Ceny gruntów rolnych w ostatnich 5 latach podwoiły się. Dodatkowo na zmianie przeznaczenia gruntów na budowlane można zrealizować zysk na poziomie nawet kilkuset procent. Wymaga to jednak przejścia skomplikowanej i czasochłonnej procedury administracyjnej oraz dokonania trafnego wyboru działki.
Inwestycja w grunty rolne wymaga dłuższego zaangażowania kapitału niż zakup mieszkania, które dodatkowo można łatwiej spieniężyć. Z drugiej strony podatkowy koszt utrzymania gruntu jest niewielki w porównaniu do kosztu utrzymania mieszkania. W związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej oraz możliwości otrzymywania dopłat bezpośrednich, ceny tego typu nieruchomości znacznie wzrosły. Zgodnie z danymi GUS, przeciętna cena hektara gruntów rolnych w obrocie prywatnym wzrosła na przestrzeni ostatnich pięciu lat o 115% do 18,1 tys. zł za ha. Należy jednak zwrócić uwagę na malejącą dynamikę tego trendu, a nawet możliwość korekty cen. – Nie powinno ono jednak dotknąć obrzeży największych aglomeracji, gdzie popyt rośnie w związku z rozbudowywaniem się przedmieść. – mówi Radosław Brodaczewski, doradca Home Broker z Warszawy.
Grunty „z potencjałem” dają dużo zarobić
Cała sztuka inwestowania w grunty rolne polega na znalezieniu działki, która choć obecnie jest stricte rolna, to w perspektywie kilku lub kilkunastu lat będzie możliwe użytkowanie jej na przykład na cele mieszkaniowe lub usługowe. W ostatnich latach inwestycje w grunty rolne w okolicach Warszawy przynosiły krociowe zyski. Należy jednak pamiętać, że były one osiągane w okresie dynamicznych wzrostów cen. Dla przykładu w Grójcu wartość gruntu położonego w sąsiedztwie nowopowstającego bloku mieszkalnego wzrosła w ciągu dwóch lat od daty zakupu o 384%. Stało się tak dzięki możliwości uzyskania dla danej działki nie tylko warunków zabudowy dla domów jednorodzinnych, ale i bloków wielorodzinnych. Natomiast w Mszczonowie, dzięki trwającej budowie obwodnicy i przekwalifikowaniu ziemi rolnej na budowlaną, inwestor zrealizował zysk w ciągu trzech lat na poziomie 183%.
Potencjał trzeba rozbudzić
O tym czy dana inwestycja okaże się sukcesem w największym stopniu decyduje przemyślany wybór działki, ale na wartość gruntu ma także wpływ właściciel. Aby maksymalizować zysk z inwestycji warto powziąć stosowne kroki zmierzające na przykład do zmiany przeznaczenia gruntu. Od 1 stycznia 2009 roku w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która normuje tę kwestię, doszło do dużych zmian. – Zgodnie z ustawą nie ma już obowiązku zmiany przeznaczenia na nierolnicze i wyłączania z produkcji rolniczej gruntów rolnych stanowiących użytki rolne, położonych w granicach administracyjnych miast – mówi Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.
Najważniejsze jest przeznaczenie
Inwestorzy, którzy kupili działkę poza granicami miast mają do przebycia niełatwą drogę jeśli chcą przekształcić działkę rolną w pełnoprawnie budowlaną. Po pierwsze niezbędna jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na taką, która dopuszcza zabudowę mieszkaniową. – Procedura ta różni się w zależności od bieżących ustaleń planistycznych oraz przydatności rolniczej danej działki – tłumaczy Ewa Lis, starszy prawnik w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni. Przeważnie działki rolne leżą poza terenami objętymi planem miejscowym, który co do zasady decyduje o przeznaczeniu gruntu. Wtedy dla danego obszaru gmina dysponuje jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, który jest dokumentem niższej rangi niż plan miejscowy. Gdy taka sytuacja ma miejsce, o przeznaczeniu gruntu będzie decydowała gmina poprzez uchwalenie planu miejscowego lub wydając decyzję o warunkach zabudowy.
Jeśli natomiast chodzi o przydatność rolniczą, to najtrudniej jest zmienić przeznaczenie najlepszych gruntów, a więc należących do klas bonitacyjnych od I do III. Gdy zwarty obszar takich użytków rolnych przekracza 0,5 ha, to zmiana przeznaczenia wymaga uchwalenia lub zmiany przez gminę planu miejscowego po uzyskaniu zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej oraz marszałka województwa po zasięgnięciu opinii izby rolniczej. – W praktyce może to potrwać kilkanaście miesięcy – zauważa Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.
