Niższa rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem

Zakup mieszkania na wynajem nadal zapowiada się zyskownie, ale w związku z wyższymi cenami mieszkań, jego atrakcyjność w ostatnich miesiącach spadła. Najbardziej w Gdańsku i Łodzi, acz to pierwsze miasto nadal rokuje najlepiej spośród badanych przez Domiporta.pl  i Home Brokera dużych ośrodków.

6,4 proc. wynosi oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem w Gdańsku. W porównaniu do lokat czy obligacji skarbowych jest to wartość bardzo atrakcyjna, należy jednak pamiętać, że inwestowanie na rynku nieruchomości wiąże się z ryzykiem i stopy zwrotu nie są gwarantowane.

Rynek najmu dynamicznie się rozwija i zmienia od kilku lat. Pamiętające lata 80. meblościanki przeszły do lamusa, coraz większy odsetek mieszkań wyposażony jest w nowe lub prawie nowe meble, a wiele mieszkań najemca może zasiedlić jako pierwszy, gdyż są dopiero co oddane do użytkowania. W efekcie średnie ceny najmu na rynku najmu są coraz wyższe, ale z punktu widzenia właściciela nieruchomości, by móc podnosić czynsz za dane mieszkanie należy stale je ulepszać.

Zmiana struktury dostępnych mieszkań daje coraz większy wybór potencjalnym najemcom. Do wzięcia są zarówno tanie mieszkania w standardzie poniżej średniej, jak i luksusowe apartamenty, o których przeciętny Polak może tylko pomarzyć.

Rentowność najmu lekko w dół

Z danych przeliczonych przez Home Brokera wynika, że przez ostatnie dwa miesiące przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach spadła z 5,35 do 5,28 proc. Jest to w dużej mierze efekt rosnących cen zakupu, za którymi nie nadążają stawki najmu – właściciele nieruchomości boją się za bardzo podnosić czynsze w obawie o znalezienie najemców.

5,28 proc. netto (obliczenia uwzględniają podatek, czynsz do spółdzielni/wspólnoty i zakładają, że przez 1,5 mies. w roku mieszkanie nie ma najemców) to nadal wartość znacząco przewyższająca to, co można dziś dostać na bankowych lokatach czy zarobić na obligacjach skarbowych. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że przeciętne oprocentowanie dostępnej dziś na rynku lokaty wynosi 1,74 proc., co po opodatkowaniu daje zaledwie 1,41 proc., co przy inflacji prognozowanej na 2,8 proc. oznacza, że zdeponowane w banku na rok pieniądze realnie stracą na wartości.

W tej sytuacji nie dziwi niesłabnąca popularność inwestycji w mieszkanie na wynajem, co szczególnie widoczne jest na rynku pierwotnym. Na niektórych dobrze zlokalizowanych osiedlach w największych miastach ponad połowa mieszkań trafia od razu na rynek najmu, nierzadko jest to najem krótkoterminowy, który miejscami urasta już do rangi problemu.

Gdzie mieszkanie na wynajem da najlepiej zarobić?

Rozważając inwestycję w mieszkanie na wynajem należy przede wszystkim pamiętać, że – w przeciwieństwie choćby do wspomnianych wcześniej lokat – nic nie jest tu gwarantowane, a podawane tu i ówdzie stopy zwrotu są wartościami oczekiwanymi, kalkulowanymi na bazie cen zakupu mieszkania i stawek najmu. Są to jednak wartości średnie (lub też, uściślając, mediany), co oznacza, że jeden inwestor zarobi więcej a drugi mniej. Warto też zwrócić uwagę na fakt, że nawet podpisanie umowy najmu na daną kwotę nie daje jeszcze pewnego zysku. Wszystko zależy od tego, czy najemca będzie płacił czynsz zgodnie z umową i w jakim stanie będzie mieszkanie po zakończeniu umowy.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w sierpniu 2018 roku

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z lipca 2018 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z sierpnia 2018 r. obniżone o 5 proc

Na chwilę obecną najlepiej wróży zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku, gdzie oczekiwana stopa zwrotu netto wynosi 6,4 proc. w skali roku, co oznacza, że mieszkanie spłaci się w mniej niż 16 lat. Trzeba jednak pamiętać, że rynek w Trójmieście jest specyficzny ze względu na turystykę. Stawki najmu części mieszkań są zawyżone w związku z ich atrakcyjnym położeniem w pobliżu morza. Na rynku najmu takich lokali jest więcej niż na rynku zakupu-sprzedaży.

