Marzenia z hipoteki

Artykuł Krzysztofa Bramorskiego („Gazeta Bankowa”, 7.01.2008) jest kolejnym w ostatnim czasie głosem na temat odwróconych kredytów hipotecznych (reverse mortgage). W tekście została trafnie przedstawiona idea działania tego ciekawego instrumentu. Niestety, pojawiło się też kilka nieprecyzyjnych informacji dotyczących potencjalnej grupy docelowej, maksymalnych kwot kredytu i popularności tego instrumentu. Zatem przyjrzyjmy się „odwróconym hipotekom” raz jeszcze.

Jeden z wielu

Autor oparł swój opis na kredycie Home Equity Conversion Mortgage (HECM) udzielanym przez wiele instytucji finansowych w USA a gwarantowanym przez Federal Housing Authority (FHA). Warto mieć świadomość, że ten instrument – choć bardzo popularny, bo mający udział w rynku amerykańskim na poziomie 90 proc. – nie jest jedynym. Konkurują z nim kredyty: Home Keeper (Fannie Mae) oraz liczne produkty tworzone na zasadach czysto komercyjnych. Różnice między poszczególnymi produktami są dość znaczne. Spektrum reverse mortgage jest jeszcze szersze, gdy weźmiemy pod uwagę instrumenty oferowane poza USA – w Kanadzie, Australii, Nowej Zelandii czy Wielkiej Brytanii.

Nie zawsze 62 lata

Istotnie, odwrócone kredyty hipoteczne są adresowane przede wszystkim do osób w wieku emerytalnym, posiadających nieruchomości, ale potrzebujących gotówki (house rich – cash poor). Jednak próg wiekowy na poziomie 62 lat nie jest powszechnie obowiązującym standardem. W przypadku innych niż HECM ofert minimalny wiek kredytobiorców waha się między 55 a 67 lat.

Potencjału rozwoju rynku odwróconych kredytów upatruje się m.in. w coraz silniejszej chęci spędzenia jesieni życia w sposób interesujący. Oferujący odwrócone kredyty hipoteczne starają się zatem zmieniać ich wizerunek. Strony internetowe instytucji finansowych zawierają liczne „studia przypadku” pokazujące jak środki z reverse mortgage pomagają nie tyle związać koniec z końcem ile spełniać marzenia. I tak na przykład można znaleźć historie osób, które z pozyskanych środków kupiły samochód campingowy lub… awionetkę w zestawie do samodzielnego montażu.

Bez gwarancji drożej i mniej

Maksymalna wielkość kredytu jest określona przez pomnożenie współczynnika LTV (loan-to-value, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) przez wartość posiadanej przez kredytobiorcę nieruchomości. Między innymi w tym miejscu „odwrócenie” reverse mortgage jest dobrze widoczne: wraz z wiekiem klienta rośnie wartość LTV. Niektóre instytucje finansowe dodają 1 punkt procentowy LTV z każdym rokiem wieku potencjalnego kredytobiorcy, inne ustalają progi co 3-7 lat, a przejście do „starszej” grupy oznacza wzrost LTV o kilka punktów procentowych.

A jakie są graniczne wartości? Tu pojawia się rozbieżność między tekstem a faktyczną ofertą rynkową. O ile w przypadku kredytów HECM można przyjąć przedział LTV od 30 do 70 proc., to w przypadku instrumentów komercyjnych graniczne wartości dla poszczególnych grup wiekowych są o 15-20 punktów procentowych niższe. Rządowe gwarancje silnie wpływają na chęć instytucji finansowych do pożyczania pieniędzy, szczególnie gdy kredytobiorca ma jeszcze spore szanse na długie życie (szansa na przeżycie kolejnych 10 lat przez 60 latka wynosi 75 proc., a w przypadku 90 latka – około10 proc.).