Łatwiej zmienić przeznaczenie gruntów rolnych pozostałych klas bonitacyjnych na terenach gdzie nie ma planu miejscowego. Dokonuje się tego na mocy decyzji o warunkach zabudowy, co nie wymaga zgody ministra. – Teoretycznie na wydanie takiej decyzji organ ma maksimum 2 miesiące, ale termin ten może ulec wydłużeniu – tłumaczy Ewa Lis, starszy prawnik w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.
Po przeznaczeniu wyłącznie z produkcji
Aby uzyskać pozwolenie na budowę, po zmianie przeznaczenia gruntu rolnego, należy ponadto wystąpić o wyłączenie go z produkcji rolnej. – poprzez wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy rozumieć rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów – wyjaśnia Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni. Procedura ta dotyczy gruntów rolnych o klasach bonitacyjnych od I do III i gruntów rolnych o klasach niższych, o ile są pochodzenia organicznego. Jest to procedura kosztowna, ponieważ w przypadku trwałego wyłączenia wymaga wniesienia jednorazowej opłaty oraz opłat rocznych przez 10 kolejnych lat. Wysokość tych obciążeń zależy od wyłączanej powierzchni, przydatności rolniczej gleby oraz wartości nieruchomości, ale w skrajnym przypadku wyłączenie 1 ha gruntu najwyższej klasy bonitacyjnej może kosztować łącznie nawet kilkaset tys. zł. Warto więc pamiętać o ustawowych zwolnieniach z tych opłat w przypadku przeznaczenia gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego. Wynoszą one 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego i 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym.
Opinia dotycząca procedury tzw. odrolnienia:
Planując zabudowę nieruchomości rolnej należy najpierw ustalić czy grunt ten może zostać przeznaczony na cele nierolnicze oraz czy wymaga wyłączenia z produkcji rolniczej, tj. czy konieczne jest dokonanie tzw. odrolnienia.
Wspomniany powyżej obowiązek odrolnienia gruntu wynika z ustawy z dnia 03 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2004.121.1266 z późn. zm.), dalej „Ustawa”.
Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z Ustawą nie ma obowiązku zmiany przeznaczenia na nierolnicze i wyłączania z produkcji rolniczej gruntów rolnych stanowiących użytki rolne, położonych w granicach administracyjnych miast. Ustawa określa następujące zasady zmiany przeznaczenia oraz wyłączenia z produkcji rolniczej gruntu rolnego.
1. Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego
Zasadniczo w aktualnym stanie prawnym, na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
Procedura zmiany przeznaczenia gruntu zależy od jego statusu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz w ewidencji gruntów gdzie ujawnia się również klasę bonitacyjną gleb poszczególnych działek.
a) Procedura zmiany przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha
Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha wymaga uchwały rady gminy o przyjęciu lub zmianie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego podjętej po uzyskaniu stosownych zgód Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej oraz marszałka województwa po zasięgnięciu opinii izby rolniczej.
Tak więc, przypadku gdy ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy będzie wynikało, iż konieczne jest przeznaczenie danego gruntu rolnego na cele nierolnicze, przygotowanie i uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego będzie obligatoryjne. Na marginesie należy wskazać, iż o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyduje rada gminy z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Władze gminy same uzyskują wszelkie stosowne zgody na zmianę przeznaczenia gruntu jeszcze przed albo już w trakcie procedury uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego.
Informację o tym czy dla terenu, na którym położona jest dana nieruchomość uchwalono już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego można uzyskać w wydziale architektury lub wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwego ze względu na położenie tej nieruchomości.
Tak, więc jeżeli w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nieruchomość została oznaczona jako grunty rolne wymagające zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze, zmiana przeznaczenia tych gruntów, w tym uzyskanie wszelkich niezbędnych zgód, leży w gestii władz gminy.
Zważywszy, że procedura uchwalenia (jak i zmiany) planu zagospodarowania przestrzennego jest złożona i wieloetapowa trudno oszacować ile będzie trwała w praktyce. Doświadczenie pokazuje, iż jest to okres około kilkunastu miesięcy.
b) Procedura zmiany przeznaczenia pozostałych gruntów rolnych
Pozostałe grunty rolne (tj. grunty rolne inne niż użytki rolne klas I-III, których zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha) podlegają procedurze przeznaczania ich na cele nierolnicze zasadniczo na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Należy wskazać, iż decyzję o warunkach zabudowy zobowiązany jest uzyskać każdy inwestor, który planuje zabudowę nieruchomości, w sytuacji gdy dla danego terenu nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego.
