Z jednej strony nadal mamy sporo negatywnych sygnałów:
trwający kryzys na rynkach zagranicznych (w szczególności w USA, Hiszpanii i Irlandii), mający wpływ psychologiczny na polski rynek,
utrzymujące się problemy większości deweloperów ze sprzedażą mieszkań (chociaż nie tak duże, jak w pierwszym kwartale tego roku), mające wpływ przede wszystkim na ograniczanie rozpoczęcia nowych inwestycji przez deweloperów, jak również, choć w mniejszym stopniu, wpływające na obniżkę cen oferowanych mieszkań.
Z drugiej strony, mamy do czynienia z pozytywnymi sygnałami:
rekordową wartością udzielonych kredytów hipotecznych w czerwcu (około 5mld zł),
wypowiedziami członków Rady Polityki Pieniężnej o kończącej się fali podwyżek stóp procentowych,
dalszym dynamicznym wzrostem zarobków Polaków oraz malejącym bezrobociem.
Przez najbliższe kilka miesięcy (do połowy następnego roku) powinniśmy nadal mieć do czynienia z dosyć słabą sytuacją na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Standardowo okres dekoniunktury na rynku nieruchomości trwa około 2 lat i taka sytuacja ma miejsce również teraz (okres dekoniunktury rozpoczął się pod koniec pierwszej połowy 2007). Wciąż bardzo dużą konkurencją dla deweloperów będą mieszkania kupione przez inwestorów w latach 2006-2007 (ich podaż powinna znacząco spaść do połowy przyszłego roku). Ceny mieszkań popularnych w największych miastach mogą spaść o kilka procent przez najbliższe 10 miesięcy. Obniżka cen może doprowadzić do kilku bankructw mniejszych deweloperów (przy obecnych cenach marża mniejszych deweloperów, którzy kupowali grunty w ciągu ostatnich dwóch lat, sięga jedynie kilku procent). Przy dalszym ograniczaniu inwestycji przez deweloperów oraz wyczerpaniu się podaży mieszkań kupionych w latach 2006-2007, inwestycyjnie na przełomie 2009/2010 może dojść do skokowego wzrostu cen. Ta sytuacja może również nie nastapić, dużo zależy od zachowania deweloperów, którzy mogą przygotowywać projekty na najbliższą przyszłość.
Odmienna sytuacja w najbliższym okresie powinna mieć miejsce na rynku mieszkań wakacyjnych, gdzie okres jesienno-zimowy powinien przynieść dalszą zwyżkę cen apartamentów, szczególnie w miejscowościach górskich.
Barometr zmian cen nieruchomości popularnych w ciągu najbliższych 12 miesięcy:
spadek cen o 0-10% : prawdopodobieństwo 50%
spadek cen powyżej 10%: prawdopodobieństwo 15%
wzrost cen o 0-10% : prawdopodobieństwo 30%
wzrost cen powyżej 10%: prawdopodobieństwo 5%
Rekomendacje dla Inwestorów
Warto, aby inwestorzy długoterminowi rozważyli zakup mieszkania małego (do 50 metrów kwadratowych), w dobrej lokalizacji gwarantującej łatwość wynajmu. Ceny wynajmu powinny dalej wzrastać, a już obecnie koszt finansowania zakupu małego mieszkania kredytem w CHF jest niższy od kosztu wynajmu. Szczególnie warto rozważyć zakup mieszkania/apartamentu w miejscowości turystycznej od dewelopera oferującego również zarządzanie wynajmem. Zwrot z wynajmu powinien kształtować się na poziomie wyższym niż wynajem mieszkań popularnych.
W dużych aglomeracjach miejskich, rekomendujemy ostrożność w inwestycyjnym zakupie mieszkań na rynku pierwotnym do końca tego roku. Optymalnym okresem do zakupu mieszkań powinna być pierwsza połowa następnego roku. Sugerujemy selektywne poszukiwanie tzw. „okazji” – szczególnie mieszkań kupionych inwestycyjnie w roku 2006-2007, pod warunkiem, że cena mieszkania jest niższa o około 10% od podobnych mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym. Inną, wartą rozważenia opcją, jest poszukiwanie deweloperów, którzy mają problemy z płynnością finansową i zakup nieruchomości na korzystnych warunkach.
