Raport z rynku nieruchomości – sierpień 2010 r.

Z kolei wzrost średniej ceny m2 o 279 PLN nastąpił w Sopocie. Jednak ten popularny, nadmorski kurort jest stosunkowo niewielkim rynkiem a co za tym idzie zauważalne zamiany średniej ceny powoduje tam już wystawienie do sprzedaży zaledwie kilkunastu droższych apartamentów czy – przeciwnie – kilkunastu mieszkań z segmentu popularnego.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w największych miastach Polski

Kredyty nowe – co z tą Rekomendacją?

Od 23 sierpnia (od poniedziałku) obowiązuje część zapisów rekomendacji T, która w pewnym stopniu dotyczy także kredytów hipotecznych. Wbrew prasowym doniesieniom, które można wytłumaczyć tylko sezonem ogórkowym i chęcią podgrzania tematu, wchodzące w życie zapisy nie zmieniają wiele w ofercie banków i sytuacji ich klientów.

Co prawda banki nie mogą udzielać obecnie kredytów walutowych na 100 proc. wartości nieruchomości i muszą otrzymać co najmniej 20-proc. zabezpieczenie wartości hipoteki, to jednak zabezpieczeniem tym nie musi być koniecznie wkład własny kredytobiorcy (a więc spory zasób gotówki). Alternatywą jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Rzecz jasna jest to dodatkowy koszt (z reguły 1 proc. wartości kredytu rocznie), pokrywany z kieszeni kredytobiorcy, ale sytuacja ta niczym nie różni się od tej, którą obecnie mamy na rynku kredytów hipotecznych. Przed wejściem w życie Rekomendacji T, tylko nieliczna grupa banków oferowała kredyty walutowe na 100 proc. wartości nieruchomości, a te które to robiły domagały się właśnie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Dlatego można mówić, że Rekomendacja T tylko sankcjonuje rzeczywisty stan oferty rynkowej banków, natomiast z całą pewnością nie wpływa na jej pogorszenie i poniesienie dodatkowych kosztów przez kredytobiorców. 

Jedyne zmiany jakie zaszły na rynku po jej wprowadzeniu, to pojawienie się druków nowych oświadczeń, które musi podpisać kredytobiorca. Są to oświadczenia o zapoznaniu się z ryzykiem zmiany stóp procentowych i zmiany kursów walutowych. A więc elementy, które – mamy nadzieję – były wszystkim kredytobiorcom świetnie znane. Dodatkowo dwa banki uzupełniły ofertę o ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. 

Warto w tym miejscu dodać, że od grudnia wchodzą w życie kolejne zapisy Rekomendacji T. Na ich podstawie, banki nie będą mogły udzielać kredytów osobom, których łączne zobowiązania finansowe przekraczają 50 proc. dochodów, lub 65 proc. w przypadku osób zarabiających powyżej średniej krajowej. Także i te zapisy niewiele zmienią, jeśli chodzi o dostęp do kredytów hipotecznych, ponieważ tego rodzaju praktyki są już obecnie rynkowym standardem. Natomiast mogą mieć spory wpływ na sytuację osób zaciągających kredyty gotówkowe – to jednak zupełnie inne zagadnienie.

Kredyty spłacane – niestabilny frank

Od czasu naszego ostatniego raportu, sytuacja kredytobiorców zadłużonych w euro i w złotym nie zmieniła się ani trochę. Kurs euro tak jak przed miesiącem wynosi 4,0 PLN, a trzymiesięczna stopa EURIBOR (od której zależy oprocentowanie kredytów) nadal wynosi 0,89 proc. (ale jest to wzrost o 25 pkt bazowych w porównaniu do kwietnia). Natomiast stopa trzymiesięcznego WIBORu spadła przez ostatni miesiąc z 3,82 do 3,81 proc. przyczyniając się bardziej do poprawy komfortu psychicznego spłacających kredyty złotowe, niż do poprawy ich sytuacji finansowej.

W nieco trudniejszym położeniu są zadłużeni we frankach szwajcarskich, ponieważ kurs waluty wzrósł z 2,90 do 3,07 PLN, czyli o 5,9 proc. Właśnie w takim stopniu wzrosną raty kredytów frankowych (o ile naturalnie dzień spłaty raty pokrywa się z datą publikacji naszego raportu).

W dalszej perspektywie nadal należy zakładać wzrost rat kredytów hipotecznych ze względu na oczekiwany wzrost stóp procentowych. Nie jest to perspektywa na ten rok w przypadku kredytów w EUR i CHF, ale w przypadku kredytów złotowych nie można wykluczyć, że od czwartego kwartału raty kredytów mogą być nieznacznie wyższe niż płacone obecnie. Większej dynamiki zmian należałby oczekiwać w roku 2011, a suma podwyżek stóp procentowych może podnieść raty kredytów o 5 proc. (w EUR) do 15 proc. (CHF), bez uwzględniania zmiany kursów walutowych. 

