Kryzys gospodarczy, który przetoczył się przez cały świat, odcisnął swoje piętno również na rynku ziemi w Polsce. Na wszystkich badanych obszarach zanotowano wyhamowanie wzrostów cen widocznych przed rokiem 2008.
W wielu miejscach zaobserwować można było również korektę, czy poważne rozchwianie cen gruntów. Najbardziej stabilny z badanych rynków ziemi okazał się obszar mazowiecki, a dokładnie teren powiatów okalających stolicę. Tu kryzys zaowocował tylko ustabilizowaniem cen.
Ceny gruntów rolnych po wejściu Polski do UE gwałtownie rosły. Przez szereg lat odbywało się to w tempie dwucyfrowym (np. 2007 – 33%, 2008 – 28%, 2009 – 19% dane: ANR). Drugiej fali gwałtownych wzrostów można się spodziewać po zakończeniu okresu przejściowego w obrocie gruntami rolnymi i leśnymi w 2016 r., kiedy to zniesione zostaną wymogi uzyskania pozwolenia na zakup ziemi przez obcokrajowców.
Grunty budowlane w pobliżu dużych miast gwałtowne zyskiwały na wartości w okresie dobrej koniunktury. Obecnie w większości badanych obszarów utrzymują się na w miarę stabilnym poziomie, bądź nieznacznie rosną. Na wzrosty te wpływ ma ciągły ruch migracyjny na obszary podmiejskie, który nie został przerwany. Wraz poprawą koniunktury gospodarczej można tym samym spodziewać się silniejszych wzrostów cen gruntów budowlanych.
Szczególnie atrakcyjna inwestycyjnie jest ziemia położona w pobliżu większych ośrodków miejskich. Ma to związek z rozlewaniem się miast (ang. urban sprawl). Według danych GUS do 2035 r. większość dużych miast w Polsce zanotuje spadek liczby mieszkańców, natomiast wzrosty nastąpią w gminach je okalających. Dla przykładu na terenie podregionów warszawskich (zachodniego i wschodniego) do 2035 r. przybędzie ponad 220 tys. mieszkańców. Naturalnie zjawisko rozlewania się miast na większe obszary, charakteryzujące się mniej intensywną zabudową, skutkować będzie wzmożonym popytem na grunty budowlane na terenach objętych tym procesem. Wzmożony popyt oraz ograniczona podaż przekładać się będą na wzrost cen na terenach szczególnie atrakcyjnych, czyli posiadających dostęp do terenów zielonych, zaplecza handlowo-usługowego, dobrze skomunikowanych z centrami metropolii.
Ograniczona podaż gruntów budowlanych na tych terenach to ogromna szansa dla posiadaczy gruntów rolnych, którzy postanowią je przekształcić. Zachętą do tego może być ogromna dysproporcja w cenach gruntów rolnych i budowanych, jaką można zaobserwować na terenach okalających duże ośrodki miejskie. Cena jednego metra kwadratowego gruntu budowalnego na badanych obszarach stanowi nawet 48-krotność ceny jednego metra gruntu rolnego. Pamiętać jednak należy, że nie każdy grunt rolny można przeklasyfikować na budowlany i nie każdy po dokonaniu tego będzie atrakcyjny jako działka budowalna. Do przeprowadzenia inwestycji polegającej na zakupie dużego areału ziemi rolnej, „odrolnieniu”, podziale i przygotowaniu pod zabudowa jednorodzinną wymagana jest wiedza i doświadczenie.
Z badanych obszarów, największy jest rynek warszawski. Znaczna liczba zawieranych na nim transakcji gwarantuje stosunkowo dużą płynność. Jest on w związku z tym szczególnie atrakcyjny inwestycyjnie. Wielkość rynku warszawskiego wynika z rozmiarów samej metropolii (1,7 mln mieszkańców wg. GUS, co uwzględnia tylko zameldowanych mieszkańców), a także dużego obszaru na który oddziałuje stolica. Dzięki sprawianej komunikacji, szczególnie z terenami położnymi na zachód, południowy zachód oraz południe od Warszawy, możliwa jest praca w stolicy i mieszkanie na terenach położnych nawet do 65 km od jej centrum.
Źródło: Wealth Solutions
Wojciech Boczoń