa regionalne zróżnicowanie warunków socjo-ekonomicznych.

Eksperci i autorzy Global Real Estate Bubble Index, ostrzegający przed pęknięciem bańki na niemieckim rynku nieruchomości, mają więc głównie na myśli sytuację w Monachium, Frankfurcie nad Menem oraz Düsseldorfie. Stolica Bawarii stała się obecnie najbardziej zagrożoną pod tym względem metropolią na świecie.

Powodem wzrastającego ryzyka jest specyficzna sytuacja na niemieckim rynku nieruchomości w ostatnich latach. Spadające stopy procentowe spowodowały, że zamożni Niemcy szukają bezpiecznej lokaty dla swoich pieniędzy, a preferowaną opcją są nieruchomości. Skumulowany kapitał natrafił na idealne warunki w miastach, które po wielu latach stagnacji i problemach demograficznych od 2010 roku przyciągają coraz więcej młodych ludzi z niemieckich peryferii, ale także z zagranicy. Jeszcze w grudniu 2009 roku liczba mieszkańców w Monachium wynosiła niecałe 1 400 000. We wrześniu 2019 roku jest to już 1 552 762. Wraz z ciągłym napływem mieszkańców i dzięki dobrej koniunkturze gospodarczej ceny rosną w szybkim tempie. W porównaniu z 2014 rokiem podwoiła się wartość gruntów w monachijskich dzielnicach Lehel, Glockenbachviertel i Maxvorstadt. Na rynku wynajmu wzrost cen przebiega wolniej, lecz w porównaniu z innymi niemieckimi miastami Monachium jest dziś miastem bardzo drogim. W 2009 roku cena wynajmu wynosiła średnio 10,57 euro/m2. Obecnie sięga 16,42 euro/m2.

Szwajcarski bank USB, który analizuje indeks ryzyka na światowych rynkach nieruchomości, zwraca uwagę, że to właśnie we Frankfurcie nad Menem i w Monachium ma miejsce kolosalna różnica między wzrostem dochodów a wzrostem cen nieruchomości. Na dłuższą metę takie różnice mogą doprowadzić do krachu na rynku. Inwestorzy wkroczyli już na ścieżkę spekulacji, ponieważ znaczne wzrosty cen uniemożliwiają realne czerpanie zysków z wynajmu. Obecnie właściciel mieszkania w Monachium musiałby czekać 37 lat, aż zwróci mu się ta inwestycja.

Dla zwykłych obywateli kupno własnego mieszkania w miastach takich jak Frankfurt czy Monachium od lat staje się coraz mniej realne. Tym bardziej skłania to do wynajęcia mieszkania i płacenia czynszu inwestorom, którzy, jak zwraca uwagę USB, zaciągają coraz wyższe, niekiedy wręcz astronomiczne kredyty. W ten sposób dochodzi do oddalenia się rynku od podstawowych i fundamentalnych realiów, pozwalających na podejmowanie racjonalnych decyzji.

W kontekście nadchodzącego pęknięcia bańki spekulacyjnej w Monachium i Frankfurcie nie wymieniono Berlina. Tymczasem w sprawach mieszkaniowych miasto to jest najgłośniejszym tematem w Niemczech. Niegdyś Berlin święcił pustostanami i był synonimem bardzo niskich cen za wynajem atrakcyjnych mieszkań. Od około 10 lat sytuacja ta się zmienia. Berlin stał się modny i atrakcyjny. Mieszkania, będące dawniej w rękach przedsiębiorstw komunalnych, a teraz należące do międzynarodowych firm inwestycyjnych, są od kilku lat towarem deficytowym. Jest ich po prostu za mało w mieście, w którym 84% mieszkańców wynajmuje mieszkanie. Ceny wynajmu wzrosły także w Berlinie, lecz znacznie mniej niż w Monachium. Jednocześnie Berlin jest nadal jednym z najbiedniejszych miast Niemiec, gdzie przeciętna płaca miesięczna nie sięga nawet średniej krajowej. Utrudniony dostęp do mieszkań na wynajem, wzrost cen oraz fakt, że są to mieszkania czysto inwestycyjne, a zyski z nich odpływają często zza ocean, spowodował, że Berlińczycy wyszli na ulice. Protestujący żądają odkupienia mieszkań wcześniej sprzedanych przez miasto na wolnym rynku. I robią to dość skutecznie, gdyż udało im się wywrzeć na ustawodawcę presję, która doprowadziła do ustawy zabraniającej podwyżek cen najmu przez następne pięć lat.

Aleksandra Fedorska