Wraz z powrotem banków do finansowania pełnej wartości zakupywanej nieruchomości klient staje przed dylematem: czy zdecydować się na większy metraż korzystając z ofert pozwalających zaciągnąć kredyt na 100% wartości nieruchomości, czy też przeznaczyć pewną kwotę na wkład własny i postarać się o lepsze warunki finansowania hipotecznego. Poniższa analiza pokazuje różnicę w kosztach obu wariantów.
Ubiegłoroczne załamanie na rynkach finansowych spowodowało, że banki, w obawie o drastyczny spadek wartości finansowanych nieruchomości, wprowadziły zaostrzone wymogi dotyczące wkładu własnego dla kredytowanych nieruchomości. W ekstremalnych sytuacjach oznaczało to, że z kredytu możemy sfinansować tylko 65 proc. kupowanego lokum. Jednak realne spadki cen mieszkań oraz fakt, że czarne scenariusze dla naszej gospodarki nie sprawdziły się, spowodowały, że obecnie mamy coraz więcej możliwości sfinansowania całości kupowanego mieszkania czy domu.
Finansowanie 100 procent wartości nieruchomości stało się już w zasadzie standardem. W październiku niemal codziennie poszczególne banki ogłaszały powrót do pełnego finansowania. Obecnie można policzyć na palcach jednej ręki banki, które nie finansują pełnej wartości nieruchomości.
Wymagana wartość LTV w poszczególnych bankach:
| Wartość LTV | Banki finansujące |
| 100 % | BOŚ, Deutsche Bank, Eurobank, Fortis Bank, Kredyt Bank, Lukas, mBank, Metrobank, Millenium, Multibank, Nordea, Pekso SA, PKO BP, Bank Pocztowy |
| 80 % do 95% | BGŻ, Polbank, DnB Nord, Dombank, |
| 80 % i mniej | BPH, BZ WBK, GE Money Bank, ING |
Oczywiście, oprócz ewidentnych korzyści wynikających z możliwości sfinansowania całości nieruchomości, kalkulując zaciągnięcie tego typu kredytu musimy pamiętać o kosztach, jakie się z wiążą z tego typu kredytem. Można przyjąć zasadę, że w przypadku pełnego finansowanie marża, jaką zastosuje bank jest nieco wyższa niż w przypadku, gdy dysponujemy wkładem własnym na poziomie 20 % wartości nieruchomości. Różnice w obecnych ofertach wynoszą pomiędzy 0,2 a 1 p.p. Będzie to miało oczywisty wpływ na różnice w racie kredytu.
Przykład 1
Kredyt 300 tys. 30 lat – 100 % LTV
| Marża | Oprocentowanie | Wysokość miesięcznej raty | Koszt kredytu (kapitał + odsetki) |
| 2,5 % | 6,69 | 1933 | 696.183 |
Kredyt 300 tys. 30 lat – 80 % LTV
| Marża | Oprocentowanie | Wysokość miesięcznej raty | Koszt kredytu (kapitał + odsetki) |
| 2,0 % | 6,19 | 1835 | 660.795 |
Różnica w marży nie jest jedynym kosztem, jaki spotka kredytobiorcę. Jeśli zdecyduje się na pełne finansowanie nieruchomości, wymogiem banku będzie wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Koszt trzyletniej polisy waha się pomiędzy 3 a 3,5 % kwoty brakującej do uzyskania poziomu 80 % LTV.
Przykład 2:
| Wartość nieruchomości i kwota kredytu | Kwota, od której liczona jest wartość ubezpieczenia | Koszt trzyletniego ubezpieczenia (wys. 3,3 %) |
| 300 tys. | 60 tys. | 1980 zł. |
Oczywiście w sytuacji, kiedy w po trzech lat spłaty wartość kredytu nadal pozostanie większa niż 80 % wartości nieruchomości, może dojść do takiej sytuacji, w której bank poprosi nas o kolejne ubezpieczenie brakującej kwoty.
Niedogodnością, jeżeli chodzi o tego typu ubezpieczenia jest to, że zazwyczaj nie są one doliczane do kwoty kredytu i trzeba być przygotowanym na pokrycie tego kosztu z własnych środków.
Reasumując, koszty finansowania pełnej wartości nieruchomości nie stanowią zbytniego obciążenia w stosunku do kredytu na 80 % wartości. Jeżeli więc zależy nam na dodatkowych kilku metrach mieszkania, warto rozważyć ten sposób finansowania.
Aleksander Paszyński
Źródło: Dom Kredytowy Notus
Wojciech Boczoń