W ostatnich dniach szczególnie często pojawiają się informacje o oszustwach na rynku mieszkań. Wielu z nich można było uniknąć zachowując podstawowe zasady bezpieczeństwa. Czasem wystarczy po prostu zatrudnić sprawdzonego pośrednika.
Ryzykowny wynajem
Transakcje na rynku najmu są obarczone wysokim ryzykiem natrafienia na oszusta. Choć standard stosowany przez oszustów nie zmienia się od lat, nie brakuje poszkodowanych, którzy zgłaszają się na policję po tym, jak zorientowali się, że padli ofiarą oszustwa. Zwykle oszust wynajmuje mieszkanie na podstawie sfałszowanego dowodu osobistego. Następnie po okresie miesiąca lub dwóch bezkonfliktowej współpracy z właścicielem mieszkania, publikuje w Internecie ogłoszenie o wynajmie mieszkania. Cena jest na tyle atrakcyjna, że nie ma problemów z potencjalnymi najemcami. Oszust pobiera kaucję lub zaliczki na poczet pierwszego czynszu i umawia się na przekazanie mieszkania i podpisanie umowy w późniejszym terminie. Czynność powtarza wielokrotnie z nowymi klientami. W ostateczności znika, przenosząc zwykle swoją działalność do innego miasta. Tak było w przypadku zatrzymanej ostatnio w Warszawie kobiety podejrzanej o oszustwa na rynku mieszkaniowym.
Tego typu proceder ma miejsce, ponieważ zbyt małą wagę przywiązujemy do identyfikacji właściciela mieszkania i analizy dokumentów świadczących o jego prawie do lokalu. W rzeczywistości większość klientów podpisuje umowy najmu bez jakiegokolwiek wglądu do księgi wieczystej lub zapoznania się z dokumentami będącymi podstawą nabycia nieruchomości.
Kto jest właścicielem?
Oszuści działają nie tylko na rynku najmu. Szereg oszustw dotyczy mieszkań przeznaczonych do sprzedaży. Oszuści posługują się przy tym sfałszowanymi dokumentami osobistymi i spreparowanymi zaświadczeniami ze spółdzielni mieszkaniowych. Zwykle unikają mieszkań, które posiadają założoną księgę wieczystą, bo umożliwia to elektroniczną weryfikację danych. Unikają też podpisywania umów przedwstępnych w obecności notariusza, proponując umowę cywilnoprawną. Rozwiązanie to wydaje się korzystniejsze także dla kupującego, który zachęcony oszczędnością kwoty, jaką przeznaczyłby na taksę notarialną udaje się namówić na taką formę umowy, wpłaca określony w umowie zadatek i na tym kończy się współpraca z oszustem.
Nieuczciwy może okazać się także prawowity właściciel nieruchomości. – Znane są przypadki, kiedy w ciągu jednego dnia właściciel umówił się na podpisanie umowy sprzedaży u kilku różnych notariuszy i rzeczywiście je sfinalizował, sprzedając nieruchomość kilku nabywcom jednocześnie. Wszystko to dzięki lukom w systemach funkcjonowania ksiąg wieczystych, które powodują, że tzw. wzmianka w księdze wieczystej nie pojawia się w czasie rzeczywistym, a np. dzień po podpisaniu aktu notarialnego, mówi Michał Kudła, dyrektor regionalny w Metrohouse. W ten sposób notariusz, który podpisuje kolejną umowę sprzedaży tego samego mieszkania nie ma aktualnych informacji o tym, że nieruchomość zdążyła zmienić już właściciela. Pewnym rozwiązaniem jest wpis w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności już na etapie umowy przedwstępnej. Jak twierdzi Michał Kudła jeszcze większą czujność należy zachować nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej.
Pośrednik wentylem bezpieczeństwa
Z uwagi na specyfikę działania oszustów mieszkaniowych opisane powyżej operacje przeprowadzane są z pominięciem agentów nieruchomości, których zadaniem jest wnikliwe prześwietlenie warunków transakcji. – Coraz bardziej zaawansowane standardy stosowane przez agencje nieruchomości sprawiają, że pośrednicy są dla klientów wentylem bezpieczeństwa. Nauczeni doświadczeniem z wielu tysięcy transakcji przechodzących każdego roku przez ręce naszych pośredników wypracowaliśmy algorytmy działań zapobiegające próbom oszustwa, mówi Małgorzata Witkowska-Zwiep, dyrektor Działu Finalizacji Transakcji w Metrohouse. – Kilkakrotnie zdarzyło mi się, że nadmierna ingerencja w analizę dokumentacji transakcyjnej spotykała się z krytyką jednej ze stron transakcji. Wolimy dmuchać na zimne. Dzięki wzmożonej czujności naszych doradców udało nam się zapobiec próbom oszustwa. Oszuści unikają jednak przyjemności spotkania z doświadczonym pośrednikiem, komentuje pośredniczka, która w branży pracuje już kilkanaście lat.
Oszustwom na rynku mają zapobiegać inicjatywy skierowane do kupujących nieruchomości i właścicieli mieszkań na wynajem (m.in. Gwarancja Prawna Po Transakcji, Bezpieczny Wynajem), a także działalność Departamentu Finalizacji Transakcji, którego zadaniem jest wsparcie w procesie zakupu klientów, którzy samodzielnie znaleźli nieruchomość.
Po deregulacji zawodu pośrednika państwowe licencje straciły ważność. Szacunkowe dane wskazują, że w największych miastach w Polsce co czwarta transakcja sprzedaży jest obsługiwana przez agencje nieruchomości. Ocenia się, że na rynku obrotu nieruchomościami może działać nawet 40 tys. agentów. 30 marca obchodzone jest ich święto – Dzień Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami.
Metrohouse
