Wzrost raty nawet o blisko połowę – taka jest perspektywa kogoś, kto 5 lat temu zaciągnął kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. W praktyce, jeśli dotychczas cieszyliśmy się ratą nieprzekraczającą 2 tys. złotych miesięcznie, to w tym roku może nas czekać jej wzrost do ponad 2,8 tysięcy. Problem może dotyczyć posiadaczy 10-15 tysięcy kredytów.
Historia kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem jest w Polsce krótka. Na poważniej do oferty zaczęły one wchodzić dopiero w 2020 roku. Początkowo nie cieszyły się jednak dużą popularnością. Z danych KNF wynika, że w 2020 roku banki udzieliły takich kredytów o łącznej wartości około 4,6 mld złotych. To mniej niż 8% łącznej akcji kredytowej z tamtego okresu.
Oprocentowanie stałe, ale nie na stałe
Dopiero w 2021 roku KNF kazała bankom, mającym w ofercie „hipoteki”, oferować też kredyty ze stałym oprocentowaniem. Przy tym należałoby raczej powiedzieć – kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. Dla części osób ten okres właśnie się kończy. Powód jest prosty – w takich „hipotekach” można było umówić się z bankiem, że ten utrzyma oprocentowanie na niezmienionym poziomie, ale tylko przez jakiś czas. Przeważnie było to 5 lat. Jeśli wiec ktoś zaciągnął taki kredyt w 2020 roku, to w 2025 roku czeka go zderzenie z zupełnie inną rzeczywistością niż ta, która panowała 5 lat wcześniej.
Oprocentowanie kredytu jest dziś ponad dwa razy wyższe
Może być to bolesne doświadczenie, bo w 2020 roku przeciętny kredyt ze stałym oprocentowaniem kosztował około 3,4% (wynika z szacunków opartych o dane NBP). Najnowsze dane – z grudnia 2024 roku – sugerują, że teraz kredyty są ponad dwukrotnie droższe. Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem kosztuje prawie 8%, a ten ze stałym oprocentowaniem ponad 7%.
A tak było pięknie…
Co to oznacza w praktyce? Załóżmy, że ktoś w połowie 2020 roku zaciągnął kredyt na 400 tysięcy złotych na 25 lat z oprocentowaniem na poziomie 3,4%. Rata takiego kredytu (w systemie rat równych) wynosiła niecałe 2 tys. zł miesięcznie i była stała przez ostatnie lata, ale niestety już niedługo.
Problem w tym, że gdyby teraz przyszło przesiąść się na kredyt ze stałym oprocentowaniem na poziomie 7,4%, to rata wzrosłaby nam do prawie 2,8 tys. złotych miesięcznie, czyli prawie o 40% i taką kwotę musielibyśmy co miesiąc oddawać bankowi przez kolejnych 5 lat.
Ktoś mógłby jednak powiedzieć, że skoro ekonomiści malują przed nami w latach 2025-26 wizję obniżek stóp procentowych, to może nie warto umawiać się z bankiem na stałe raty przez kolejnych 5 lat. Alternatywnie można zaryzykować i zdecydować się na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Miałoby to sens jeśli faktycznie za kwartał czy dwa raty kredytu zaczęłyby spadać. Nikt oczywiście nie da nam gwarancji, że tak się stanie. Ponadto zaciągając dziś kredyty ze zmiennym oprocentowaniem wybieramy de facto kredyt przynajmniej na samym początku droższy niż ten ze stałym oprocentowaniem. Ostatnie dane NBP na ten temat sugerują, że przeciętny nowy kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem kosztuje prawie 8% w skali roku. Przy takim oprocentowaniu rata długu z naszego przykładu wyniosłaby ponad 2,8 tys. złotych miesięcznie. To o ponad 40% więcej niż w okresie pierwszych 5 lat stałych spłat.
Problem dla posiadaczy tysięcy kredytów
Skokowy wzrost raty kredytu mieszkaniowego to problem, przed którym staną w bieżącym roku tysiące osób. Z danych KNF wynika bowiem, że w 2020 roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem na łączną kwotę 4,6 mld złotych. Biorąc pod uwagę, że wtedy te długi były droższe niż standardowy kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, można zaryzykować tezę, że wybierały je osoby bardziej zamożne. Te co do zasady zaciągają kredyty na wyższe kwoty. W efekcie można szacować, że problem skokowego wzrostu raty kredytu mieszkaniowego może w bieżącym roku dotyczyć posiadaczy około 10-15 tysięcy „hipotek”.
Stała rata pozwoliła sporo zaoszczędzić
Ich domowe budżety czeka cios. Inna rzecz, że przez ostatnie lata posiadacze zaciąganych w 2020 kredytów ze stałym oprocentowaniem, mogli się cieszyć błogim spokojem i relatywnie niskimi ratami. W tym czasie większość kredytobiorców na bieżąco obserwowała za to skutki zacieśniania polityki monetarnej przez NBP. Przypomnijmy, że przecież w 2021 roku RPP zaczęła cykl podwyżek stóp procentowych, w ramach których podstawowa stopa procentowa z symbolicznego poziomu 0,1% wzrosła do 6,75%. Był to najostrzejszy cykl podwyżek z jakim mieliśmy do czynienia w historii.
Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że te osoby, które w 2020 roku wybrały kredyt ze stałym oprocentowaniem, zrobiły dobry interes. Zapłaciły bowiem znacznie mniej, niż gdyby wybrały kredyt z oprocentowaniem zmiennym.
Warto bardziej szczegółowo rozważyć ten przykład. Znowu załóżmy przypadek 25-letniego długu zaciąganego na kwotę 400 tysięcy złotych. Gdyby ten był zaciągnięty w połowie 2020 roku z oprocentowaniem na poziomie 3,4%, to w ciągu 5 lat w sumie raty pochłonęłyby niecałe 119 tys. złotych. W tym odsetki wyniosłyby mniej niż 64 tys. złotych, a za ponad 55 tysięcy odpowiadałaby spłata pożyczonego kapitału.
Gdyby jednak kredyt ten miał oprocentowanie zmienne, to w sumie przez 5 lat oddalibyśmy do banku około 170 tys. złotych. W kalkulacji tej uwzględniamy historyczne dane na temat WIBOR-u 3M, ale też zakładamy, że w kolejnych miesiącach będzie się on zmieniał tak, jak sugerują to obecnie kontrakty terminowe na stopę procentową. We wspomnianej kwocie 170 tysięcy odsetki pochłonęłoby aż około 134 tys. złotych, a nasze zadłużenie przez 5 lat spłat spadłoby o niewiele ponad 36 tys. złotych.
Już to porównanie pokazuje, że ktoś kto w 2020 roku wybrał kredyt ze stałym oprocentowaniem nie tylko zaoszczędził ponad 51 tysięcy złotych na odsetkach, ale też udałoby się mu spłacić dotychczas o prawie 19 tysięcy złotych więcej pożyczonego pierwotnie kapitału. W sumie więc korzyść z dokonanego w 2020 roku wyboru oprocentowania stałego w omawianym przypadku przekroczyć powinno 70 tysięcy złotych.
Wybierajmy stałą stopę, gdy kredyty są tanie
Trzeba mieć świadomość, że wybór pomiędzy kredytem ze zmiennym lub okresowo stałym oprocentowaniem to swego rodzaju zakład. Dobrze wychodzi się na nim jeśli w kolejnych latach stopy procentowe będą wyższe niż to czego dziś spodziewa się rynek. W przypadku wyboru kredytu ze zmiennym oprocentowaniem zyskujemy jeśli koszt pieniądza będzie niższy niż dziś, a najlepiej jak będzie niższy niż to czego spodziewają się dziś gracze rynkowi.
Wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem wybieramy jednak pewność, że przez pewien czas rata nam się nie zmieni. Po z góry umówionym okresie stabilizacja rat się kończy i wtedy umawiamy się z bankiem na nowe warunki spłaty. Nie wiemy jednak czy kredyty będą wtedy droższe czy tańsze, a więc też z jakimi ratami przyjdzie nam się zmagać.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
Wojciech Boczoń