Ustawowy termin wydania decyzji o warunkach zabudowy to – na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego – maksymalnie dwa miesiące. Jednakże należy wskazać, iż jest to termin instrukcyjny i de facto może zostać wydłużony przez organ prowadzący sprawę.
2. Wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych przeznaczonych na cele nierolnicze
W ramach odrolnienia, niezależnie od procedury zmiany przeznaczenia gruntów, co do zasady niezbędne jest wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych przeznaczonych na cele nierolnicze.
Wyjaśniając wskazuję, iż poprzez wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy rozumieć rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów. Wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych określonych klas i rodzajów gruntów rolnych wskazanych szczegółowo w Ustawie może nastąpić tylko po wydaniu przez starostę stosownego zezwolenia (tj. decyzji administracyjnej zezwalającej na takie wyłączenie). W decyzjach administracyjnych zezwalających na wyłączenie określa się obowiązki wnioskodawcy związane z wyłączeniem, w tym także obowiązek uiszczenia stosownych należności i opłat.
Należy wskazać, iż nie jest wymagane wyłączenie z produkcji rolniczej gleb pochodzenia mineralnego klas IV, IVa, IVb, V i VI. Natomiast w przypadku zamiaru wyłączenia z produkcji rolniczej gleb pochodzenia organicznego klas IV, IVa, IVb, V i VI położonych poza granicami miast, istnieje zasada, iż starosta jest związany wnioskiem o wyłączenie, co oznacza, iż nie może wydać rozstrzygnięcia sprzecznego z tym wnioskiem.
Zasadą jest, iż wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej musi nastąpić przed uzyskaniem przez zainteresowanego pozwolenia na budowę na tej nieruchomości.
Zasadniczo osoba ubiegająca się o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej powinna w starostwie właściwym dla danej nieruchomości (najczęściej w Wydziale Rolnictwa, Leśnictwa i Ochrony Środowiska) przedłożyć następujące dokumenty:
a) wniosek o wydanie decyzji na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej;
b) decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
c) wypis z rejestru gruntów (ważny 3 miesiące),
d) projekt zagospodarowania działki z bilansem terenu (wykaz powierzchni gruntów przeznaczonych do wyłączenia uwzględniając dojścia i dojazdy oraz klasę bonitacji gruntów rolnych),
e) dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. umowa sprzedaży),
f) oświadczenie w sprawie wartości gruntu – wycena wartości gruntu dla klas I, II i III,
g) inne dokumenty, np. pełnomocnictwo do występowania w imieniu właściciela.
Z uwagi na różną praktykę urzędów w tym zakresie, sugerujemy skontaktowanie się z starostwem, które będzie wydawało decyzję w celu potwierdzenia jakie dokumenty należy załączyć do wniosku.
Podobnie jak w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, ustawowy termin wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej to maksymalnie dwa miesiące. Jednakże, jak już zostało wskazane, termin ten jest terminem instrukcyjnym i może zostać wydłużony przez organ prowadzący sprawę.
Co do zasady, osoba ubiegająca się o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej zostaje obciążona z mocy prawa obowiązkiem uiszczenia:
a) należności, tj. jednorazowej opłaty z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji oraz
b) opłat rocznych, tj. opłat z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10 % należności, uiszczanych: w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.
Szczegółowe zasady obliczania wysokości jednorazowej należności oraz opłat rocznych za wyłączenie z produkcji zostały uregulowane w Ustawie i stosownych rozporządzeniach.
W przypadku zbycia gruntów wyłączonych z produkcji obowiązek uiszczenia należności (w sytuacji gdy została wydana już decyzja o wyłączeniu, ale grunt nie został jeszcze wyłączony) oraz opłat przechodzi na nabywcę i winien być ujawniony w akcie notarialnym (np. umowie sprzedaży nieruchomości).
Należność uiszcza się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna, a opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do dnia 30 czerwca tego roku.
Adwokat Michał Wielhorski
partner w kancelarii „J. Bieniak, A. Neuman, M. Wojnar i Wspólnicy. Adwokaci i Radcowie Prawni”
aplikant adwokacki Ewa Lis
starszy prawnik w kancelarii „J. Bieniak, A. Neuman, M. Wojnar i Wspólnicy. Adwokaci i Radcowie Prawni”
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń