Emeryt odwraca hipotekę

– Dzień dobry, to znowu ja. I jak tam prace nad hipoteką odwróconą? – Pracownicy resortu finansów przywykli do telefonów starszego pana, który kilka tygodni temu objął nieformalny nadzór nad przygotowaniami polskiej wersji reverse mortgage.

To nie anegdota. Wbrew obawom niektórych ekspertów, zainteresowanie produktami kierowanymi do seniorów, którzy chcieliby zyskać dodatkowe źródło przychodów pod zastaw niezadłużonej hipoteki, wśród zaawansowanych wiekiem Polaków nie musi być znowu takie małe. Owszem, największą barierą społeczną w rozwoju hipoteki odwróconej w naszym kraju może być traktowanie domu czy mieszkania jako głównego emblematu życiowej zaradności, który zgodnie z tradycją należy przekazać młodszym członkom rodziny.

– Nieruchomości w naszym kraju wciąż są traktowane jako dobro specjalne. Nie należy się temu dziwić; często są to jedyne wartościowe aktywa w rodzinie. Przekazywane z pokolenia na pokolenie pomagają w poprawie sytuacji mieszkaniowej młodszym członkom rodziny – wyjaśnia Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej w Banku Millennium. Od razu jednak dodaje, że z czasem sytuacja może ulec zmianie. – Popularność produktów typu reverse mortgage w Polsce to kwestia czasu – zapewnia.

Związek Banków Polskich już jakiś czas temu zbadał, z jakim zainteresowaniem klientów spotkałoby się wprowadzenie na rynek hipotecznych kredytów odwróconych. Bardzo duże zainteresowanie zadeklarował 1 proc. respondentów, duże – 7 proc., a umiarkowane – aż 43 proc. 32,5 proc. badanych zapowiedziało raczej małe zainteresowanie, a 16,5 – żadne.

Jednak generalnie w zgodnej opinii demografów i ekonomistów zainteresowanie odwróconą hipoteką raczej będzie rosło. Przedstawiciele coraz szybciej starzejącego się społeczeństwa częściej będą poszukiwali źródeł i możliwości zwiększenia swoich przychodów na starość.
– A odwrócony kredyt hipoteczny może być ważnym elementem dodatku do emerytury, pozwalając w lepszy sposób zabezpieczyć seniorom przyszłość – uważa Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

Hipoteka à rebours

Dlaczego rozmawiamy o hipotece odwróconej? Jak wygląda standardowy kredyt hipoteczny, dla średnio zorientowanego klienta banku nie jest żadną tajemnicą. To długoterminowy kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką udzielany na budowę lub zakup nieruchomości. Kredytobiorca spłaca kredyt ratami, powiększonymi o wysokość oprocentowania. W razie jego niewypłacalności, kredytodawca zaspokaja swoje roszczenie z ustanowionej hipoteki.

Reverse mortgage to generalnie odwrócenie tego modelu. Po ustanowieniu hipoteki na nieruchomość bank wypłaca należność klientowi, zaspokajając swoje roszczenia po śmierci właściciela nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Środki z takiego kredytu mogą być wypłacane w ratach lub w jednej transzy. Proste, prawda? Tylko na pierwszy rzut oka; diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach.
Prace nad polską wersją reverse mortgage trwają już od kilku lat. Zaangażowani w przeniesienie na polski grunt odwróconych kredytów hipotecznych przedstawiciele resortów sprawiedliwości i finansów zapewniają, że jest to powodowane troską o jakość przepisów. Sprawa jest w końcu wyjątkowo delikatna; dotyczy seniorów i zwykle zakłada w bliższej lub dalszej perspektywie ich śmierć.

Bezpiecznie jak w banku

W pracach nad rozwiązaniami postarano się zatem, żeby klientom zapewnić komfort korzystania z produktów typu reverse mortgage, a także o maksymalną ochronę przed nadużyciami. – Między innymi dlatego nowe produkty będą mogły oferować instytucje finansowe podlegające ścisłemu nadzorowi państwa – zapowiada Agnieszka Wachnicka, pracująca w Ministerstwie Finansów nad regulacjami umożliwiającymi przeszczepienie reverse mortgage na polski grunt.

Resort finansów chce maksymalnie zabezpieczyć nie tylko prawa właścicieli, ale i spadkobierców nieruchomości. Dlatego też nie opiera polskiej wersji reverse mortgage na kontrowersyjnej umowie dożywocia, w myśl której z chwilą podpisania umowy właściciel nieruchomości zrzeka się praw do niej (na polskim rynku już pojawił się fundusz, który działa na takich zasadach). Przepisy, na podstawie których udzielany będzie odwrócony kredyt hipoteczny, zakładają, że do śmierci kredytobiorca pozostanie właścicielem nieruchomości i w dowolny sposób będzie mógł nią rozporządzać. Jeśli jednak chciałby sprzedać dom czy mieszkanie, pod zastaw której otrzymał pieniądze z banku, on lub jego spadkobiercy będą musieli spłacić zaciągnięty kredyt. Po śmierci kredytobiorcy, gdy dojdzie do sprzedaży nieruchomości, bank zabezpieczy jedynie przysługującą mu wierzytelność. Gdy będzie ona niższa od kwoty uzyskanej ze sprzedaży, zostaną zaspokojone roszczenia spadkobierców. W razie ich braku – zgodnie z prawem spadkowym – kwota zostanie przekazana na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.