Poza Gdańskiem, bardzo atrakcyjnie wygląda jeszcze rentowność najmu w Katowicach (5,8 proc.), Warszawie (5,5 proc.) i Bydgoszczy (5,4 proc.). Najwięcej uwagi inwestorów przyciąga oczywiście stolica. Jest to najbardziej pojemny i zróżnicowany rynek. Popyt na rynku najmu zapewnia ponad 200 tys. studentów, wielu pracowników korporacji i tysiące osób przybywających do Warszawy za pracą, w tym coraz więcej obcokrajowców.

Duża i zróżnicowana Warszawa

Oferta mieszkań na wynajem w stolicy jest bardzo duża, a kluczowymi czynnikami decydującymi o cenie są lokalizacja nieruchomości i jej standard. Za 2500 zł można wynająć małą kawalerkę, a można i pięciopokojowe mieszkanie. Uśredniając, najdroższymi dzielnicami jeśli chodzi o stawki najmu, są aktualnie Śródmieście, Wola i Ochota. Średnie stawki na Woli dynamicznie wzrosły w ostatnich latach, a to dlatego, że na rynku pojawiło się sporo nowych osiedli zlokalizowanych w pobliżu drugiej linii metra. Często są to mieszkania w podwyższonym standardzie, zatem i ceny są wysokie. Za 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 40-45 mkw. trzeba tam zapłacić prawie 3 tys. zł.

Podobne stawki znajdziemy na Ochocie, która kusi doskonałą komunikacją i terenami zielonymi (Park Szczęśliwicki). Bardzo duże zróżnicowanie cen występuje na Śródmieściu, gdyż dzielnica ta obejmuje zarówno luksusowe mieszkania w kamienicach w okolicach starówki, jak i kilka osiedli z wielkiej płyty wybudowanych kilkadziesiąt lat temu

Najmniej zarobisz w Kielcach

Z pozostałych miast badanych przez Domiporta.pl i Home Brokera, więcej niż 5 proc. w skali roku zarobić można w Białymstoku, Lublinie, Rzeszowie i Wrocławiu. Kraków, Łódź, Poznań i Szczecin oferują pomiędzy 4,6 i 5 proc.), a od reszty odstają Kielce. Z zebranych danych wynika, że oczekiwana średnia roczna stopa zwrotu netto z mieszkania na wynajem wynosi tam 3,7 proc. Warto jednak zauważyć, że i tak jest to ponad dwukrotnie więcej niż oferują bankowe lokaty czy obligacje.

Im wyższe zyski tym większe ryzyko

Ryzyko nierozłącznie wiąże się z inwestowaniem pieniędzy i to bez względu na instrument finansowy jaki wybierzemy. Generalnie najwięcej zarobić można na najmie krótkoterminowym, ale też wiążę on się z największym ryzykiem. Co rusz na światło dzienne wychodzą historie właścicieli nieruchomości, którzy po jednym weekendzie musieli odświeżać lokal. Jednak biorąc pod uwagę wszystkie ewentualności, inwestycja w mieszkanie na wynajem nadal wygląda atrakcyjnie, z czego wielu inwestorów skrzętnie korzysta.

– Od kilku lat obserwujemy, że na rynek najmu trafia coraz więcej mieszkań, a zainteresowanie ze strony najemców (choć także rośnie) nie nadąża za liczbą pojawiających się ofert. To nie spowoduje oczywiście, że nagle ceny spadną, ale może być szansą dla potencjalnych najemców na negocjację stawek – zauważa Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl. – Warto też pamiętać o rozwijanym programie Mieszkanie na start, który planuje wprowadzić na rynek tysiące nowych mieszkań – dodaje Baranowski. – Być może jesień 2018 r. będzie ostatnim kwartałem, gdy stawki czynszów będą dynamicznie rosły – przestrzega ekspert Domiporta.pl.

Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.

Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Marcin Krasoń, Home Broker
Bartłomiej Baranowski, Domiporta.pl