Sposób wypłaty środków nie ma znaczącego wpływu na maksymalną kwotę kredytu. Bardziej istotne są ograniczenia instytucji finansowych co do bezwzględnych wielkości kredytów. W przypadku HECM, limit jest narzucany przez FHA i w 2008 roku wynosi 200-362 tys. dolarów (w zależności od regionu USA). Produkty komercyjne dają w tym zakresie znacznie większe możliwości – limit może wynosić nawet milion dolarów bądź nie występować wcale. Jeśli zestawimy ze sobą HECM wysoki wskaźnik LTV, niski limit kwotowy, niższe koszty obsługi i instrumenty komercyjne, okaże się, że dla posiadaczy nieruchomości o niższej wartości kredyt gwarantowany przez państwo będzie najkorzystniejszą opcją. Osoby zainteresowane „uwolnieniem” kapitału zamrożonego w droższych nieruchomościach powinny skorzystać z produktów komercyjnych zwłaszcza, że przy większych kredytach można liczyć na obniżenie standardowych opłat początkowych, co daje spore oszczędności.

Koszty odwróconego kredytu

Zaciągając kredyt tego rodzaju trzeba liczyć się ze znacznymi kosztami – opłaty związane z wyceną nieruchomości, rozpatrzeniem wniosku, pierwsza składka ubezpieczeniowa, prowizja początkowa – mogą pochłonąć nawet –kilkanaście procent maksymalnej kwoty kredytu. Niewielkim pocieszeniem jest możliwość finansowania tych opłat z kredytu. Znaczna część opłat ma charakter stały lub do niego zbliżony – np. prowizja jest zazwyczaj naliczana nie od kwoty kredytu, o którą ubiega się kredytobiorca, ale od wartości nieruchomości. Jeżeli kredytobiorca umrze lub będzie chciał spłacić zobowiązanie w pierwszych latach to ze względu na wysokość opłat początkowych efektywny koszt reverse mortgage okaże się bardzo wysoki.

Nie można także zapominać o opłatach, które kredytobiorca musi ponosić w czasie trwania umowy – składka na ubezpieczenie nieruchomości, opłata za prowadzenie rachunku kredytowego. Daje to nawet 1-1,5 proc. kwoty kredytu rocznie. Oprócz tego, na kredytobiorcy ciąży oczywiście obowiązek uiszczania wszelkich należnych opłat i podatków z tytułu posiadania nieruchomości oraz utrzymywania stanu nieruchomości (np. konserwacja dachu).

Jak słusznie zauważa autor, kumulujące się odsetki przekładają się na rosnący koszt obsługi długu i znacząco uszczuplają przyszłą wartość netto nieruchomości. Tej sytuacji można jednak uniknąć wybierając kredyt umożliwiający dokonywanie regularnych lub sporadycznych spłat części lub całości odsetek, a nawet rat kapitałowych. Ten wariant, mimo że sprzeczny z pierwotną ideą reverse mortgage, może być dla części kredytobiorców (i ich spadkobierców) wart rozważenia.

wnie Anglosasi, Niemcy – prawie wcale

Ojczyzną odwróconych kredytów hipotecznych są Stany Zjednoczone. Z kolei na rynkach o krótszej historii (Australia, Kanada, Nowa Zelandia czy Wielka Brytania) do niedawna obserwowano nawet kilkudziesięcioprocentowe roczne przyrosty liczby umów kredytowych. Zupełnie błędne jest natomiast stwierdzenie o popularności reverse mortgage w Niemczech. Owszem, termin „umgekehrte Hypothek” coraz częściej pojawia się w mediach, nie przekłada się to jednak na ofertę banków i ubezpieczycieli. Według zgromadzonych przeze mnie informacji oferowany jest tylko jeden produkt tego typu – Zustifterrente i to w dodatku nie przez instytucję finansową a fundację Liebenau. Być może w tym roku odwrócone kredyty hipoteczne pojawią się w ofercie należących do landów banków: NRW Bank oraz Schleswig-Holstein Investitionsbank. Jedyna do tej pory w pełni komercyjna próba wprowadzenia takiego produktu (Dresdner Bank, 2001 rok) zakończyła się fiaskiem…

Stosunek większości Polaków do mieszkań stanowiących nieraz główny składnik życiowego dorobku i odczuwanie powinności wobec dzieci i wnuków każą ostrożnie szacować szanse powodzenia takiego instrumentu finansowego na naszym rynku. Niewątpliwie jednak przemiany mentalności nabierają tempa i być może w bardzo niedługim czasie rynek będzie w stanie wygenerować popyt na tego rodzaju produkty? Przykład Hiszpanii pokazuje, że jest to jak najbardziej możliwe.

Autor pracuje w departamencie organizacji Banku Gospodarstwa Krajowego