Specyfika rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych i logistycznych polega na znacznie mniejszej skali spekulacyjnych inwestycji. Zdecydowana większość realizacji to duże parki magazynowe powstające etapami. W pierwszej kolejności deweloperzy zabezpieczają grunty pod całe inwestycje, co pozwala na określenie maksymalnej możliwej do wybudowania w jej ramach powierzchni magazynowej. Poszczególne etapy realizowane są dopiero w odpowiedzi na zgłoszone przez stronę popytową zapotrzebowanie wobec czego plany inwestycyjne na rynku powierzchni magazynowych są elastyczne i ulegają stałym modyfikacjom.
Obecnie w całym kraju w budowie znajduje się jedynie około 220 tys. mkw. nowoczesnych magazynów wobec prawie 6,9 mln mkw. już wybudowanej powierzchni. Największa podaż w realizacji przypada na województwo śląskie, które wykorzystuje ogromny potencjał wynikający z populacji konurbacji katowickiej oraz strategicznego położenia na przecięciu dwóch szlaków komunikacyjnych reprezentowanych przez autostrady A1 (północ – południe) oraz A4 (wschód – zachód). W województwie śląskim powstaje ponad 67 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej czyli prawie jedna trzecia całej podaży w realizacji. Nowe magazyny na Śląsku budowane są głównie w pobliżu Gliwic oraz Tychów. W województwie dolnośląskim w budowie znajduje się prawie 50 tys. mkw. powierzchni, co plasuje to województwo na drugim miejscu. Niewiele mniej bo 44 tys. mkw. powstaje w województwie łódzkim, którego centralna lokalizacja stała się jeszcze bardziej strategiczna dzięki uruchomieniu kluczowego odcinka autostrady A2 między Łodzią a Warszawą. W szeroko rozumianej aglomeracji warszawskiej obejmującej trzy strefy magazynowe tj. granice administracyjne stolicy oraz sąsiedztwo w promieniu do 50 km od centrum miasta powstaje prawie 30 tys. mkw. powierzchni magazynowej. W mniejszej skali nowa powierzchnia powstaje ponadto w województwach: wielkopolskim, małopolskim oraz pomorskim.
Specyfika budownictwa magazynowego oraz niepewna sytuacja rynkowa wynikająca z oczekiwanego spowolnienia gospodarczego sprawiają, że powszechnie stosowanym i bardzo praktycznym rozwiązaniem staje się realizacja inwestycji w systemie „built-to-suit”. Rozwiązanie to polega na budowie magazynu pod potrzeby konkretnego najemcy (tzw. obiektu szytego na miarę), w związku z czym współpraca nawiązywana jest jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji. Jest ono bardzo praktyczne dla obu stron transakcji: deweloperowi pozwala zabezpieczyć się przed ryzykiem przedłużającego się okresu komercjalizacji budynku i związanego z tym pustostanu, zaś najemca otrzymuje produkt, który w 100% odpowiada jego potrzebom i oczekiwaniom. Końcowym etapem realizacji inwestycji typu „built-to-suit” może być zarówno podpisanie długookresowej transakcji najmu obiektu jak i jego całkowita sprzedaż najemcy.
Do głównych zalet rozwiązania built-to-suit zalicza się:
– Najbardziej optymalną redukcję kosztów inwestycji zarówno po stronie dewelopera jak i najemcy
– Minimalizacja długookresowych kosztów eksploatacji budynku przez użytkownika dzięki zastosowaniu zindywidualizowanego zestawu rozwiązań technicznych
– Optymalne wykorzystanie przestrzeni użytkowej,
– Urzeczywistnienie wizji architektonicznej przyszłego użytkownika obiektu
– Ułatwione zdobycie finansowania przez dewelopera – najemca zagwarantowany
– Krótszy cykl inwestycyjny – brak okres komercjalizacji obiektu
W ostatnich latach zainteresowanie rozwiązaniem „built-to-suit” w Polsce wyraźnie wzrosło. Jest ono z powodzeniem stosowane w segmencie nieruchomości biurowych, magazynowych, magazynowo-produkcyjnych, hotelowych oraz obiektów użyteczności publicznej. Po rozwiązanie to najczęściej sięgają firmy, które mają specyficzne wymagania dotyczące aranżacji powierzchni, np. studio filmowe, odpowiednich rozmiarów hala produkcyjna czy sala konferencyjna.
Źródło: Emmerson S.A.
Wojciech Boczoń