W III kwartale średnie ceny mieszkań wprowadzonych na rynek największych polskich miast wahały się od 7 000 PLN/m² we Wrocławiu do 8 900 PLN/m² w Warszawie. Średnia cena lokali w ofercie najniższa była w Łodzi, gdzie wyniosła 5 970 PLN/m², a najwyższa w Warszawie, gdzie osiągnęła 9 000 PLN/m². Na wszystkich rynkach obserwujemy przesunięcie oferty w kierunku tańszych mieszkań w wyniku dostosowywania oferty do struktury popytu.
Z pewnością w ciągu następnych kilkunastu miesięcy zmniejszy się skala rynku nowych mieszkań – liczba transakcji i rozpoczynanych projektów. Aby umożliwić potencjalnym nabywcom kupno mieszkania, deweloperzy będą zmuszeni działać niestandardowo, tak by pomóc klientom zebrać wymagany przez bank wkład własny. Do takich rozwiązań może należeć oferowanie przez dewelopera mieszkań wykończonych pod klucz, dzięki czemu oszczędności nabywców mogłyby zostać wykorzystane jako wkład własny.
Już w III kwartale 2008 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce obserwowaliśmy wyhamowanie aktywności deweloperów. W trzech pierwszych kwartałach 2007 roku wprowadzili oni na rynki sześciu monitorowanych stale przez REAS miast (Warszawy, Krakowa, Poznania, Wrocławia, Łodzi i Trójmiasta) 34 000 mieszkań, zaś w analogicznym okresie 2008 roku – 28 600 mieszkań. Decyzja o wyhamowaniu podaży jest uzasadniona spadkiem tempa sprzedaży. Od stycznia do września 2007 sprzedano 27 200 mieszkań, tymczasem w 2008 roku w tym samym okresie nabywców znalazło 21 000 lokali, co oznacza spadek o ponad 20 procent. Liczba mieszkań dostępnych w ofercie w omawianych sześciu miastach wzrosła w ciągu roku blisko dwukrotnie – z 19 765 w III kwartale 2007 do 38 359 lokali w III kwartale 2008 roku.
Mimo to, łącznie w sześciu aglomeracjach liczba gotowych niesprzedanych mieszkań pozostaje na poziomie 2 350 lokali, co stanowi niewiele ponad 6 procent oferty znajdującej się aktualnie w sprzedaży. Obecnie, w sytuacji podwyższonego ryzyka, zainteresowanie klientów koncentruje się na inwestycjach realizowanych przez doświadczonych deweloperów oraz tych, które znajdują się w końcowej fazie realizacji.
Zagregowane dane dla wymienionych sześciu rynków wskazują, że z mieszkań planowanych do oddania w roku 2008, 81 procent jest już sprzedanych. W ofercie pozostaje wciąż 18 procent lokali z datą ukończenia w roku bieżącym. Inaczej wygląda sytuacja inwestycji zaplanowanych do ukończenia w roku 2009. Tu sprzedało się dotychczas ok. 45 procent oferty. Natomiast 12 procent, a więc ponad 6 000 mieszkań z terminem ukończenia w przyszłym roku, nie zostało jeszcze wprowadzonych do sprzedaży. Można przypuszczać, że w obecnej sytuacji rynkowej ich pojawienie się na rynku zostanie wstrzymane przez deweloperów do czasu wyjaśnienia sytuacji finansowej.
Sytuacja firm deweloperskich jest dzisiaj zróżnicowana, zaś w najlepszej sytuacji są firmy duże posiadające kapitał pozwalający na przetrwanie najbliższych miesięcy. Te firmy, które nie zapewniły sobie odpowiedniego finansowania inwestycji, są dziś zagrożone utratą płynności ze względu na spadek tempa sprzedaży. Może to spowodować upadek części deweloperów. Dla przetrwania deweloperow w obecnych warunkach rynkowych kluczowe znaczenie będą miały takie czynniki jak dostęp do funduszy private equity, opracowanie wiarygodnego biznes planu, pozwalającego skutecznie ubiegać się o kredyt bankowy oraz sporządzenie skutecznej strategii marketingu i sprzedaży w oparciu o rzetelne analizy rynkowe.
Więcej informacji na temat rynków największych polskich miast w najnowszym raporcie REAS „Rynek mieszkaniowy w Polsce – Jesień 2008”.
Wojciech Boczoń