Kryzys czy nie, nieruchomości zawsze stanowiły łakomy kąsek dla inwestorów, uchodząc za najbezpieczniejszą i niezwykle rentowną lokatę kapitału. Jakie możliwości inwestycyjne oferuje rynek doby kryzysu? Czy ustawa deweloperska i zaostrzona polityka kredytowa banków oznaczają koniec inwestowania?
Zapaść branży?
Przyczyn obwieszczonego ostatnio kryzysu branży budowlanej, eksperci upatrują w nadpodaży mieszkań oraz wprowadzonej ostatnio ustawie deweloperskiej, która narzucając nowe obowiązki, spowodowała znaczny wzrost kosztów inwestycji, utrudniła deweloperom dostęp do finansowania i w efekcie zmniejszyła optymizm inwestorów. Widać to choćby w drastycznie spadającej liczbie wydanych pozwoleń na budowę (jak podaje Puls Biznesu, we wrześniu 2012 aż o 55,1% spadła liczba pozwoleń na budowę wydanych deweloperom oraz o 14,8% inwestorom indywidualnym w porównaniu do września 2011).
Nie bez znaczenia jest też polityka banków, które z jednej strony zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego bardzo zaostrzyły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, z drugiej zaś same utrzymują marże na wysokim poziomie, coraz częściej oczekując też wkładu własnego i godząc się ze spadkiem sprzedaży czekają na lepsze czasy. W efekcie, coraz większa grupa zwykłych zjadaczy chleba nie ma szans na kredyt, a co za tym idzie, na zakup własnego M.
Nie taki kryzys straszny
Gdy tylko media ogłaszają kryzys, inwestorzy zacierają ręce, bo jak powszechnie wiadomo dla nich słowo to oznacza coś zupełnie innego niż dla reszty społeczeństwa. To przede wszystkim szansa na zakup nieruchomości po niższej cenie oraz wzrost zainteresowania wynajmem. Jedną z ciekawszych form inwestowania są obecnie apartamenty na wynajem. Początkowo dostępne głównie w kurortach w formie tzw. aparthoteli czy condohoteli, coraz szerzej oferowane są też w dużych miastach. Warto przyjrzeć się temu zagadnieniu od strony biznesowej i przeanalizować aspekty prawne i podatkowe wiążące się z tego typu nieruchomościami.
Lokal niemieszkalny wynajmę
Zacząć należy od tego, że apartamenty to najczęściej lokale niemieszkalne. Dla doświadczonych inwestorów taka konstrukcja prawna nie jest żadną przeszkodą, a wręcz przeciwnie, niesie mnóstwo korzyści, a jednak początkujący, drobni inwestorzy, często nie do końca rozumieją co taki status prawny oznacza w praktyce. A z punktu widzenia właściciela, oznacza po prostu mieszkanie, w którym jedyne czego zrobić się nie da, to zameldować się na pobyt stały. I tu już rysuje się pierwsza, najbardziej oczywista korzyść, a mianowicie brak problemów np.: z usunięciem nieuczciwego najemcy w sytuacji, gdy nie płaci on czynszu. Ale to nie jedyny aspekt tego typu nieruchomości. Z biznesowego bowiem punktu widzenia, większe znaczenie mają podatki i stopy zwrotu z inwestycji. A pod tym względem lokale niemieszkalne mają sporo do zaoferowania.
VAT do zwrotu
Drugi aspekt, na który warto zwrócić uwagę to opodatkowanie tego typu lokali 23% stawką podatku VAT. Dlaczego? Bo podatek ten można w całości odzyskać w przeciwieństwie do 8% płaconych przy zakupie lokalu mieszkalnego. Przy cenach mieszkań na poziomie kilkuset tysięcy złotych, daje to całkiem spore kwoty oszczędności.
– Jeśli nieruchomość nabywana jest w celu świadczenia usługi najmu, a nabywca przed dokonaniem transakcji zarejestruje się jako płatnik podatku VAT, to w chwili wystawienia pierwszej faktury z tytułu najmu, ma prawo wystąpić do Urzędu Skarbowego z wnioskiem o zwrot podatku VAT zapłaconego w chwili nabycia nieruchomości mówi Dorota Mościcka, doradca podatkowy z kancelarii Lucrum.
Warto również nadmienić, że aby zarejestrować się jako płatnik podatku VAT nie trzeba otwierać działalności gospodarczej.
Nawet 10 lat bez podatku
Oprócz zwrotu podatku VAT, w pewnych okolicznościach, możliwe jest również zastosowanie podwyższonych, tzw. indywidualnych stawek amortyzacji. W przypadku niektórych oferowanych na rynku lokali, możliwe jest zastosowanie stawki 10%, co oznacza, że nieruchomość zostanie w pełni zamortyzowana po 10 latach od chwili nabycia.
– W lokalach, które oferujemy, możliwe jest zastosowanie indywidualnych stawek amortyzacji. W połączeniu z cenami oferowanych lokali, zwrot z inwestycji może nastąpić już nawet po siedmiu latach mówi Dariusz Wilczewski, prezes Dolnośląskich Inwestycji S. A., które budują Startera.
Jeżeli stosunek kosztów zakupu jest w odpowiedniej proporcji do ceny najmu, to koszty uzyskania przychodu (w postaci amortyzacji), potrafią zrównoważyć dochody uzyskiwane z tytułu najmu. W takich okolicznościach, podatek dochodowy zwyczajnie nie wystąpi, lub będzie opiewał na bardzo małą kwotę, co w praktyce pozwala dużo szybciej uzyskać zwrot z inwestycji.
Najemca gwarantowany
Gdy już kupimy apartament, trzeba go wynająć. Na szczęście nie musi to być absorbującym i pracochłonnym zajęciem. Aby konsumować zyski na bardzo przyzwoitym poziomie i nie tracić czasu na drobne naprawy czy dodawanie ogłoszeń na wszystkich możliwych portalach, możemy oddać nasz apartament w zarządzanie wyspecjalizowanej firmie, tzw. operatorowi. Zadba ona o zapewnienie nam klientów, konserwację i utrzymanie, czy o rozliczenie mediów.
Powszechną praktyką jest też gwarantowanie przez operatorów zysku. Oferty są zróżnicowane, jednak wśród wiodących firm dominują kwoty rzędu 9-10% wartości lokalu w skali roku. To całkiem rozsądna stopa zwrotu, szczególnie gdy porównać ją z np.: lokatą bankową. Tam uzyskać można ok 5-6%, a po odjęciu podatku Belki oraz opłat i prowizji, zazwyczaj ok 4%.
Zamiast lokaty bankowej
Oczywiście w porównaniu z lokatą bankową, inwestowanie w nieruchomości ma jedną zasadniczą wadę: wymaga dużo większego kapitału. Gdy jednak przyjrzeć się uważnie ofercie dostępnych na rynku lokali, to można znaleźć apartamenty, w zaskakujących cenach.
– Mikroapartamenty, to nasz wynalazek, ale inspirowany jest podobnymi nieruchomościami funkcjonującymi na zachodzie. Postanowiliśmy połączyć ideę mikrokawalerki, czyli niewielkiego, za to niezwykle praktycznie urządzonego mieszkania, ze standardem wykończenia rzadko spotykanym nawet w najbardziej prestiżowych apartamentach. Dzięki temu możemy sprzedawać lokale w cenie poniżej 100 tys., usytuowane w centrum Wrocławia. Daje to inwestorowi szansę na poszukiwanie najemców zarówno wśród studentów czy młodych profesjonalistów, jak również świadczenie usług najmu krótkoterminowego turystom czy biznesmenom. mówi Dariusz Wilczewski, prezes Dolnośląskich Inwestycji S.A.
Tak niska cena zakupu, otwiera rynek nieruchomości komercyjnych dla całkiem nowej rzeszy potencjalnych inwestorów. Do tej pory na zakup komercyjnej nieruchomości należało przeznaczyć od kilkuset tysięcy do nawet paru milionów złotych. Jednak dzięki niskiej cenie gotowego lokalu i zastosowaniu indywidualnych stawek amortyzacji, zwrot z inwestycji możliwy jest, jak podaje deweloper, nawet po siedmiu latach, zaś stopa zwrotu na poziomie 11-12%, to w porównaniu np.: z lokatą bankową bardzo ciekawa oferta.
To kupować czy nie kupować?
Biorąc pod uwagę korzyści podatkowe, dobre stopy zwrotu, relatywnie niskie ryzyko inwestycyjne, oraz spadek cen lokali, należy stwierdzić, że stanowczo kupować. Szczególnie, że to co do niedawna stanowiło barierę dla wielu nie do przebycia, czyli cena, również z wolna zaczyna tracić na znaczeniu. Zapewne niebawem w ślad za wrocławskim deweloperem podążą też inni, upatrując szansy w otwarciu się na nowe rynki i na nowych inwestorów i oferta niedrogich apartamentów znacznie się poszerzy.
Źródło: Starter.net.pl
Wojciech Boczoń