Made in USA

Ojczyzną odwróconego kredytu hipotecznego są Stany Zjednoczone. Produkt ten pojawił się na tamtejszym rynku 64 lata temu. W 1989 r. rząd amerykański udzielił gwarancji rządowych produktowi typu Home Equity Conversion Mortgage. Za oceanem jest to w tej chwili najbardziej rozpowszechniony model hipoteki odwróconej. Jego udział w rynku szacowany jest na 90 proc. (patrz ramka „Amerykański sens seniora”).

Zaprenumeruj miesięcznik finansowy „Bank”

Gwarancje państwowe bez wątpienia przyczyniły się do spopularyzowania hipoteki odwróconej, bo pod koniec lat dziewięćdziesiątych produkty tego typu były już dostępne we wszystkich stanach. Poza Stanami Zjednoczonymi kredyty reverse mortgage udzielane są w Kanadzie, Australii, Nowej Zelandii, Wielkiej Brytanii, w krajach Beneluksu, Francji i Niemczech. Wśród rynków z naszego regionu, które przeszczepiły na swój grunt hipotekę odwróconą są Rosja, Łotwa i Węgry.

Reverse mortgage na najbardziej podatny grunt trafiły w krajach anglosaskich. Przed kryzysem roczne przyrosty liczby umów kredytowych liczono tam w dziesiątkach procent. Dla przykładu w 2006 r. Brytyjczycy zaciągnęli 122 tys. odwróconych kredytów hipotecznych na łączna kwotę 6 mld funtów. Na Wyspach korzystają z nich głównie seniorzy o niewysokich dochodach.

Na co seniorzy na Zachodzie przeznaczali najczęściej środki uzyskane z hipoteki odwróconej? Z badań American Association of Retired Persons wynika, że na pokrycie kosztów leczenia, remont domu, spłatę innych zobowiązań, poprawę jakości życia, na codzienne wydatki.

Problemy, z jakimi borykają się seniorzy, na całym świecie są podobne. Można się zatem spodziewać, że już niedługo pieniądze z hipoteki odwróconej będą zasilać domowe budżety zaawansowanych wiekiem Kowalskich.

Amerykański sen seniora

Home Equity Conversion Mortgage to najbardziej rozpowszechniony model odwróconego kredytu hipotecznego w Stanach Zjednoczonych. Od 1989 r. gwarantowany jest przez rządową agendę Federal Housing Administration (FHA). HECM udzielany jest klientom, którzy ukończyli 62. rok życia. Maksymalna kwota pożyczki wynosi od 30 do 70 proc. LTV (ang. loan to value, stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Nie może jednak przekraczać ustalanych przez FHA limitów. W 2010 r. maksymalna kwota HECM nie może być wyższa niż 625,5 tys. dolarów.

Forma zabezpieczenia

prof. Elżbieta Mączyńska, prezes Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego Z rynkowego punktu widzenia hipoteka odwrócona to próba upłynnienia tego, co niepłynne. W nieruchomości zamrożone są ogromne kwoty, które niełatwo spieniężyć. Bank, przejmując mieszkania albo domy, wcześniej czy później będzie musiał wprowadzić je na rynek, a to będzie sprzyjać jego ożywieniu, bardziej efektywnej gospodarce, racjonalizacji cen, a tym samym zwiększeniu dostępności nieruchomości. Dla osób w podeszłym wieku wprowadzenie produktów typu reverse mortgage to doskonała okazja podreperowania zwykle skromnych budżetów, a także forma zabezpieczenia na starość. Z odwróconych kredytów hipotecznych mogą finansować między innymi koszty leczenia i opieki zdrowotnej. Reverse mortgage będzie więc sprzyjać podniesieniu stopy życiowej ludzi starszych, a tym samym ożywieniu popytu. Nie można przy tym tracić z oczu społecznych i etycznych aspektów wprowadzenia na polski rynek hipoteki odwróconej. Seniorom należy zapewnić maksymalną ochronę, a produkt udostępnić na uczciwych, godziwych warunkach. W jaki sposób? Odwrócona hipoteka powinna być objęta gwarancjami państwa. Z jednej strony zapewni to bezpieczeństwo systemu, z drugiej zwiększy do niego zaufanie potencjalnych klientów. Umowy powinny znaleźć się pod nadzorem, który zminimalizuje pokusę nadużyć i zapewni symetrię w podziale korzyści między stronami umowy.

Paweł Dobrowolski
Ekspert Instytutu Sobieskiego i dyrektor ds. strategii i analiz w Lasanoz Finance.

Więcej w miesięczniku finansowym „Bank”

Zaprenumeruj „Bank”

Źródło: Miesięcznik Finansowy BANK