W przypadku franka kredytobiorcy mają prawdziwy kłopot, ponieważ frank jest w ostatnich tygodniach walutą bardzo silną. Wynika to z dwóch przyczyn – po pierwsze wzrost awersji do ryzyka na światowych rynkach finansowych powoduje, że inwestorzy szukają tzw. bezpiecznej przystani dla swoich pieniędzy. Frank szwajcarski od dawna cieszy się właśnie taką opinią. Zwiększony popyt na franka, powoduje wzrost jego kursu, także wobec złotego. Po drugie szwajcarska gospodarka osiąga bardzo dobre wyniki, jej nadwyżka handlowa stale się powiększa, co oznacza, że wzrost wartości franka ma także wsparcie w postaci danych makroekonomicznych i fundamentalnej sytuacji gospodarki kraju. Nie sposób przewidzieć jakie poziomy kurs franka może osiągać (co oznacza, że może także spadać), ale zadłużeni w tej walucie powinni być przygotowani na wahania wysokości rat w stopniu większym, niż spłacający kredyty w euro czy złotych. 

Warszawa – oferty dla zamożniejszych

Powierzchnia od 40 do 70 m2, dwa lub trzy pokoje, w miarę blisko centrum lub przynajmniej z dobrą komunikacją – to cechy charakterystyczne dla mieszkań poszukiwanych przez tzw. przeciętnego Kowalskiego. Ale już osoby o zasobniejszych portfelach mają większe wymagania; ekskluzywna lokalizacja, nowoczesne budownictwo lub stylowa kamienica, powierzchnia lokalu powyżej 100 m2, garaż, taras, itd. Takich ofert jest na rynku bez porównania mniej – stanowią zaledwie 5% całkowitej podaży, a ich ceny są znacząco wyższe od mieszkań z tzw. segmentu popularnego – średnia stawka to 11415 PLN za m2.

Pod względem cenowym najdroższe jest Śródmieście. W tej dzielnicy duże, eleganckie mieszkania, co raz częściej nowe, luksusowe apartamenty, oferowane są średnio w cenie 14310 PLN za m2. Ceny najtańszych ofert zaczynają się od 8000 PLN za m2; najdroższe sięgają 30000 PLN za m2.

Duży wybór dużych, eleganckich lokali można znaleźć na Mokotowie. W tej niezmiennie uznawanej za najbardziej prestiżową dzielnicy ceny mieszkań o pow. powyżej 100 m2 oscylują w granicach 13000 PLN za m2. Najdroższe ulice to Biały Kamień, Łowicka, Merliniego i Szturmowa – przy nich stawki przekraczają 20000 PLN za m2. 

Średnio ponad 10000 PLN za m2 dużego, komfortowego mieszkania trzeba zapłacić także na Ochocie (11415 PLN), Żoliborzu (11100 PLN), Wilanowie (10355 PLN) i na Pradze Południe (10253 PLN). Tańsze oferty znajdziemy na Woli (9820 PLN), Bielanach (9690 PLN) i na Ursynowie (9322 PLN).

Przykładowe oferty sprzedaży apartamentów

Spadek cen najmu w Warszawie

W ciągu minionego nastąpił wyraźny spadek cen najmu mieszkań w Warszawie. Najbardziej potaniały kawalerki, które są obecnie oferowane po stawkach o blisko 12% niższych niż w roku ubiegłym. Obecnie mieszkanie 1-pokojowe w Warszawie wraz z czynszem dla administracji to wydatek rzędu 1487 PLN. Ceny najtańszych ofert – zwykle bardzo oddalonych od centrum i/lub pozostawiających sporo do życzenia jeśli chodzi o standard – zaczynają się od 1000 PLN za mies. 

O ponad 8% staniały w ciągu roku mieszkania 2-pokojowe, które stanowią obecnie blisko 50% wszystkich ofert najmu w Warszawie. Tak duża podaż powinna z powodzeniem zaspokoić wzmożony, jesienny popyt, którego zwiastunem jest już zwiększona liczba osób poszukujących ofert najmu w serwisie Oferty.net. 

Nieco mniej – o 7,8% – spadły średnie ceny najmu mieszkań 3-pokojowych. Średnia stawka wynosząca 3197 PLN jest jednak relatywnie wysoka, gdyż znaczną część ofert z tej grupy stanowią nowe, nowocześnie wykończone i wyposażone mieszkania o dużych powierzchniach, oferowane po cenach znacznie przewyższających średnią.

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku mieszkań 4-pokojowych; w ich przypadku średnie stawki są tylko nieznacznie wyższe w stosunku do ubiegłego roku (o 1,6%).Jest to spowodowane pojawieniem się na rynku większej ilości nowych mieszkań i apartamentów. Stawki, jakich oczekują ich właściciele są dużo wyższe od tych, po których oferowane są standardowe mieszkania 4-pokojowe w starym budownictwie.

Zmiana stawek za najem mieszkań w Warszawie

Marcin Drogomirecki – część nieruchomościowa

Emil Szweda – część kredytowa